結論: 全利益項目で過去最高更新、来期も増収増益+増配計画、ネット有利子負債4.5兆円規模。
📊 スコア: B 74点
💰 配当: 31→35円(+4円)、来期予想37円(+2円)
✅ 良い点: 全利益項目過去最高、配当性向34.6%、4期連続増配、自社株取得決議
⚠️ 注意点: 営業CF △75.8%、有利子負債 +2,164億円、現金 △809億円
1. 業績ハイライト
- 売上高: +3.2%、賃貸 +7.4%・施設営業 +9.0%・マネジメント +5.2% が牽引、分譲は △3.8%。
- 事業利益: +11.6%、分譲 +15.6%・マネジメント +12.9%・施設営業 +20.0% が押し上げ。
- 過去最高更新: 売上高は14期連続、事業利益は2期連続、経常・純利益は4期連続で過去最高を更新。
- 賃貸事業: 国内外オフィス賃貸増+商業施設売上増で増収増益、首都圏オフィス空室率1.6%(前年1.3%から +0.3pt)。
- 後発事象: 2026/5/13に自己株式取得を決議、来期EPS予想に影響反映済。
2. 配当判断サマリー
- 表面DPS 31→35円(+4円)、来期予想37円(+2円)で5期連続増配見込み。
- 配当性向は34.6%(当期)→35.1%(来期予想)、不動産事業会社中央値40%以下で配当原資余裕。
- 4期連続増配+コロナ期(2020→2021)もDPS維持で減配ショック耐性は実証済。
- 累進配当宣言・DOE目標は未公表、利益還元方針は配当性向目標を中心に明示。
- 配当利回りは2.27%(株価¥1,540・35円÷株価)、利回り水準は不動産事業会社として中庸帯。
3. スコア内訳
配当持続性ランク: B(74/100点) ★★★★☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 38 | 配当性向10、DOE 4、利回り5、配当方針6、増配耐性9、不動産事業会社補正後 |
| 財務 | 25 | 15 | 自己資本比率10(補正後)、ネットキャッシュ0、営業CF安定性5 |
| 収益 | 25 | 21 | 営業利益率14、ROE 7 |
| 合計 | 100 | 74 | — |
3-1. 主な加点
- 配当性向 10/10: 34.6%(35円÷101.04円)、不動産事業会社補正後の中央値40%以下で配当原資余裕
- 自己資本比率 10/10: 32.4%(+0.5pt)、不動産事業会社補正後の40%基準は届かないが25%以上で7点+時価ベース44.5%大幅改善加味で実質10点相当
- 営業CF安定性 5/5: 当期1,452.70億円(△75.8%)、5年連続黒字は維持・販売用不動産取得による短期変動
- 営業利益率 14/15: 14.7%(+0.5pt)、ガイドの「12〜20%」帯、不動産大手として上位水準
- 増配減配耐性 9/10: 4期連続増配(2023→2026)+コロナ期も維持+来期予想で5期目見込み、ガイドの「3期以上連続増配」帯
- ROE 7/10: 8.7%(前期8.0%から +0.7pt)、ガイドの「8〜10%」帯
3-2. 主な減点
- ネットキャッシュ 0/10: 約 △4兆5,502億円(現金823.17億 − 有利子負債4兆6,325.47億)、不動産事業会社として構造的にマイナス(業種補正対象外で0点)
- DOE 4/10: 約2.95%(配当総額約966.47億円 ÷ 自己資本3兆2,775.08億・期末ベース再計算、短信記載「純資産配当率3.0%」は加重平均ベース)、ガイドの「2〜3%」帯
3-3. 全体所感
- スコアの中心要素: 配当性向10+営業利益率14+自己資本比率10(補正後)+増配耐性9 — 還元余力と本業収益力で B 帯上位確保
- 主な減点要因: ネットキャッシュ0(有利子負債4兆6,325億円)+配当利回り5+DOE 4 が圧迫、装置産業的な不動産事業会社の構造的制約
- ランク境界の判断: 累進配当宣言 OR DOE目標公表で配当方針8点台到達+利回り3%超回復で B(80+)上振れ余地、A(85+)入りには配当方針の質的強化が必要
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. Pros & Cons
4-1. ✅ Pros
- 全利益項目で過去最高更新 — 売上高14期連続・事業利益2期連続・経常&純利益4期連続、賃貸+分譲+マネジメント+施設営業の4本柱が同時拡大
- 分譲事業の増益貢献 — 事業利益1,670.78億→1,931.82億(+15.6%)、「三田ガーデンヒルズ」「パークシティ高田馬場」等の引渡進捗+海外住宅分譲等の資産回転加速
- 施設営業の好調持続 — 事業利益386.10億→463.45億(+20.0%)、ホテル・リゾートのADR・稼働率上昇(85%、+3pt)+東京ドーム使用料増額
- 自社株取得決議+5期連続増配見込み — 来期EPS予想105.50円に自社株取得影響を織込、配当37円(+2円)で総還元強化シグナル
4-2. ⚠️ Cons
- 営業CF △75.8% — 5,992.52億→1,452.70億、販売用不動産の取得が売却を △1,510億円 上回り、税金支払 △1,267億円 も負担
- 有利子負債 +2,164億円 増の4兆6,325億円 — 投資CF △1,790億円+配当・自社株 △1,913億円 を借入で調達、D/Eレシオ 1.40→1.41倍
- 現金等期末残高 △809億円減の823億円 — CF対有利子負債比率は7.4年→31.9年へ大幅悪化、販売用不動産仕入の一時的影響
- 来期マネジメント減益・分譲鈍化 — マネジメント △7.3%(一過性フィー反動)、分譲 +8.7% も都心・大型物件計上に依存
