【トーセイ(8923)】配当C(69点)・5期連続増配 — 2026年11月期Q3

観察中(筆者は当該銘柄を未保有)📁 不動産業

PR本記事には広告リンクを含みます

結論: 再生事業が牽引し増益、期末配当を58円へ増額

📊 スコア: C 69点
💰 配当: 50→58円(+8円・分割後換算・通期予想)。10月5日に期末予想を55→58円へ増額
✅ 良い点: 5期連続増配、営業利益率22%、配当性向35%目標に到達見込み
⚠️ 注意点: ネット有利子負債、営業CF赤字3期、金利負担増


1. 業績ハイライト

*以下は2026年11月期 第3四半期累計(2025年12月〜2026年8月)の実績です(IFRS・連結)。*

  • 売上高996億円(+18.6%)・不動産再生が約1.6倍
  • 営業利益234億円(+12.7%)・累計の利益率23.5%
  • 親会社帰属利益148億円(+5.5%)・EPS152.71円
  • 通期予想は売上を下げ利益を上げる修正
  • 期末配当予想を55→58円へ増額(+3円)

サマリー

  • 開発から再生へ資金を移した成果: 建築費の高止まりで新築開発の比重を下げ、中古ビル等を改修して売る再生事業へ投資を寄せた。再生は売上+60.0%・セグメント利益+82.1%で、開発の減収減益を補った
  • 営業増益が最終段階で縮む: 金融費用が+30.3%増え、法人所得税の負担率も27.7%→31.6%へ上がった。営業利益+12.7%に対し、親会社帰属利益の伸びは+5.5%にとどまった
  • 通期は減収・増益の修正: 一部物件の販売を翌期以降へ回して売上予想を93.73億円下げる一方、ファンド手数料と賃料上昇を織り込み利益予想は引き上げた。修正後予想に対する営業利益の進捗率は93.6%

2. 配当判断サマリー

  • 期末配当予想を10月5日に55→58円へ増額。分割後換算の前期50円から+8円で、実績ベースの5期連続増配(2021〜2025年11月期)に続く6期目の増配予想
  • 中期経営計画「Further Evolution 2026」で配当性向を3年間で30%から35%へ段階的に引き上げる目標を明示(累進配当・DOE目標の明示はなし)。当期予想の配当性向35.4%は最終年度目標の35%に届く
  • 直近5年(2021〜2025年11月期)に減配はない。2020年11月期はコロナ禍で利益が半分以下になり21→9.5円(分割後換算)へ減配したが、配当性向は25.0%と前年並みで、2022年11月期の25.5円で減配前を上回った
  • 中古オフィスの再生とアセットマネジメントを組み合わせ、配当性向の目安を掲げるロードスターキャピタル(3482)とは、還元の組み立てが近い

3. スコア内訳

配当持続性ランク: C(69/100点) ★★★☆☆

カテゴリ 配点 得点 主な内容
配当 50 40 性向10・DOE10・利回り4・方針6・耐性10
財務 25 7 自己資本7・ネットキャッシュ0・営業CF安定性0
収益 25 22 営業利益率15・ROE7
合計 100 69 —

*※四半期カルテのため、配当性向・営業利益率・ROEは当期(2026年11月期)通期の会社予想を、DOEは直近通期(2025年11月期)の決算短信に記載された実績を採点根拠としています。*

3-1. 主な加点(高得点項目)

  • 営業利益率 15/15: 通期予想22.1%(営業利益25,061百万円 ÷ 売上高113,613百万円)で「15%以上」帯の満点。第3四半期累計の実績は23.5%だが、採点は通期予想を用いる
  • 配当性向 10/10: 通期予想35.4%(予想DPS58円 ÷ 予想EPS163.94円)で、不動産業(事業会社)の中央値40%以下に収まり満点
  • DOE 10/10: 2025年11月期の実績5.0%(2025年11月期 決算短信記載の親会社所有者帰属持分配当率)で「5%以上」帯。第3四半期決算短信には同欄がないため直近通期の実績を用いる。当期予想DPS58円で本サイトが算出しても5.24%で同じ帯
  • 増配減配耐性 10/10: 実績ベースで5期連続増配(2021〜2025年11月期)、直近5年(2021〜2025年11月期)に減配なし、当期予想58円も+8円の増配で「3年以上連続増配+直近5年で減配なし+次期予想で増配」に該当。2020年11月期の減配(21→9.5円・分割後換算)は直近5年の外にある
  • 自己資本比率 7/10: 第3四半期末の親会社所有者帰属持分比率34.9%(前期末33.4%)。不動産業(事業会社)の業種補正(25〜40%で7点)を適用
  • ROE 7/10: 通期予想14.8%(予想当期利益15,906百万円 ÷ 平均自己資本107,639百万円)で「10〜15%」帯

