結論: 賃貸事業牽引で過去最高益13期連続更新、来期も最高益・大幅増配予想。
📊 スコア: C 58点
💰 配当: 35→44円(+9円、分割後)、来期予想52円で +8円 増配計画
✅ 良い点: 13期連続最高益、賃貸営業利益 +11.4%、政策保有株縮減2年前倒し達成
⚠️ 注意点: 配当利回り1.04%、有利子負債約3兆9,759億円、営業CF △49.7%
1. 業績ハイライト
- 売上高: +4.3%、賃貸 +6.2%・販売 +9.9% が牽引、ハウジング △7.5% で一部相殺。
- 営業利益: +10.2%、賃貸 +11.4%・販売 +18.7%・ステップ +21.0% が牽引。純利益は +10.9% で13期連続最高益更新。
- 既存ビル空室率: 5.8%→4.3%(△1.5pt)、オフィス需給逼迫で値上げ浸透。
- 政策保有株: 取得価格2,466億→1,581億(△884億)、対株主資本比率10%以下を2年前倒し達成。
- 株式分割: 2026年1月1日付で1株→2株を実施済、当期EPS・DPSは分割後ベース。
2. 配当判断サマリー
- 表面DPS(分割後)35→44円(+9円)、来期予想 52円(+8円)で増配方針継続。
- 配当性向 当期 19.3%(44円÷228.42円・総額40,969百万÷純利益212,535百万)→ 来期予想 21.7%、不動産業ガイド標準35〜45%帯から大幅余裕。
- 6期連続増配(2021→2026・分割後)+コロナ期(2020→2021)17.5→20円も増配維持、累進姿勢は実証。
- 配当利回り 1.04%(当期実績44円÷¥4,232)・1.23%(来期予想52円÷¥4,232)、高配当指標では低位水準。
- 配当方針は累進配当宣言・DOE目標なし、配当性向目標も未公表で還元コミットメントは中程度。
3. スコア内訳
配当持続性ランク: C(58/100点) ★★★☆☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 28 | 配当性向10、DOE 3、利回り0、配当方針5、増配耐性10 |
| 財務 | 25 | 10 | 自己資本比率7、ネットキャッシュ0、営業CF安定性3 |
| 収益 | 25 | 20 | 営業利益率15、ROE 5 |
| 合計 | 100 | 58 | — |
3-1. 主な加点
- 配当性向 10/10: 19.3%(+2.4pt)、不動産業ガイド標準35〜45%帯から大幅余裕、最高水準
- 増配減配耐性 10/10: 6期連続増配(2021→2026・分割後)+コロナ期(2020→2021)17.5→20円も増配維持+来期予想で7期目見込み、ガイド最高水準
- 営業利益率 15/15: 28.3%(+1.5pt)、不動産業として極めて高水準
- 自己資本比率 7/10: 34.4%(+2.1pt)、不動産業補正適用後の基準(40%以上で満点)を下回る
3-2. 主な減点
- 配当利回り 0/10: 1.04%(株価¥4,232・44円÷株価)、ガイドの「3%未満」帯で0点、高配当指標では低位
- ネットキャッシュ 0/10: 約 △3兆9,168億円(現金591.72億 − 有利子負債約3兆9,759億)、不動産事業会社として構造的にマイナスだが補正対象外で0点
- DOE 3/10: 約1.66%(配当総額40,969百万÷自己資本2兆4,707.12億)、ガイドの「2〜3%」未満で3点
3-3. 全体所感
- スコアの中心要素: 営業利益率15+配当性向10+増配耐性10+自己資本比率7 — オフィス賃貸の高収益体質と還元余力で C 帯確保
- 主な減点要因: 配当利回り0+ネットキャッシュ0+DOE 3 が圧迫、株価高位・有利子負債大の不動産デベ構造の制約
- ランク境界の判断: 累進配当宣言 OR DOE目標公表+配当利回り3%超への株価調整 で B(70+)上振れ余地、A(85+)入りには利回り改善と自己資本比率40%超回復が必要
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. Pros & Cons
4-1. ✅ Pros
- オフィス賃貸の構造的高収益 — 営業利益1,886.54億→2,101.81億(+11.4%)、既存ビル空室率5.8→4.3%、値上げ浸透+「住友不動産大崎ツインビル西館」「住友芝公園ビル」内定率9割超
- 13期連続純利益最高益更新 — 当期純利益2,125.35億(+10.9%)、第十次中計1年目で3カ年累計目標の概ね3分の1を達成、中計最高益連続更新へ順調な滑り出し
- 政策保有株縮減を2年前倒し達成 — 取得価格2,466億→1,581億(△884億)、対株主資本比率12.9→7.8%(△5.1pt)、ガバナンス改革進捗
- 株式分割で個人投資家層拡大 — 2026年1月1日付で1株→2株分割実施済、投資単位ハードル低下+流動性向上
4-2. ⚠️ Cons
- 配当利回り1.04%の低位水準 — 当期実績44円÷株価¥4,232で高配当指標では魅力に乏しい、来期予想52円でも1.23%留まり
- 有利子負債約3兆9,759億円(+約2,500億)、CP発行 870→2,360億(+1,490億)の急増、長期借入金2兆9,706→2兆9,983億、賃貸物件・販売用不動産取得で調達拡大
- 営業CF △49.7% 急減 — 当期1,272.87億(前期2,531.71億)、棚卸資産増(販売用不動産544.68億増)・法人税支払増が圧迫
- ハウジング事業の大幅減益 — 売上 △7.5%・営業利益215.86億→134.20億(△37.8%)、建築基準法改正影響+分社化費用が直撃
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有しています(株数は非開示・2026年5月時点)。