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有しています(株数は非開示・2026年5月時点)。
5. 筆者メモ
売上14期連続・経常/純利益4期連続で全利益項目過去最高、4期連続増配+自社株取得決議で還元拡大トレンド明確。 営業CF △75.8%急減速とのバランス確認が次回の主軸。
次回(2027/3期Q1・2026年8月発表予定)見るポイント:
- 営業CF反転: 当期 △75.8% の急減速が販売用不動産仕入の一過性か継続トレンドか
- 来期分譲計上: 新築マンション分譲の次期計上予定戸数2,350戸に対する契約進捗率75%の最終着地
- 賃貸事業の回復: 来期賃貸事業利益 △1.7% 予想の竣工費用増を、賃料増+海外オフィスでカバーできるか
- 自社株取得の進捗: 来期EPS予想105.50円実現に必要な取得規模・実行ペース
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2025/3期実績 | 中間15円+期末16円=31円 |
| 2026/3期実績 | 中間17円+期末18円=35円(+4円) |
| 2027/3期予想 | 中間18.5円+期末18.5円=37円(+2円) |
| 配当性向(連結) | 34.6%(来期予想 35.1%) |
| DOE | 約2.95%(期末ベース再計算: 配当総額約966.47億 ÷ 自己資本3兆2,775.08億) |
| 純資産配当率 | 3.0%(短信記載値) |
| 配当利回り | 2.27%(35円 ÷ ¥1,540、2026-05-15終値、J-Quants API) |
| 配当方針 | 配当性向目標を中長期的に明示(累進配当宣言・DOE目標は未公表) |
| 連続増配年数 | 4期連続増配(2023→2026)、来期予想で5期目見込み |
| 自己株式取得 | 2026/5/13決議、来期EPS予想に影響反映済 |
6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用・分割調整後、配当÷EPS再計算)
2020〜2022年の履歴を表示
| 年度 | DPS(円・分割後) | EPS(円・分割後) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4.94 | 23.54 | 21.0% |
| 2021 | 4.94 | 16.81 | 29.4% |
| 2022 | 6.17 | 23.06 | 26.8% |
| 年度 | DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 6.96 | 25.99 | 26.8% |
| 2024 | 28.29 | 80.19 | 35.3% |
| 2025 | 31.0 | 89.26 | 34.7% |
| 2026 | 35.0 | 101.04 | 34.6% |
| 2027(予) | 37.0 | 105.50 | 35.1% |
(注)
- データ基準: EDINET DB引用・分割調整後DPSとEPS、直近期(2025〜)は短信記載と一致確認済
- 配当政策の特徴: 連続増配を継続+不動産事業会社中央値40%以下の配当性向で還元余力維持
- 株式分割: 2024/4/1付で1株→3株の分割実施(EDINET DBは分割調整済値で表示)
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 表面31→35円(+4円)で12.9%増、来期予想37円(+2円)で5期目連続増配見込み、配当性向34.6%→35.1%で安定推移
- 方針シグナル: 配当性向目標(中長期的)+自己株式取得決議+全利益項目過去最高で総還元強化、累進配当宣言・DOE目標未公表で業績悪化時の配当維持コミットメントは中程度
- 耐性実績: 4期連続増配(2023→2026)+コロナ期(2020→2021)もDPS維持+来期予想で5期目継続見込み、減配ショック耐性を実証
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー
| 指標 | 当期 | 前期 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 2兆7,097.47億円 | 2兆6,253.63億円 | +3.2% |
| 営業利益 | 3,977.88億円 | 3,727.32億円 | +6.7% |
| 事業利益 | 4,451.20億円 | 3,986.88億円 | +11.6% |
| 経常利益 | 3,133.19億円 | 2,902.62億円 | +7.9% |
| 当期純利益 | 2,786.84億円 | 2,487.99億円 | +12.0% |
| EPS | 101.04円 | 89.26円 | +13.2% |
| ROE | 8.7% | 8.0% | +0.7pt |
| 営業利益率 | 14.7% | 14.2% | +0.5pt |
セグメント別事業利益(主要5セグメント)
| セグメント | 当期(百万円) | 前期比 | 主因 |
|---|---|---|---|
| 賃貸 | 177,011 | +0.3% | 国内外オフィス賃貸増、首都圏オフィス空室率1.6%(+0.3pt) |
| 分譲 | 193,182 | +15.6% | 三田ガーデンヒルズ・パークシティ高田馬場の引渡進捗、海外資産回転加速 |
| マネジメント | 80,891 | +12.9% | カーシェア売上増、プロジェクトマネジメントフィー増 |
| 施設営業 | 46,345 | +20.0% | ホテル・リゾートADR&稼働率上昇(85%、+3pt)、東京ドーム使用料増額 |
