結論: 丸の内・住宅・海外牽引で増収増益、累進配当3年目で来期も+3円増配。
📊 スコア: C 63点
💰 配当: 43→46円(+3円)、来期49円(+3円)、累進配当方針
✅ 良い点: 累進配当宣言、4期連続増配、営業CF +57.0%、丸の内空室率0.55%
⚠️ 注意点: 配当利回り1.11%、有利子負債3兆6,109億円、ROE 8.5%、来期営業CF △24.4%予想
1. 業績ハイライト
- 営業収益: +10.5%、コマーシャル不動産・住宅・海外の3本柱が同時牽引で過去最高更新。
- 営業利益: +6.6%(3,297.30億円)、丸の内オフィス賃料増額改定+海外物件売却が寄与。
- 純利益: +17.5%(2,225.07億円)、負ののれん発生益21.50億+減損損失減少で大幅増。
- 丸の内オフィス: 2026年3月末空室率0.55%、好調なリーシングと既存ビル賃料増額で増収。
- 累進配当方針: 「長期経営計画2030」期間中、毎期3円増配を原則として2030年に60円以上計画。
2. 配当判断サマリー
- 表面DPS 43→46円(+3円)、累進配当方針に沿った3年目の増配で配当総額558.06億円。
- 来期予想49円(+3円)、長期経営計画2030の毎期3円増配ルール継続で実質コミットメント明示。
- 配当性向は25.3%、不動産事業会社中央値40%以下で配当原資余裕大、来期予想でも25.0%水準維持。
- 累進配当宣言+減配履歴がコロナ期(2020→2021、33→31円)のみで2022年以降4期連続増配と耐性高。
- DOE 2.1%(短信記載)・配当性向30%目安+2030年60円以上計画で複数指標を組み合わせた還元方針を明示。
3. スコア内訳
配当持続性ランク: C(63/100点) ★★★☆☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 32 | 配当性向10、DOE 4、利回り0、配当方針10、増配耐性8 |
| 財務 | 25 | 12 | 自己資本比率7、ネットキャッシュ2、営業CF安定性3 |
| 収益 | 25 | 19 | 営業利益率15、ROE 4 |
| 合計 | 100 | 63 | — |
3-1. 主な加点
- 配当性向 10/10: 表面25.3%(来期予想25.0%)、不動産事業会社中央値40%以下で配当原資余裕大、ガイド最高水準
- 配当方針 10/10: 累進配当宣言(2030年まで毎期3円増配原則+2030年60円以上計画+配当性向30%目安、長期経営計画2030)、ガイド最高水準
- 営業利益率 15/15: 18.9%(△0.7pt)、ガイドの「15%以上」帯、不動産業として最上位水準
- 増配減配耐性 8/10: 2022→2026で4期連続増配+来期予想で5期目見込み+累進配当方針、コロナ期(2020→2021)33→31円の減配履歴が満点を阻む
- 自己資本比率 7/10: 31.4%(△0.7pt)、不動産事業会社補正(25%以上7点)で7点、賃貸用不動産取得借入主体
3-2. 主な減点
- 配当利回り 0/10: 1.11%(46円÷株価¥4,137)、ガイドの「2.5%未満」帯で最低評価、株価上昇局面の構造要因
- ネットキャッシュ 2/10: 約 △3兆3,308億円(現金2,801.33億 − 有利子負債3兆6,109.07億)、不動産事業会社の構造要因で建設業・倉庫業準用の2点付与
- DOE 4/10: 2.1%(短信記載) / 2.07%(期末ベース再計算)、配当総額558.06億÷自己資本2兆6,894.79億、ガイドの「1〜3%」帯
- ROE 4/10: 8.5%(+0.9pt)、ガイドの「5〜10%」帯で4点、装置産業的な構造要因
3-3. 全体所感
- スコアの中心要素: 配当方針10+配当性向10+営業利益率15+増配耐性8 — 累進配当宣言と本業収益力で配当持続性は高い
- 主な減点要因: 配当利回り0(株価¥4,137での1.11%)+ネットキャッシュ2(有利子負債3兆6,109億)+ROE 4 が圧迫、利回り0点が C ランク要因
- ランク境界の判断: 利回り改善(株価調整 or 増配加速)で B(70+)入り余地、A(85+)はROE 10%超回復+利回り2.5%超が必要だが構造的制約大
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. Pros & Cons
4-1. ✅ Pros
- 累進配当宣言の継続実行 — 「長期経営計画2030」で毎期3円増配原則+2030年60円以上計画、当期43→46円・来期49円で計画通り進行
- 丸の内オフィスの稼働力 — 2026年3月末空室率0.55%、賃貸契約面積1,267,265㎡(所有)・既存ビル賃料増額改定+フレキシブルオフィス事業好調
- 営業CF +57.0% — 当期5,089.17億円(前期3,241.16億→当期5,089.17億、+1,848億)、棚卸資産減少と税前純利益3,493.46億寄与
- 住宅事業 +19.3%増益 — 国内分譲マンション1戸単価上昇(売上計上1,764戸×単価上昇)で営業利益480.26億→572.87億
4-2. ⚠️ Cons
- 配当利回り1.11%の低さ — 株価¥4,137(2026-05-15終値・J-Quants API)に対し年間配当46円、高配当株として位置づけは弱い
- 有利子負債3兆6,109億円 — 前期3兆3,386億から +2,722億 増、賃貸用不動産取得+長期借入金1兆7,000億規模の重荷
- 来期営業利益増益率 +12.2% も営業CF減速見込み — 翌期営業CF 3,850億予想(△24.4%)、投資CF △6,730億で投資負担継続
- 投資マネジメント事業 △87.9% 減益 — 米国ファンド時価評価増一過性フィー剥落で営業利益119.50億→14.35億、来期も水準回復に時間