5. 筆者メモ
13期連続純利益最高益+2026/1/1付株式分割1→2+分割後DPS 35→44円(+9円)・来期52円(+8円)予想の大幅増配。 個人投資家層拡大の下地と還元拡大姿勢が明確、利回り低位は今後の課題。
次回(2027/3期Q1・2026年8月発表予定)見るポイント:
- オフィス賃料改定: 金利上昇に負けない既存ビル賃料値上げが継続できるか、空室率4.3%水準の維持
- マンション販売環境: 新築分譲環境見通しと次期計上分(契約大半完了)の利益率改善
- ハウジング事業の業績反転: 期末受注残高コロナ禍以降最高の業績反映ペース
- インド・ムンバイ事業: 投資キャッシュフロー流出が続く海外事業の具体的進捗
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2025/3期実績 | 35.0円(分割後ベース・短信記載は分割前70円) |
| 2026/3期実績 | 44.0円(配当総額40,969百万÷期中平均株式数930,441千株・分割後ベース、短信記載は中間42円+期末23円=65円で分割前後混在表記) |
| 2027/3期予想 | 52.0円(中間26円+期末26円・全て分割後ベース・+8円増配) |
| 配当性向(連結) | 19.3%(40,969百万÷212,535百万、来期予想 21.7%) |
| DOE | 約 1.66%(配当総額40,969百万÷自己資本2兆4,707.12億) |
| 配当利回り | 1.04%(44円÷¥4,232、2026-05-15終値、J-Quants API) |
| 配当方針 | 配当性向目標・DOE目標・累進配当宣言いずれも未公表(中長期的な還元方針として明示のみ) |
| 連続増配年数 | 6期連続増配(2021→2026、分割後ベース)、来期予想で7期目見込み |
| 株式分割 | 2026年1月1日付で普通株式1株→2株の分割を実施済(短信P1・P5注記) |
6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向
2020〜2022年の履歴を表示
| 年度 | DPS(円・分割後) | EPS(円・分割後) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2020 | 17.5 | 148.75 | 11.8% |
| 2021 | 20.0 | 149.17 | 13.4% |
| 2022 | 22.5 | 158.73 | 14.2% |
| 年度 | DPS(円・分割後) | EPS(円・分割後) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 26.0 | 170.83 | 15.2% |
| 2024 | 30.0 | 186.92 | 16.1% |
| 2025 | 35.0 | 202.56 | 17.3% |
| 2026 | 44.0 | 228.42 | 19.3% |
| 2027(予) | 52.0 | 239.67 | 21.7% |
(注)
- データ基準: EDINET DB引用、2026年1月分割を反映し全期分割後ベースに統一(分割前×0.5)
- 配当性向再計算: 配当÷EPSで算出、来期予想は会社公表21.7%と一致
- 増配トレンド: 分割後ベースで2020→2027予想まで7期連続増配、累進姿勢を維持
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 分割後ベースで2025/35円→2026/44円(+9円)→2027予想/52円(+8円)、配当総額33,054百万→40,969百万(+24%)で実額ベースも顕著に増加
- 方針シグナル: 累進配当宣言・DOE目標・配当性向目標いずれも未公表、配当性向19%帯の余裕大だが業績悪化時の維持コミットメントは明文化なし
- 耐性実績: 6期連続増配(2021→2026・分割後)+コロナ期(2020→2021)17.5→20円も増配維持+来期予想で7期目継続見込み、減配ショック耐性を実証
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー
| 指標 | 当期 | 前期 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 1兆577.65億円 | 1兆142.39億円 | +4.3% |
| 営業利益 | 2,991.55億円 | 2,715.16億円 | +10.2% |
| 経常利益 | 2,892.33億円 | 2,683.23億円 | +7.8% |
| 当期純利益 | 2,125.35億円 | 1,916.81億円 | +10.9% |
| EPS | 228.42円(分割後) | 202.56円(分割後) | +12.8% |
| ROE | 9.2% | 9.1% | +0.1pt |
| 営業利益率 | 28.3% | 26.8% | +1.5pt |
セグメント別営業利益
| セグメント | 当期(百万円) | 前期比 | 主因 |
|---|---|---|---|
| 不動産賃貸 | 210,181 | +11.4% | 既存ビル稼働率改善・値上げ浸透、住友不動産大崎ツインビル西館竣工 |
| 不動産販売 | 76,223 | +18.7% | 「シティタワー虎ノ門」等引渡、マンション販売価格上昇 |
| ハウジング | 13,420 | △37.8% | 建築基準法改正影響で受注減、分社化費用発生 |
| ステップ | 23,601 | +21.0% | 中古マンション価格上昇、取扱単価46.3→51.6百万円(+11.4%) |
