📈 1Q売上 +65.2%・営業利益 +10.2%(都心オフィス売却+AUM 1,200億超)
💰 直近通期配当86円・配当性向17.9%(配当性向18%以上を目安)・DOE 5.6%
🔮 通期配当予想 98円(+14%増配予想・9期連続増配見込み)
1. 業績サマリー
直近通期実績(2025年12月期・スコア算出ベース)
| 項目 | 2025年12月期 | 備考 |
|---|---|---|
| 売上高 | 446.3 億円 | EDINET DB |
| 営業利益 | 134.2 億円 | |
| 純利益 | 79.8 億円 | |
| EPS | 479.56 円 | |
| BPS | 1,925.19 円 | |
| 営業利益率 | 30.1% | |
| ROE | 27.74% | (official) |
| 自己資本比率 | 26.1% | (official) |
| 配当(年間) | 86 円 | 2025年12月期決算短信(2018年以降の株式分割なし) |
| 配当性向 | 17.9% | |
| DOE | 5.6% | 配当総額18.44億÷純資産329.4億 |
2026年12月期 第1四半期実績(2026/4 発表)
| 項目 | Q1実績 | 前年同期比 | 通期予想 | 進捗率 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 182.6 億円 | +65.2% | 562 億円(推定) | 32.5% |
| 営業利益 | 61.2 億円 | +10.2% | 160 億円(推定) | 38.3% |
| 経常利益 | 57.3 億円 | +7.2% | 140 億円(推定) | 40.9% |
| 当期純利益 | 38.3 億円 | +6.8% | 92 億円(推定) | 41.7% |
| EPS | 227.24 円 | +5.0% | — | — |
| 自己資本比率 | 26.6% | (前期末26.1%から微改善) | — | — |
- Q1利益進捗率は通期予想を上回るペース(売上32.5%/営業38.3%/純利益41.7%)
- 都心オフィスビル1物件売却で不動産投資売上+79.5%
- AUM(運用資産残高)は1,200億円超
- クラウドファンディング営業貸付金残高+30.1% で投資家拡大
- 都心5区空室率2.02%(前期3.39%)・平均賃料22,001円(前期20,474円)→ 不動産売買市場は依然好調
2026年12月期通期予想
| 項目 | 予想 |
|---|---|
| 年間配当 | 98 円(期末一括) |
| 配当性向(予想) | 約 18% |
今期増配 +12円(86→98、+14.0%)で9期連続増配となる見込み。
2. 配当評価
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 年間配当(2025年12月期実績) | 86.00円(前期70円→+16円増配・8期連続増配) |
| EPS(2025年12月期実績) | 479.56 円 |
| 配当性向 | 17.9% |
| 純資産配当率(DOE) | 5.6% |
| 今期年間配当(2026年12月期予想) | 98円(期末一括) → +12円増配予想 |
| 今期配当性向(予想) | 約 18% |
- 連続増配期間のDPS推移: 9.5→14.5→24.5→32→50→52.5→70→86円(2018-2025年12月期・2018年以降の株式分割はなし)
- 8期連続増配 + コロナ期(2020→2021)も24.5→32円(+30.6%)と増配
- 今期予想 98円で 9期連続増配見込み
- 配当方針: 配当性向18%以上を目安として期末一括配当を実施(会社公式FAQに明示・累進配当やDOE目標までは掲げず、内部留保による積極的不動産取得を優先)
- 配当性向17.9%は不動産業中央値40%対比で大幅余裕(=配当原資の余力大)
(注)表の起点と連続増配年数の数え方: 連続増配の起点は 2018年12月期(年間9.50円)。前期の2017年12月期は5.50円で、2018年12月期に9.50円へ増配して以降2025年12月期まで毎期増配し 8期連続(会社の決算説明資料に2024年12月期時点で「上場以来、7期連続増配中」との記載があり、2025年12月期86.00円が8期目にあたる)。2018年以降に株式分割・併合はなく、記念配当・特別配当の上乗せもないため表面DPS=普通配当ベースで、上記推移から読者が年数を検証できる。