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有しています(株数は非開示・2026年5月時点)。
5. 筆者メモ
累進配当方針+丸の内空室率0.55%の鉄壁ぶりは保有継続の根拠として極めて強い。 配当利回り1.11%は株価上昇の裏返しで、高配当株としての位置づけは「成長型配当銘柄」へシフトしつつある。
次回(2027/3期Q1・2026年8月発表予定)見るポイント:
- 累進配当の継続: 来期49円予想の中間配当(2026年9月)が予定通り24円となるか
- 丸の内オフィス稼働率: 0.55%水準が維持されるか・賃料増額改定の継続性
- 投資マネジメント事業の回復: 当期 △87.9% の落ち込みが翌期15,000百万円水準(+945.6%)へ回復するか
- 有利子負債のコントロール: 翌期投資CF △6,730億計画で財務CF 2,110億 の調達バランス
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2025/3期実績 | 中間21円+期末22円=43円 |
| 2026/3期実績 | 中間23円+期末23円=46円(+3円、累進配当方針通り) |
| 2027/3期予想 | 中間24円+期末25円=49円(+3円、累進配当方針継続) |
| 配当性向(連結) | 25.3%(来期予想 25.0%) |
| DOE | 2.1%(短信記載値) / 2.07%(期末ベース再計算: 配当総額558.06億 ÷ 自己資本2兆6,894.79億) |
| 配当利回り | 1.11%(46円 ÷ ¥4,137、2026-05-15終値、J-Quants API) |
| 配当方針 | 累進配当(2030年まで毎期3円増配原則+2030年60円以上計画+配当性向30%目安)、「長期経営計画2030」 |
| 連続増配年数 | 4期連続増配(2022→2026)、来期予想で5期目見込み |
6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用、配当÷EPS再計算)
2020〜2022年の履歴を表示
| 年度 | DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2020 | 33.0 | 108.64 | 30.4% |
| 2021 | 31.0 | 101.34 | 30.6% |
| 2022 | 36.0 | 116.45 | 30.9% |
| 年度 | DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 38.0 | 125.54 | 30.3% |
| 2024 | 40.0 | 131.96 | 30.3% |
| 2025 | 43.0 | 151.04 | 28.5% |
| 2026 | 46.0 | 181.80 | 25.3% |
| 2027(予) | 49.0 | 196.27 | 25.0% |
(注)
- データ基準: EDINET DB引用、直近期(2025〜)は短信記載と一致確認済
- コロナ期挙動: 2020/3期33円→2021/3期31円で △2円 減配、2022/3期36円で復配・以降4期連続増配
- 配当政策の転換点: 2024/3期以降「長期経営計画2030」累進配当方針で毎期3円増配ルール明示、配当性向は安定的に30%以下を維持
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 表面43→46円(+3円)・来期予想49円(+3円)、累進配当方針の3円増配ルール通りで予測可能性高い
- 方針シグナル: 累進配当宣言+配当性向30%目安+2030年60円以上計画+DOE 2.1%(短信記載)、配当方針の強度はガイド最高水準(累進+性向目標+DOE開示の3点セット)
- 耐性実績: 4期連続増配(2022→2026)+来期予想で5期目+累進配当方針コミットメント、コロナ期(2020→2021)減配履歴のみで以降の安定性は実証
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー
| 指標 | 当期 | 前期 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 1兆7,461.48億円 | 1兆5,798.12億円 | +10.5% |
| 営業利益 | 3,297.30億円 | 3,092.32億円 | +6.6% |
| 経常利益 | 2,730.86億円 | 2,629.60億円 | +3.9% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 2,225.07億円 | 1,893.56億円 | +17.5% |
| EPS | 181.80円 | 151.04円 | +20.4% |
| ROE | 8.5% | 7.6% | +0.9pt |
| 営業利益率 | 18.9% | 19.6% | △0.7pt |
セグメント別営業利益
| セグメント | 当期(百万円) | 前期比 | 主因 |
|---|---|---|---|
| コマーシャル不動産事業 | 135,677 | +8.8% | 新規ビル稼働+商業施設売上増+不動産販売増収 |
| 丸の内事業 | 97,534 | +1.4% | 既存ビル賃料増額改定、空室率0.55% |
| 住宅事業 | 57,287 | +19.3% | 国内分譲マンション1戸単価上昇 |
| 海外事業 | 57,111 | +24.6% | 英国物件売却+米国・アジア物件売却増 |