3-2. 主な減点(低得点項目)

  • ネットキャッシュ 0/10: 現金及び預金44,204百万円 + 短期有価証券0百万円 − 有利子負債188,958百万円 = △144,754百万円のネット有利子負債で、時価総額約1,623.56億円対比△89.2%。不動産業(事業会社)はネットキャッシュの業種補正の対象外で、本則どおり0点
  • 営業CF安定性 0/5: 前期までの5期(2021〜2025年11月期)のうち営業CFが赤字の期が3回(2022・2024・2025年11月期)あり、「赤字2回以上」で0点。販売用不動産の仕入れが営業CFに計上される構造が背景
  • 配当利回り 4/10: 3.49%(予想DPS58円 ÷ 株価¥1,664)で「2.5〜3.5%」帯

3-3. スコアの動き(定点観測)

  • スコアの位置: C69。配当40/50(配当性向10・DOE10・耐性10)と収益22/25(営業利益率15)が点を作り、C帯(55〜69点)の上限に位置する
  • Cにとどまる理由: 借入で物件を仕入れる事業構造から、財務がネットキャッシュ0/10・営業CF安定性0/5の7/25にとどまる。配当利回り4/10と、配当性向目標型で6/10の配当方針も満点との差になっている
  • 読み筋: B帯(70点以上)まで1点。配当利回り3.49%とROE14.8%はいずれも上の帯の境界のすぐ下にあり、小さな変化でランクが動く位置にある。現中期経営計画は2026年11月期で終わるため、配当性向目標の水準を変えるだけでは方針の点数は同じで、次期計画で累進配当やDOE目標の導入など方針の種類が変わるかどうかが、配当方針の点数を左右する

※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。


4. 事業の強み・構造リスク

※本章はスコア(§3)に入っていない事業上の強み・構造リスクのみを扱います。

4-1. ✅ 事業の強み

  • 安定事業で固定費を賄う収益構造: 賃貸・ファンド・管理・ホテルの安定4事業の売上総利益は、第3四半期累計で固定費(物件販売経費を除く販管費+支払利息)の123.4%にあたる(決算説明資料)。物件売却が細る局面でも固定費が先に賄われ、配当原資の底を支える
  • 固定資産に積み上がった含み益: 賃貸オフィスやホテルなど37物件+2戸は、簿価688億円に対し会社算定の公正価値が1,627億円で、含み益は938億円(2026年8月末)。売却で実現すれば配当原資の厚みになるが、自社算定で実現は保証されていない

4-2. ⚠️ 構造リスク

  • 販売用不動産の評価リスク: 棚卸資産は1,724億円と、総資産3,219億円の53.6%を占める(第3四半期末)。市況が反転すれば評価減や値引き販売が粗利を直撃し、利益に連動して決まる配当にも波及する

保有状況: 筆者は本銘柄を 保有していません(観察対象として継続フォロー予定)。


5. 筆者メモ

借入で物件を仕入れる会社なので、平均借入金利が前期末から約0.5ポイント上がった点が気になる。金利の上昇が配当の元手をどこまで削るかを見ていきたい。

次回(2026年11月期 通期決算)見るポイント:

  • 期末58円の確定と、2027年11月期の配当予想・予想配当性向の水準
  • 次期中期経営計画の還元方針(配当性向目標の引き上げや累進配当・DOEへの言及の有無)
  • 平均借入金利と金融費用の推移、翌期以降へ回した物件販売の行方