3. 配当持続性スコア
配当持続性ランク: B(72/100点) ★★★★☆ (3.6)
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 40 | 配当性向 / DOE / 配当利回り / 配当方針 / 増配減配耐性 |
| 財務 | 25 | 7 | 自己資本比率 / ネットキャッシュ / 営業CF安定性 |
| 収益 | 25 | 25 | 営業利益率 / ROE |
| 合計 | 100 | 72 | — |
詳細内訳
配当(50点中40点)
- 配当性向 17.9%: 10/10 ※不動産(事業会社)中央値40%基準。中央値以下=配当原資に余裕(満点評価)
- DOE 5.6%: 10/10 5%以上(配当総額18.44億÷純資産329.4億)
- 配当利回り 3.26%: 4/10 ※株価¥3,005(2026-01-30終値、J-Quants)× 今期予想配当98円で算出(2.5〜3.5%帯)
- 配当方針の強度: 6/10 会社公式FAQで配当性向18%以上を目安として期末配当を実施すると明示(配当性向目標の明示で6点・累進配当やDOE目標までは未掲示)
- 増配・減配耐性: 10/10 会社開示の配当推移で 8期連続増配(2018〜2025年12月期)・減配履歴なし・コロナ期も増配維持(24.5→32円 +30.6%)・今期も98円(+14%)増配予想で「3年以上連続増配 + 過去ショック減配なし + 来期も増配予想」の条件を完全に満たす
財務(25点中7点)
- 自己資本比率 26.1%(Q1時点 26.6%): 7/10 不動産(事業会社)業種補正適用(25〜40%で7点・40%以上で10点)。不動産業の構造的特性として健全水準 ※2026年4月29日採点ガイド改訂で不動産事業会社向け補正を追加
- ネットキャッシュ: 0/10 現金及び預金132.76億円+短期有価証券0億円−有利子負債762.52億円=△629.76億円で大幅マイナス(時価総額約644億円対比 約△97.7%)。不動産業の構造的特徴(販売用不動産990億円が中心の事業モデル)
- 営業CF安定性: 0/5 過去5年営業CF推移 -4.5億→-15.2億→-7.9億→-186.6億→-26.3億円(EDINET DB FY2021-2025)。全期間マイナス だが、これは不動産業会計上「販売用不動産取得が営業活動に分類される」ための構造的特徴。投資活動と合わせた本質的なFCFは別途見る必要
業種特性の補足(不動産事業会社): ロードスターキャピタルのように販売用不動産を中心とした不動産事業会社は、借入金で物件を取得→売却益で借入返済というビジネスモデル特性上、ネットキャッシュ評価と営業CF評価で構造的に減点される(0点になる)。これは採点ガイドで明示されている業種特性であり、収益力の高さで実質的な財務体力を見るのが本質的な評価となる。
収益(25点中25点)
データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 売上・営業利益・純利益・EPS・配当性向・自己資本比率・ROE(2025年12月期実績) | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価(配当利回り計算用) | ¥3,005(2026-01-30終値、J-Quants API V2) | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴(DPS・2018年以降の株式分割なし) | 9.5/14.5/24.5/32/50/52.5/70/86円(2018-2025年12月期。2024年12月期までは会社決算説明資料の配当推移、2025年12月期は同期決算短信) | 🟢 一次情報 |
| 今期配当予想(2026年12月期) | 98円(期末一括・2026年12月期Q1決算短信記載) | 🟢 一次情報 |
| 過去5年営業CF推移 | -4.5億→-15.2億→-7.9億→-186.6億→-26.3億円(2021-2025、EDINET DB) | 🟢 一次情報 |