業績増減要因の「画質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟢 安定 | 13期連続純利益最高更新、賃貸の構造的収益増+販売・ステップの単価上昇が主因で本業ベースの増益 |
| 営業外損益 | 🟡 注意 | 経常2,892.33億 vs 営業2,991.55億、支払利息203.99→272.16億(+68.17億)で営業外損益ネット △68億 悪化 |
| 特別損益 | 🟡 軽微 | 特別利益332.33億(投資有価証券売却益331.71億)・特別損失189.00億(減損損失83.14億等)で税前差引 +143.33億 |
| 開示の誠実性 | 🟢 高 | 株式分割・連結範囲変更(住友不動産ハウジング新規連結)・中計達成状況・政策保有株縮減を同日開示、課題5点も明示 |
→ 画質: 概ねクリーン(本業の賃貸・販売牽引と政策保有株売却益が混在、開示は丁寧)
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 2025/3期 | 2026/3期 |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | 253,171 | 127,287(△49.7%) |
| 投資CF(百万円) | △143,616 | △154,387 |
| 財務CF(百万円) | △116,847 | △12,756 |
| 現金等期末残高(百万円) | 98,234 | 58,286(△40.7%) |
| 自己資本比率(%) | 32.3 | 34.4(+2.1pt) |
| 連結有利子負債長期比率(%) | 97 | 94 |
| 固定金利比率(%) | 87 | 81 |
- 有利子負債 約3兆9,759億円(短期借入金227.67億+1年内返済長期借入金3,130.62億+ノンリコース1年内返済348.19億+CP 2,360億+1年内償還社債200億+ノンリコース1年内償還社債60億+社債2,100億+ノンリコース社債161億+長期借入金2兆9,983.20億+ノンリコース長期借入金1,188.52億、前期比 +約2,500億)
- ネットキャッシュ △3兆9,168億円(現金591.72億 − 有利子負債約3兆9,759億、不動産事業会社として構造的にマイナスだが補正対象外で0点)
- CP発行残高 870→2,360億円(+1,490億の純発行、短期市場調達依存度上昇)
- 棚卸資産 1兆628.77億(販売用不動産5,446.76億+仕掛販売用不動産5,124.26億+未成工事支出金46.47億+その他11.28億)、前期比 +1,374.20億 増
7-3. 来期業績予想(2027年3月期)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 1兆700.00億円 | +1.2% |
| 営業利益 | 3,200.00億円 | +7.0% |
| 経常利益 | 3,000.00億円 | +3.7% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 2,230.00億円 | +4.9% |
| EPS | 239.67円(分割後) | +4.9% |
| DPS | 52円(分割後) | +18.2% |
- セグメント別営業利益見通し:
- 不動産賃貸: 2,101.81億→2,240.00億(+6.6%)、東京オフィス需給逼迫・賃料値上げ継続
- 不動産販売: 762.23億→810.00億(+6.3%)、利益率改善で過去最高益見込み
- ハウジング: 134.20億→170.00億(+26.7%)、期末受注残高コロナ禍以降最高で業績反転
- ステップ: 236.01億→220.00億(△6.8%)、人事制度改革・店舗網再編で一時的減益
- 過去最高業績連続更新: 売上・営業利益・経常利益・純利益いずれも最高更新見込み、第十次中計2年目
- 配当総額予想: 約48,300百万円(52円×期中平均株式数想定)、対前期 +約18%
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 通期売上・営業利益・経常利益・純利益・EPS・ROE・営業利益率 | 2026年3月期 決算短信〔日本基準〕(連結)(2026-05-13開示) | 🟢 一次情報 |
| 来期業績予想・第十次中計達成状況・セグメント別見通し | 2026年3月期 決算短信「1.(4)今後の見通し」 | 🟢 一次情報 |
| 配当実績・来期予想・配当性向 | 2026年3月期 決算短信「2.配当の状況」 | 🟢 一次情報 |
| セグメント別売上・営業利益・各事業の概況 | 2026年3月期 決算短信「1.(1)当期の経営成績の概況」 | 🟢 一次情報 |
| 自己資本比率・有利子負債・現金預金・CF・棚卸資産 | 2026年3月期 決算短信「連結貸借対照表」「連結CF計算書」「1.(2)財政状態の概況」 | 🟢 一次情報 |
| 株式分割(2026/1/1付・1株→2株)・連結範囲変更 | 2026年3月期 決算短信「※注記事項」 | 🟢 一次情報 |
| 政策保有株縮減状況 | 2026年3月期 決算短信「政策保有株式の縮減状況」 | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴・EPS推移 | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価¥4,232(2026-05-15終値) | J-Quants API(JPX 公式) | 🟢 一次情報 |
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