| 投資マネジメント事業 | 1,435 | △87.9% | 米国ファンド時価評価増一過性フィー剥落 |
| 設計監理・不動産サービス事業 | 12,614 | +17.9% | 設計監理1件単価上昇+不動産仲介取扱件数増 |
業績増減要因の「画質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟡 注意 | 海外事業 +24.6% に英国物件売却益+米国・アジア物件売却益、特別利益に負ののれん発生益21.50億・段階取得差益39.20億 |
| 営業外損益 | 🟢 安定 | 経常2,730.86億 vs 営業3,297.30億、支払利息中心の差異で安定 |
| 特別損益 | 🟡 軽微 | 特別利益1,095.90億(固定資産売却益53.83億+投資有価証券売却益981.35億+負ののれん発生益21.50億+段階取得差益39.20億)、特別損失333.30億(固定資産除却関連252.89億+関係会社株式評価損27.53億+貸倒引当金繰入52.86億)で税前差引 +762.60億 |
| 開示の誠実性 | 🟢 高 | セグメント別の物件売却影響+丸の内空室率+ファンド剥落要因を明示、累進配当進捗も具体額で開示 |
→ 画質: やや一過性混在(海外・コマーシャル不動産販売の売却益と本業稼働の組み合わせ、開示は丁寧)
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 2025/3期 | 2026/3期 |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | 324,116 | 508,917(+57.0%) |
| 投資CF(百万円) | △361,505 | △441,457 |
| 財務CF(百万円) | 12,871 | △39,776 |
| 現金等期末残高(百万円) | 256,881 | 280,133(+9.1%) |
| 自己資本比率(%) | 32.1 | 31.4(△0.7pt) |
| 債務償還年数(年) | 10.3 | 7.0(改善) |
| インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) | 6.8 | 9.7(改善) |
- 有利子負債 3兆6,109.07億円(前期末3兆3,386.30億から +2,722.77億 増、賃貸用不動産取得+長期借入金中心)
- ネットキャッシュ △3兆3,308億円(現金2,801.33億 − 有利子負債3兆6,109.07億、不動産事業会社として構造的にマイナス・建設業/倉庫業準用で2点付与)
- 時価ベース自己資本比率 60.9%(+23.0pt)、株価上昇で大幅改善
7-3. 来期業績予想(2027年3月期)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 営業収益 | 2兆0,000.00億円 | +14.5% |
| 営業利益 | 3,700.00億円 | +12.2% |
| 経常利益 | 2,950.00億円 | +8.0% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 2,350.00億円 | +5.6% |
| EPS | 196.27円 | +8.0% |
- セグメント別予想:
- コマーシャル不動産事業: △18.9%(物件売却益減少)
- 丸の内事業: +23.0%(賃料増額+フレキシブルオフィス+不動産売却益)
- 住宅事業: +13.5%(国内分譲マンション増益)
- 海外事業: +40.1%(物件売却益増加)
- 投資マネジメント事業: +945.6%(インセンティブフィー調整反動+各種フィー積上げ)
- CF予想: 営業CF 3,850億・投資CF △6,730億・財務CF 2,110億、純資産2兆9,000億見込み
- 長期経営計画2030: 2030年で配当原則60円以上、毎期3円増配の累進配当を継続
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 通期営業収益・営業利益・経常利益・純利益・EPS・ROE・営業利益率 | 2026年3月期 決算短信〔日本基準〕(連結)(2026-05-13開示) | 🟢 一次情報 |
| 来期業績予想・セグメント別予想・CF予想 | 2026年3月期 決算短信「1.(1)翌連結会計年度の見通し」 | 🟢 一次情報 |
| 配当実績・来期予想・配当性向・DOE・累進配当方針 | 2026年3月期 決算短信「2.配当の状況」「(3)利益配分に関する基本方針」 | 🟢 一次情報 |
| セグメント別営業収益・営業利益・各事業の概況・丸の内空室率 | 2026年3月期 決算短信「1.(1)経営成績の概況」(a)-(f) | 🟢 一次情報 |
| 自己資本比率・有利子負債・現金預金・CF・債務償還年数 | 2026年3月期 決算短信「連結貸借対照表」「連結CF計算書」「(2)財政状態の概況」 | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴・EPS推移 | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価¥4,137(2026-05-15終値) | J-Quants API(JPX 公式) | 🟢 一次情報 |
【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事のスコアと文章はAI(Claude)が採点ルールに沿って生成し、筆者が数値と出典を一次情報および補助データ(決算短信・EDINET等)と突合しています。誤りに気づかれた方はX(@haitoukarte)へのメンション・DMで運営者宛にお知らせください。