| ネットキャッシュ用 現金及び預金・有利子負債 | 現金及び預金132.76億・短期借入金15.33億・1年内返済予定の長期借入金33.86億・長期借入金713.33億(2026年12月期第1四半期決算短信 四半期連結貸借対照表) | 🟢 一次情報 |
| Q1業績・通期予想 | 2026年12月期Q1決算短信(2026/4発表・決算短信経由) | 🟢 一次情報 |
| 株主還元方針(配当性向18%以上を目安) | 会社公式IR よくあるご質問(FAQ) | 🟢 一次情報 |
| AUM(運用資産残高) | 1,200億円超(決算短信記載) | 🟢 一次情報 |
| 都心5区空室率・平均賃料 | 空室率2.02%(前期3.39%)・平均賃料22,001円(前期20,474円・決算短信記載) | 🟢 一次情報 |
| 時価総額(ネットキャッシュ比率計算用) | 644億円(株価¥3,005×発行株式21.44百万株) | 🟢 一次情報 |
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性や投資収益を予測するものではありません。
4. 増減要因の「業績の質」診断
業績の質: 良好(本業の不動産売買が市況追い風で拡大+先回りヘッジで金利環境を意識)
- 本業の力: 都心オフィスビル1物件売却で不動産投資売上+79.5%。AUM 1,200億円超、クラウドファンディング営業貸付金残高+30.1%
- 金利逆風の織込み: 金利スワップ評価益+1.07億円、支払利息は3.40億円(前期2.76億円)に増 → 金利上昇環境を意識した先回りヘッジ
- 市況前提: 都心5区空室率2.02%(前期3.39%)、平均賃料22,001円(前期20,474円) → 不動産売買市場は依然好調
- 新規領域: 不動産STO(セキュリティ・トークン)第1号案件を2026年夏ローンチ予定 → 新規領域開拓に意欲
- Q1進捗率は売上32.5%、営業利益38.3%、経常40.9%、純利益41.7% → 利益面は計画ペース上回る
5. ガバナンス・財務チェック
| 項目 | 数値 | 評価 |
|---|---|---|
| 自己資本比率 | 26.6%(Q1時点・前期末26.1%) | 不動産業として標準水準・微改善 |
| ROE | 27.74%(FY2025) | 不動産業界トップクラス |
| 営業利益率 | 30.1%(FY2025)・Q1で33.5% | 高水準 |
| 販売用不動産 | 990億円 | 事業の中核資産 |
| 長期借入金 | 713億円(決算短信) | 借入金中心の財務 |
| 金利スワップ | 評価益+1.07億円 | 金利上昇への先回りヘッジ |
| 支払利息 | 3.40億円(前期2.76億円・+23%) | 金利上昇感応度大 |
| 不動産STO第1号 | 2026年夏ローンチ予定 | 新規領域への意欲 |
| 監査法人レビュー | Q1のため未実施(通常運用) | — |
| 継続企業の前提に関する注記 | なし | クリーン |
6. Pros & Cons(銘柄カルテ)
✅ Pros(強み)
- 8期連続増配を継続(2018→2025年12月期・9.5→86円、直近5年でも24.5→86円で約3.5倍)+今期98円(+14%)で9期連続見込み
- コロナ期(2020→2021)も24.5→32円(+30.6%)と増配(上場以来 減配履歴ゼロ)
- 配当性向17.9%は不動産業中央値40%対比で大幅余裕 = 配当原資の余力大(満点評価)
- 会社公式FAQで配当性向18%以上を目安と明示 = 還元方針の数値基準が定まっている
- DOE 5.6%は5%以上で満点評価
- ROE 27.74%・営業利益率30.1% は不動産業界でも最高水準
- AUM 1,200億円超(運用残高拡大基調)
- 都心5区空室率2.02%・平均賃料22,001円で市況追い風が継続
- 金利スワップで先回りヘッジ + 金利上昇環境を意識した経営姿勢
- 不動産STO第1号案件(2026年夏ローンチ予定)で新規領域開拓
- Q1利益進捗率41.7% は通期予想を上回るペース
⚠️ Cons(懸念点)
- 借入金中心の財務(長期借入金713億円) で金利動向の感応度大
- 自己資本比率26.6% は不動産業として標準水準だが、急変時の余力は限定的