6. 配当の見方

6-1. 配当の中身

項目 値
2025年11月期実績 100円(期末一括・株式分割前の実額)。分割後換算では50円
2026年11月期予想 58円(期末一括・株式分割後・前期比+8円〔分割後換算〕)。2026年1月14日公表の55円から10月5日に+3円増額
配当性向(連結・通期予想・表面) 35.4%(予想DPS58円 ÷ 予想EPS163.94円・決算短信記載の通期予想EPS。会社開示の配当性向35.4%と一致)。前期実績は32.9%(50円 ÷ EPS152.18円・いずれも分割後換算で、有価証券報告書記載値と一致)
DOE(連結・親会社所有者帰属持分配当率) 5.0%(2025年11月期の実績・決算短信記載値〔2025年11月期 決算短信「2.配当の状況」の親会社所有者帰属持分配当率(連結)〕。第3四半期決算短信には同欄がないため直近通期の実績を用いる。前々期の2024年11月期は4.4%。参考: 当期予想DPS58円 × 期末株式数97,208,050株(自己株式を除く)÷ 平均自己資本107,639百万円で本サイトが算出すると5.24%)
配当利回り 3.49%(予想DPS58円 ÷ 株価¥1,664・2026-10-05終値・J-Quants API)
配当方針 中期経営計画「Further Evolution 2026」(2023年12月〜2026年11月)で配当性向を30%から35%へ3年間で段階的に引き上げる目標を明示(第76期有価証券報告書「経営方針」・会社IR「配当の状況」)。2026年11月期 第3四半期決算説明資料(2026年10月5日)も最終年度目標を配当性向35%と示す。利益配分は安定的な配当の継続と内部留保のバランスを基本方針とし、期末配当の年1回(有価証券報告書「配当政策」)。累進配当・DOE目標の明示はなし
連続増配年数 5期連続増配(2021〜2025年11月期・実績ベース・分割後換算)+ 当期予想で 6期目 継続見込み

6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(分割後換算・配当÷EPS再計算)

2022年以前の履歴を表示
年度 DPS(円・分割後換算) EPS(円・分割後換算) 配当性向
2016/11 11 57.45 19.1%
2017/11 12.5 63.74 19.6%
2018/11 15 70.68 21.2%
2019/11 21 88.20 23.8%
2020/11 9.5 38.03 25.0%
2021/11 19 71.28 26.7%
2022/11 25.5 90.83 28.1%
年度 DPS(円・分割後換算) EPS(円・分割後換算) 配当性向
2023/11 33 109.87 30.0%
2024/11 39.5 123.72 31.9%
2025/11(実績) 50 152.18 32.9%
2026/11(予想) 58 163.94 35.4%

(注)

  • データ基準: 2016〜2020年11月期は第71期有価証券報告書(2020年11月期)、2021〜2025年11月期は第76期有価証券報告書(2025年11月期)の記載値で、EDINET DB の DPS・EPS と一致を確認。EPS は IFRS の基本的1株当たり当期利益(親会社の所有者に帰属する当期利益ベース)で、非支配持分は含まない。2026年11月期(予想)は第3四半期決算短信と2026年10月5日「通期業績予想および配当予想の修正(増配)に関するお知らせ」の記載値
  • 株式分割の換算: 2025年12月1日付で1株→2株の株式分割を実施。表は分割後換算で統一し、DPS は2025年11月期以前の実額を2で割った(2025年11月期の期末配当の基準日2025年11月30日は分割の効力発生前で、実額は100円)。EPS は2018〜2025年11月期が会社の分割後換算値、2016・2017年11月期は分割前の開示値(114.89円・127.48円)を2で割った値。配当性向は DPS と EPS の基準を揃えて再計算しており、2025年11月期の32.9%は会社開示値と一致する(分割前の実額100円を分割後のEPS152.18円で割ると65.7%になるが、基準が揃っていない)
  • 異常値の説明: 2020年11月期は新型コロナ感染拡大の影響で親会社帰属利益が84.47億円→36.02億円へ減り、DPS も21→9.5円(分割後換算)へ減配した。配当性向は23.8%→25.0%とほぼ同水準で、利益に連動した減配。2021年11月期に19円、2022年11月期に25.5円と戻し、減配前の水準を上回った
  • 配当政策の傾向: 記念配当・特別配当の記載は確認範囲(2016〜2026年11月期)でなし。配当は期末の年1回で、2018年11月期以降は配当性向を21.2%→35.4%(当期予想)へ段階的に引き上げている

