📈 1Q売上 +65.2%・営業利益 +10.2%(都心オフィス売却+AUM 1,200億超)
💰 直近通期配当86円・配当性向17.9%・DOE 5.6%
🔮 通期配当予想 98円(+14%増配予想・6年連続増配確実)
1. 業績サマリー
直近通期実績(2025年12月期・スコア算出ベース)
| 項目 | 2025年12月期 | 備考 |
|---|---|---|
| 売上高 | 446.3 億円 | EDINET DB |
| 営業利益 | 134.2 億円 | |
| 純利益 | 79.8 億円 | |
| EPS | 479.56 円 | |
| BPS | 1,925.19 円 | |
| 営業利益率 | 30.1% | |
| ROE | 27.74% | (official) |
| 自己資本比率 | 26.1% | (official) |
| 配当(年間) | 86 円 | 分割調整後・EDINET DB |
| 配当性向 | 17.9% | |
| DOE | 5.6% | 配当総額18.44億÷純資産329.4億 |
2026年12月期 第1四半期実績(2026/4 発表)
| 項目 | Q1実績 | 前年同期比 | 通期予想 | 進捗率 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 182.6 億円 | +65.2% | 562 億円(推定) | 32.5% |
| 営業利益 | 61.2 億円 | +10.2% | 160 億円(推定) | 38.3% |
| 経常利益 | 57.3 億円 | +7.2% | 140 億円(推定) | 40.9% |
| 当期純利益 | 38.3 億円 | +6.8% | 92 億円(推定) | 41.7% |
| EPS | 227.24 円 | +5.0% | — | — |
| 自己資本比率 | 26.6% | (前期末26.1%から微改善) | — | — |
- Q1利益進捗率は通期予想を上回るペース(売上32.5%/営業38.3%/純利益41.7%)
- 都心オフィスビル1物件売却で不動産投資売上+79.5%
- AUM(運用資産残高)は1,200億円超
- クラウドファンディング営業貸付金残高+30.1% で投資家拡大
- 都心5区空室率2.02%(前期3.39%)・平均賃料22,001円(前期20,474円)→ 不動産売買市場は依然好調
2026年12月期通期予想
| 項目 | 予想 |
|---|---|
| 年間配当 | 98 円(期末一括) |
| 配当性向(予想) | 約 18% |
来期増配 +12円(86→98、+14.0%)で6年連続増配を確実視。
2. 配当評価
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 年間配当(2025年12月期実績) | 86.00円(前期70円→+16円増配・5年連続増配) |
| EPS(2025年12月期実績) | 479.56 円 |
| 配当性向 | 17.9% |
| 純資産配当率(DOE) | 5.6% |
| 来期年間配当(2026年12月期予想) | 98円(期末一括) → +12円増配予想 |
| 来期配当性向(予想) | 約 18% |
- 過去6年DPS推移(分割調整後): 12.25→32→50→52.5→70→86(2020-2025年12月期)
- 5年連続増配 + コロナ期(2020-2021)も+161%大幅増配
- 来期予想 98円で 6年連続増配確実
- 配当方針: 期末一括配当(中間配当なし)・「成長投資優先」型 (内部留保による積極的不動産取得を継続)
- 配当性向17.9%は不動産業中央値40%対比で大幅余裕(=配当原資の余力大)
3. 配当持続性スコア
配当持続性ランク: C(69/100点) ★★★☆☆ (3.5)
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 37 | 配当性向 / DOE / 配当利回り / 配当方針 / 増配減配耐性 |
| 財務 | 25 | 7 | 自己資本比率 / ネットキャッシュ / 営業CF安定性 |
| 収益 | 25 | 25 | 営業利益率 / ROE |
| 合計 | 100 | 69 | — |
詳細内訳
配当(50点中37点)
- 配当性向 17.9%: 10/10 ※不動産(事業会社)中央値40%基準。中央値以下=配当原資に余裕(満点評価)
- DOE 5.6%: 10/10 5%以上(配当総額18.44億÷純資産329.4億)