- 過去5年営業CFが連続赤字(販売用不動産取得が営業活動に分類される会計上の特徴)
- ネットキャッシュは大幅マイナス(借入金 > 現預金)
- 累進配当宣言・DOE目標までは掲げていない(配当性向18%以上の目安はあるが、より強い還元コミットは未表明)
- 配当利回り3.26%(今期予想ベース)は中位水準
- 期末一括配当(Q1〜Q3末は無配)で配当の年内分散がない
- 不動産市況・金利・地政学リスクへの構造的脆弱性
全体所感
- スコアの中心要素: 収益カテゴリ25/25点(満点)+ 配当40/50点(配当性向18%以上目安・増配耐性・DOEが高評価)の構造。高ROE・高収益力と還元方針の明示が評価の中心。
- 主な減点要因: ネットキャッシュ0点・営業CF不安定(不動産事業会社の構造的特性・借入金中心)で財務7/25点。業種補正適用後も財務カテゴリが構造的に低評価。
- ランク境界の判断: 72点でB(70〜84点)の下位。財務カテゴリが業種構造上低く出るため、金利環境安定+営業CF改善が上振れの鍵。金利環境悪化・業績下振れならC下振れリスクも。
7. 筆者メモ
- 鉄壁の増配トラックレコード: 2018年9.5円→2025年86円と約9倍・8期連続増配・コロナ期も+30.6%増配
- 今期98円(+14%)とさらに走る勢い
- 財務スコアの低さは不動産業の宿命: 一方で配当の連続性は質的に高い
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有していません(観察対象として継続フォロー予定・2026年5月時点)。
8. 詳細データ
8-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 2025年12月期末 | 2026年3月末(第1四半期末) |
|---|---|---|
| 現金及び預金(BS・百万円) | 14,589 | 13,276 |
| 短期有価証券(BS流動・百万円) | 0 | 0 |
| 現金及び現金同等物 期末残高(CF・百万円) | N/A(CF未作成) | N/A(CF未作成) |
- 有利子負債: 短期借入金1,533百万円+1年内返済予定の長期借入金3,386百万円+長期借入金71,333百万円=76,252百万円
- ネットキャッシュ: 現金及び預金13,276百万円 + 短期有価証券0百万円 − 有利子負債76,252百万円 = △62,976百万円(時価総額約644億円〔株価¥3,005×期末発行済株式数21,444,000株・自己株式を含む〕対比 約△97.7%)。不動産事業会社は借入金で物件を取得する業態のため構造的にネット有利子負債となり0点
- (注)2026-08-13 訂正: ネットキャッシュの分子に前期末(2025年12月期末)の現金145.89億円と長期保有の投資有価証券1.97億円を用い、有利子負債も「900億円超規模」という概算にとどめていたため、当第1四半期末(2026年3月31日)の四半期連結貸借対照表の実額(現金及び預金13,276百万円・有利子負債76,252百万円)へ改めました(ネットキャッシュの得点・配当持続性ランクに変更はありません)。
8-3. 通期業績予想(2026年12月期)の採点根拠値
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 営業利益率(通期予想) | 28.5%(15,976百万円÷56,150百万円・本ブログ算出) | △1.6pt(前期実績30.1%) |
| ROE(通期予想) | 27.3%(9,178百万円÷自己資本の平均33,666百万円=期首32,421百万円と当第1四半期末34,911百万円の平均・本ブログ算出) | △0.5pt(前期実績27.74%) |
通期予想の売上高・営業利益・当期純利益は決算短信「3. 2026年12月期の連結業績予想」の開示値。収益カテゴリ(営業利益率・ROE)の採点根拠は四半期単独の実績ではなく通期の会社予想を用いている。
【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事は配当持続性スコアの枠組みに基づき、筆者が一次情報と内容を確認・編集して公開しています。下書き・集計・整形には補助ツールを使用しています。誤りにお気づきの方は X(@haitoukarte) へお知らせください。