6-3. 配当の評価ポイント(3点)

  • 増配構造: 2021年11月期以降、19→25.5→33→39.5→50円(分割後換算)と5期連続で増配し、当期予想58円で6期目。EPS の伸び(2021年11月期71.28円→当期予想163.94円)に配当性向の引き上げ(26.7%→35.4%)が重なり、増配幅を広げてきた
  • 方針シグナル: 中期経営計画で配当性向を30%→35%へ引き上げる目標を数値で示し、当期予想35.4%で最終年度目標に届く見込み。累進配当・DOE目標までは踏み込んでおらず、現中計の終了後に示される次期計画の還元方針が方針面の焦点
  • 耐性実績: 配当は利益に連動して決める設計で、利益が半分以下になった2020年11月期は減配した。その後の2021〜2025年11月期は増配が続き、直近5年に減配はない

7. 詳細データ

7-1. 業績サマリー

*以下は2026年11月期 第3四半期累計の対前年同四半期累計比です(IFRS・連結)。*

指標 当第3四半期累計 前第3四半期累計 前年同期比
売上高 99,604百万円 83,961百万円 +18.6%
営業利益 23,445百万円 20,798百万円 +12.7%
税引前四半期利益 21,664百万円 19,437百万円 +11.5%
親会社の所有者に帰属する四半期利益 14,817百万円 14,045百万円 +5.5%
EPS(基本的・分割後換算) 152.71円 144.87円 +5.4%
営業利益率(累計実績) 23.5% 24.8% △1.2pt
ROE —(四半期非開示・通期予想は§7-3) — —

セグメント別(対前年同期比・外部顧客への売上高)

区分 売上 前年同期比 セグメント利益(前年同期比)
不動産再生事業 60,678百万円 +60.0% 12,216百万円(+82.1%)
不動産開発事業 13,362百万円 △38.9% 3,020百万円(△49.9%)
不動産賃貸事業 7,411百万円 +12.3% 4,429百万円(+21.7%)
不動産ファンド・コンサルティング事業 6,787百万円 △1.6% 4,170百万円(△5.9%)
不動産管理事業 5,637百万円 +3.8% 873百万円(+0.7%)
ホテル事業 5,725百万円 +9.1% 1,869百万円(△9.3%)

(注)再生事業は43棟のバリューアップ物件と中古区分マンション111戸を販売し、27棟・土地8件・区分149戸を仕入れた。アセットマネジメント受託資産残高は2兆8,598億円(前期末比+1,971億円)。ホテル事業は2026年6月にペリカンホテルズ㈱を連結子会社化し、運営は12店舗。セグメント利益の調整額(全社費用等)は△3,136百万円(前年同期△2,934百万円)

業績増減要因の「業績の質」診断

観点 評価 解釈
一過性要因 🟡 増益の中心は再生事業の物件売却で、売却の時期と市況に左右されるスポット性がある。会社は国内の不動産投資額が同期間として過去最高を更新した環境を挙げている。IFRSのため特別損益の区分はなく、その他の収益は117百万円・その他の費用は36百万円と小さい
営業外損益 🟡 金融費用が1,761百万円→2,295百万円(+30.3%)と増え、税引前四半期利益の伸び(+11.5%)は営業利益(+12.7%)を下回った。金融機関借入の平均金利は2.093%で、前期末(1.547%)から+0.546pt上がった(2026年8月末・決算説明資料)
純利益押し下げ/押し上げ要因 🟡 法人所得税費用の負担率が27.7%→31.6%へ上がり、親会社帰属利益の伸びは+5.5%にとどまった
開示の誠実性 🟢 売上予想を93.73億円引き下げた修正の理由(販売時期の変更)を明示し、セグメントごとに販売・仕入の棟数や受託資産残高の増減まで開示している