- 配当利回り 3.26%: 4/10 ※株価¥3,005(2026-01-30終値、J-Quants)× 来期予想配当98円で算出(2.5〜3.5%帯)
- 配当方針の強度: 3/10 「期末一括配当・成長投資優先」レベル(累進配当宣言・配当性向目標・DOE目標の明示は短信上で確認できず)
- 増配・減配耐性: 10/10 EDINET DB過去6年データで 5年連続増配・減配履歴なし・コロナ期増配維持(12.25→32 +161%)・来期も98円(+14%)増配予想で「3年以上連続増配 + 過去ショック減配なし + 来期も増配予想」の条件を完全に満たす
財務(25点中7点)
- 自己資本比率 26.1%(Q1時点 26.6%): 7/10 不動産(事業会社)業種補正適用(25〜40%で7点・40%以上で10点)。不動産業の構造的特性として健全水準 ※2026年4月29日採点ガイド改訂で不動産事業会社向け補正を追加
- ネットキャッシュ: 0/10 現金145.89億円・投資有価証券1.97億円・長期借入金713億円(daily_report記載) + 短期借入の合計で有利子負債は900億円超規模・ネットキャッシュは大幅マイナス(時価総額644億円対比でマイナス)。不動産業の構造的特徴(販売用不動産990億円が中心の事業モデル)
- 営業CF安定性: 0/5 過去5年営業CF推移 -4.5億→-15.2億→-7.9億→-186.6億→-26.3億円(EDINET DB FY2021-2025)。全期間マイナス だが、これは不動産業会計上「販売用不動産取得が営業活動に分類される」ための構造的特徴。投資活動と合わせた本質的なFCFは別途見る必要
業種特性の補足(不動産事業会社): ロードスターキャピタルのように販売用不動産を中心とした不動産事業会社は、借入金で物件を取得→売却益で借入返済というビジネスモデル特性上、ネットキャッシュ評価と営業CF評価で構造的に減点される(0点になる)。これは採点ガイドで明示されている業種特性であり、収益力の高さで実質的な財務体力を見るのが本質的な評価となる。
収益(25点中25点)
データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 売上・営業利益・純利益・EPS・配当性向・自己資本比率・ROE(2025年12月期実績) | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価(配当利回り計算用) | ¥3,005(2026-01-30終値、J-Quants API V2) | 🟢 一次情報 |
| 過去6年配当履歴(分割調整後DPS) | 12.25/32/50/52.5/70/86円(2020-2025年12月期、EDINET DB) | 🟢 一次情報 |
| 来期配当予想(2026年12月期) | 98円(期末一括・2026年12月期Q1決算短信記載) | 🟢 一次情報 |
| 過去5年営業CF推移 | -4.5億→-15.2億→-7.9億→-186.6億→-26.3億円(2021-2025、EDINET DB) | 🟢 一次情報 |
| ネットキャッシュ用 現金・有利子負債 | 現金145.89億・投資有価証券1.97億・支払利息12.88億・長期借入金713億(EDINET DB FY2025+daily_report Q1) | 🟢 一次情報 |
| Q1業績・通期予想 | 2026年12月期Q1決算短信(2026/4発表・daily_report経由) | 🟢 一次情報 |
| AUM(運用資産残高) | 1,200億円超(daily_report記載) | 🟢 一次情報 |
| 都心5区空室率・平均賃料 | 空室率2.02%(前期3.39%)・平均賃料22,001円(前期20,474円・daily_report記載) | 🟢 一次情報 |
| 時価総額(ネットキャッシュ比率計算用) | 644億円(株価¥3,005×発行株式21.44百万株) | 🟢 一次情報 |
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性や投資収益を予測するものではありません。
4. 増減要因の「画質」診断
画質: 良好(本業の不動産売買が市況追い風で拡大+先回りヘッジで金利環境を意識)
- 本業の力: 都心オフィスビル1物件売却で不動産投資売上+79.5%。AUM 1,200億円超、クラウドファンディング営業貸付金残高+30.1%