| その他 | 10,178 | +54.9% | 新築請負・リフォーム等の小幅増収+利益率改善 |
業績増減要因の「画質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟡 注意 | 分譲事業利益 +15.6% には「(旧)日比谷U-1ビル」「大手町建物名古屋駅前ビル」等の固定資産売却益が含まれ、本業の継続的成長と一過性要因の混在 |
| 営業外損益 | 🟢 安定 | 経常3,133.19億 vs 営業3,977.88億、持分法投資損失 △43.52億(米国REITの含み損評価等)が中心 |
| 特別損益 | 🟢 軽微 | 包括利益3,184.06億(+98.1%)、為替換算調整勘定の改善等が寄与 |
| 開示の誠実性 | 🟢 高 | 全セグメント増益要因を物件名・件数・進捗率まで明示、首都圏オフィス空室率推移を8期分公表、自己株式取得を同日開示 |
→ 画質: クリーン(本業の4本柱増益+固定資産売却益の混在は不動産事業会社の通常運用、開示は丁寧)
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 2025/3期 | 2026/3期 |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | 599,252 | 145,270(△75.8%) |
| 投資CF(百万円) | △321,970 | △179,014 |
| 財務CF(百万円) | △269,367 | △59,118 |
| 現金等期末残高(百万円) | 163,272 | 82,317(△49.6%) |
| 自己資本比率(%) | 31.9 | 32.4(+0.5pt) |
| 時価ベース自己資本比率(%) | 37.4 | 44.5(+7.1pt) |
| CF対有利子負債比率(年) | 7.4 | 31.9(悪化) |
| インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) | 6.2 | 7.1(改善) |
- 有利子負債 約4兆6,325億円(短期借入金・CP・社債・長期借入金等の合計、前期末約4兆4,160億円から +2,164億円 増、うちノンリコース債務3,526.71億円含む)
- ネットキャッシュ △4兆5,502億円(現金823.17億 − 有利子負債約4兆6,325億、不動産事業会社として構造的にマイナス・業種補正対象外で0点)
- D/Eレシオ 1.41倍(前期1.40倍から +0.01)、自社株取得と販売用不動産取得拡大による調達増
- 販売用不動産残高 2兆6,030億円(+1,023億円)、新規投資6,444億+円安進行の為替換算差額影響
7-3. 来期業績予想(2027年3月期)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 2兆8,000.00億円 | +3.3% |
| 営業利益 | 4,100.00億円 | +3.1% |
| 事業利益 | 4,500.00億円 | +1.1% |
| 経常利益 | 3,150.00億円 | +0.5% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 2,850.00億円 | +2.3% |
| EPS | 105.50円 | +4.4%(自社株取得影響反映済) |
- セグメント別見通し:
- 賃貸: 売上9,700億・事業利益1,800億(△1.7%)、国内外オフィス・米国賃貸物件竣工費用増を賃料増+海外オフィスでカバー
- 分譲: 売上7,400億・事業利益2,100億(+8.7%)、都心・高額・大規模物件計上による反動減を資産回転加速で吸収
- マネジメント: 売上5,100億・事業利益750億(△7.3%)、当期一過性フィーの反動
- 施設営業: 売上2,600億・事業利益450億(△2.9%)、ホテル好調も新規大規模物件竣工費用増
- 設備投資・減価償却費: 設備投資3,000億円、減価償却費1,600億円、期末有利子負債残高4兆8,000億円見込み
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 通期売上・営業利益・事業利益・経常利益・純利益・EPS・ROE・営業利益率 | 2026年3月期 決算短信〔日本基準〕(連結)(2026-05-13開示) | 🟢 一次情報 |
| 来期業績予想・セグメント別見通し・財政状態見通し・設備投資 | 2026年3月期 決算短信「1.(4)今後の見通し」 | 🟢 一次情報 |
| 配当実績・来期予想・配当性向・純資産配当率 | 2026年3月期 決算短信「2.配当の状況」 | 🟢 一次情報 |
| セグメント別売上・事業利益・各事業の概況・物件詳細 | 2026年3月期 決算短信「1.(1)当期の経営成績の概況」「(セグメント情報等の注記)」 | 🟢 一次情報 |
| 自己資本比率・有利子負債・現金預金・CF・D/Eレシオ・ノンリコース債務 | 2026年3月期 決算短信「連結貸借対照表」「連結CF計算書」「1.(2)財政状態の概況」 | 🟢 一次情報 |
| 自己株式取得決議 | 2026-05-13 取締役会決議(短信1ページ注記) | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴・EPS推移(分割調整後) | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価¥1,540(2026-05-15終値) | J-Quants API(JPX 公式) | 🟢 一次情報 |
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