→ 業績の質: 再生事業の売却益が主導する本業の増益だが、金利と税の負担増で最終利益の伸びは営業段階の半分以下にとどまる

7-2. 財務・CFサマリー

指標 2025年11月期 2026年11月期 第3四半期
営業CF(百万円) △1,736 14,417
投資CF(百万円) △3,493 △5,020
財務CF(百万円) 9,946 △4,805
現金及び預金(BS・百万円) 39,604 44,204
短期有価証券(BS流動・百万円) 0 0
現金及び現金同等物 期末残高(CF・百万円) 39,604 44,204
有利子負債(百万円) 182,640 188,958
自己資本比率(親会社所有者帰属持分比率・%) 33.4 34.9(+1.5pt)

(注)2025年11月期のCFは通期(第76期有価証券報告書)、2026年11月期 第3四半期は第3四半期累計(第3四半期決算短信の要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書)。前年同期(2025年11月期 第3四半期累計)の営業CFは6,888百万円で、当期は棚卸資産の増加が1,783百万円にとどまり(前年同期は9,379百万円)営業CFが2倍強になった。金額は千円単位の原数値の百万円未満を切り捨てて表示している

  • 有利子負債: 要約四半期連結財政状態計算書の有利子負債 流動27,740百万円 + 非流動161,218百万円 = 188,958百万円(前期末182,640百万円から+6,318百万円)。同社の有利子負債は借入金・社債・リース負債で構成される(第76期有価証券報告書の会計方針)ため、IFRS採用会社のリース負債を含む。第3四半期ではリース負債の内訳は開示されていない(2025年11月期末は1,644百万円)
  • ネットキャッシュ: 現金及び預金44,204百万円 + 短期有価証券0百万円 − 有利子負債188,958百万円 = △144,754百万円(時価総額約1,623.56億円〔株価¥1,664×期末発行済株式数97,569,600株・自己株式を含む〕の△89.2%)で「マイナス(有利子負債超過)」帯の0/10点。不動産業(事業会社)はネットキャッシュの業種補正の対象外のため本則を適用。IFRSの要約四半期連結財政状態計算書では資産の部の現金の科目が「現金及び現金同等物」の1行で、日本基準の「現金及び預金」に相当する。流動区分に有価証券の行はないため短期有価証券は0とした。当第3四半期には定期預金1,000百万円の預入(要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書)があるが、財政状態計算書上の計上科目が開示されていないため分子に含めていない(含めても帯は変わらない)
  • 営業CF安定性の評価対象5期(単位百万円): 2021年11月期 974百万円 → 2022年11月期 △197百万円 → 2023年11月期 5,722百万円 → 2024年11月期 △13,045百万円 → 2025年11月期 △1,736百万円(第76期有価証券報告書「主要な経営指標等の推移」)。5期中3期が赤字のため0/5点。販売用不動産の取得が営業活動に計上されるため、仕入れを増やした年は営業CFが赤字になりやすい
  • 自己株式・発行済株式数: 期末発行済株式総数(自己株式を含む・分割後換算)は97,367,600株→97,569,600株(+202,000株)で、新株の発行(株式の発行による収入253百万円)による増加。期末自己株式数は398,000株→361,550株で、株式報酬に伴う自己株式の処分による減少。自己株式の取得・消却はない

7-3. 通期業績予想(2026年11月期・2026年10月5日修正)