- 金利逆風の織込み: 金利スワップ評価益+1.07億円、支払利息は3.40億円(前期2.76億円)に増 → 金利上昇環境を意識した先回りヘッジ
- 市況前提: 都心5区空室率2.02%(前期3.39%)、平均賃料22,001円(前期20,474円) → 不動産売買市場は依然好調
- 新規領域: 不動産STO(セキュリティ・トークン)第1号案件を2026年夏ローンチ予定 → 新規領域開拓に意欲
- Q1進捗率は売上32.5%、営業利益38.3%、経常40.9%、純利益41.7% → 利益面は計画ペース上回る
5. ガバナンス・財務チェック
| 項目 | 数値 | 評価 |
|---|---|---|
| 自己資本比率 | 26.6%(Q1時点・前期末26.1%) | 不動産業として標準水準・微改善 |
| ROE | 27.74%(FY2025) | 不動産業界トップクラス |
| 営業利益率 | 30.1%(FY2025)・Q1で33.5% | 高水準 |
| 販売用不動産 | 990億円 | 事業の中核資産 |
| 長期借入金 | 713億円(daily_report) | 借入金中心の財務 |
| 金利スワップ | 評価益+1.07億円 | 金利上昇への先回りヘッジ |
| 支払利息 | 3.40億円(前期2.76億円・+23%) | 金利上昇感応度大 |
| 不動産STO第1号 | 2026年夏ローンチ予定 | 新規領域への意欲 |
| 監査法人レビュー | Q1のため未実施(通常運用) | — |
| 継続企業の前提に関する注記 | なし | クリーン |
6. Pros & Cons(銘柄カルテ)
✅ Pros(強み)
- 5年連続増配を継続(2020→2025・12.25→86円で約7倍)+来期98円(+14%)で6年連続確実
- コロナ期(2020→2021)も+161%大幅増配(過去6年で減配履歴ゼロ)
- 配当性向17.9%は不動産業中央値40%対比で大幅余裕 = 配当原資の余力大(満点評価)
- DOE 5.6%は5%以上で満点評価
- ROE 27.74%・営業利益率30.1% は不動産業界でも最高水準
- AUM 1,200億円超(運用残高拡大基調)
- 都心5区空室率2.02%・平均賃料22,001円で市況追い風が継続
- 金利スワップで先回りヘッジ + 金利上昇環境を意識した経営姿勢
- 不動産STO第1号案件(2026年夏ローンチ予定)で新規領域開拓
- Q1利益進捗率41.7% は通期予想を上回るペース
⚠️ Cons(懸念点)
- 借入金中心の財務(長期借入金713億円) で金利動向の感応度大
- 自己資本比率26.6% は不動産業として標準水準だが、急変時の余力は限定的
- 過去5年営業CFが連続赤字(販売用不動産取得が営業活動に分類される会計上の特徴)
- ネットキャッシュは大幅マイナス(借入金 > 現預金)
- 配当方針の数値目標が短信上では明確ではない(累進配当宣言・配当性向目標・DOE目標いずれも未明示)
- 配当利回り3.26%(来期予想ベース)は中位水準
- 期末一括配当(Q1〜Q3末は無配)で配当の年内分散がない
- 不動産市況・金利・地政学リスクへの構造的脆弱性
全体所感
- 機械的スコアC(69点・上限ぎりぎり)は 収益力満点(25/25)+ 配当評価上位(37/50) が支えているが、財務(7/25) で大きく押し下げられている。これは不動産事業会社の構造的特徴(借入金中心・販売用不動産取得で営業CFマイナス)で、業種補正後の評価。同業のヒューリック(3003)が77点(B)だったのに対しスコアが低いのは、ヒューリックは「累進配当に近い15期連続増配宣言」で配当方針スコアが高く(8〜10点)、本業が成熟しているため営業CFも安定している点が違い。次回観察ポイントは「Q2以降の通期予想達成度」「金利環境の動向」「不動産STO第1号案件の進捗」「配当方針の数値目標明示化」。
7. 筆者メモ
12.25→86円で過去6年で約7倍、コロナ期も+161%増配と、「鉄壁の増配トラックレコード」を保つ稀有な銘柄。来期98円(+14%)とさらに走る勢い。財務スコアの低さは不動産業の宿命だが、配当の連続性は質的に高い。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有していません(2026年5月時点)。
【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
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