項目 予想 前期比
売上高 113,613百万円 +20.0%
営業利益 25,061百万円 +12.2%
税引前利益 22,700百万円 +10.0%
親会社の所有者に帰属する当期利益 15,906百万円 +7.8%
EPS 163.94円 +7.7%
営業利益率(通期予想) 22.1%(25,061百万円÷113,613百万円・本ブログ算出) △1.5pt(前期実績23.6%)
ROE(通期予想) 14.8%(15,906百万円÷平均自己資本107,639百万円〔期首102,805百万円と第3四半期末112,473百万円の平均〕・本ブログ算出) △0.5pt(前期実績15.3%)
  • 修正の中身: 2026年1月14日公表の予想(売上高122,986百万円・営業利益24,611百万円・税引前利益22,000百万円・親会社帰属利益15,157百万円・EPS156.31円)から、売上高を△9,373百万円、営業利益を+449百万円(会社開示の修正額。百万円未満の端数により記載値同士の差450百万円とは1百万円ずれる)、税引前利益を+700百万円、親会社帰属利益を+749百万円修正した。会社は再生事業の一部物件の販売時期を翌期以降へ移したことを減収の理由に、ファンド手数料の増加見込みと賃貸事業の上振れを増益の理由に挙げている
  • 第3四半期累計の進捗率: 売上高87.7%・営業利益93.6%・税引前利益95.4%・親会社帰属利益93.2%(修正後予想に対する比率)
  • 前期比の基準: 2025年11月期の実績は売上高94,688百万円・営業利益22,336百万円・税引前利益20,631百万円・親会社帰属利益14,754百万円・EPS152.18円(分割後換算)。ROE の前期実績15.3%は親会社所有者帰属持分当期利益率(第76期有価証券報告書記載値)

7-4. データ出典の透明性

項目 出典 信頼度
第3四半期累計の売上高・営業利益・税引前四半期利益・親会社帰属四半期利益・EPS・セグメント別業績 2026年11月期 第3四半期決算短信〔IFRS〕(連結)(2026-10-05開示) 🟢 一次情報
通期業績予想(修正後)・修正前の予想・配当予想の修正 2026年11月期 第3四半期決算短信「3.連結業績予想」・2026年10月5日「2026年11月期 通期業績予想および配当予想の修正(増配)に関するお知らせ」 🟢 一次情報
営業利益率(通期予想)・ROE(通期予想)・DOE(参考値の当期予想ベース) 本ブログ算出(会社予想値より計算・ROE分母は期首自己資本(前期末)と直近開示時点自己資本の平均) 🟡 補助データ
配当実績・当期配当予想・配当性向 2026年11月期 第3四半期決算短信「2.配当の状況」・同日の配当予想の修正に関するお知らせ 🟢 一次情報
DOE(2025年11月期の実績・親会社所有者帰属持分配当率) 2025年11月期 決算短信〔IFRS〕(連結)(2026-01-14開示)「2.配当の状況」 🟢 一次情報
配当方針(配当性向30%→35%の段階的引き上げ目標)・配当政策 第76期有価証券報告書(2026-02-25提出)「経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」「配当政策」・2025年11月期 決算短信「利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当」・会社IR「配当の状況」・2026年11月期 第3四半期決算説明資料「株主還元方針」 🟢 一次情報
自己資本比率(親会社所有者帰属持分比率)・現金及び預金・短期有価証券・有利子負債・棚卸資産・発行済株式数・自己株式数 2026年11月期 第3四半期決算短信「要約四半期連結財政状態計算書」「要約四半期連結持分変動計算書」「発行済株式数(普通株式)」 🟢 一次情報
営業CF・投資CF・財務CF・現金及び現金同等物 期末残高 2026年11月期 第3四半期決算短信「要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書」/ 2021〜2025年11月期は第76期有価証券報告書「主要な経営指標等の推移」 🟢 一次情報
有利子負債の構成(借入金・社債・リース負債)・2025年11月期末のリース負債・株式分割の内容 第76期有価証券報告書 連結財務諸表注記「有利子負債」「後発事象」・「主要な経営指標等の推移」 🟢 一次情報
安定事業の固定費カバー率・平均借入金利・固定資産の含み益 2026年11月期 第3四半期決算説明資料(2026-10-05開示) 🟢 一次情報
過去配当履歴・EPS推移(2016〜2025年11月期) 第71期・第76期有価証券報告書「主要な経営指標等の推移」「配当政策」・EDINET DB 🟢 一次情報
株価¥1,664(2026-10-05終値) J-Quants API(JPX 公式) 🟢 一次情報

【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。

本記事は配当持続性スコアの枠組みに基づき、筆者が一次情報と内容を確認・編集して公開しています。下書き・集計・整形には補助ツールを使用しています。誤りにお気づきの方は X(@haitoukarte) へお知らせください。