結論: 中間は計画線上、98円で9期連続増配へ。
📊 スコア: B 72点
💰 配当: 86→98円(+12円)、自己株式無償割当で割当前の1株には117.6円相当となり会社は「実質2割の増配」と説明
✅ 良い点: 8期連続増配、配当性向21.6%、営業利益率28.5%、ROE27.0%
⚠️ 注意点: 営業CF5期連続マイナス、有利子負債753億円、自己資本比率27.1%
1. 業績ハイライト
- 売上高 28,293百万円(+36.0%)、都心オフィス2物件を売却
- 営業利益 7,887百万円(+4.5%)、増収率ほどは伸びず
- 中間純利益 4,589百万円(+1.3%)、EPS 226.58円(無償割当後ベース)
- 通期進捗は売上50.4%・純利益50.0%で計画線上、通期予想は据え置き
- 自己資本比率27.1%(前期末26.1%から+1.0pt)
サマリー
- 増収の中身: 売上高+36.0%の主因は東京都内オフィスビル2物件の売却で、不動産投資売上は+43.9%。売上原価が19,008百万円へ膨らみ、営業利益は+4.5%にとどまった。
- 金利コストの重さ: 支払利息が592→749百万円(+26.5%)へ増え、経常利益+2.5%は営業+4.5%を下回った。金利スワップの評価益99百万円が一部を相殺している。
- 進捗は計画線上: 通期予想に対する中間進捗は売上50.4%・営業利益49.4%・純利益50.0%。会社は概ね当初計画どおりとして通期予想を修正していない。
2. 配当判断サマリー
- 2026年12月期の年間配当予想は98円(期末一括)で、前期86円から+12円・+14.0%の増配予想。8期連続増配(2018〜2025年12月期)に続く9期目の見込み
- 2026年7月1日付で1株につき0.2株の自己株式無償割当が行われたため、1株98円は割当前の1株に対して1.2株分となる。会社は年間98円を維持することで「実質的に2割の増配」になると説明している
- 予想配当性向21.6%(98円 ÷ 予想EPS454.18円)は不動産事業会社の中央値40%を大きく下回り、配当原資には余裕がある。会社は配当性向18%以上を目安とする方針を掲げている
- 同じ12月決算の不動産事業会社ではヒューリック(3003)が13期連続増配・配当性向45%目標を掲げている。決算期は異なるが、営業CFが5期連続マイナスのエスリード(8877)(3月決算)とは財務カテゴリの構造が近い
3. スコア内訳
配当持続性ランク: B(72/100点) ★★★★☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 40 | 性向10・DOE7・利回り7・方針6・耐性10 |
| 財務 | 25 | 7 | 自己資本7・ネットキャッシュ0・営業CF安定性0 |
| 収益 | 25 | 25 | 営業利益率15・ROE10 |
| 合計 | 100 | 72 | — |
中間期カルテのため、配当・収益カテゴリは「中間期実績+2026年12月期通期予想」、財務カテゴリは中間期末の貸借対照表を基準に採点。過去系列(営業CF・配当履歴)は直近5期の通期実績を使用。
3-1. 主な加点(配点比70%以上)
- 営業利益率 15/15: 通期予想28.5%(15,976百万円÷56,150百万円)。15%以上で満点。中間期累計の実績は27.9%
- 配当性向 10/10: 当期予想21.6%(98円÷予想EPS454.18円)。不動産事業会社の業種中央値40%以下のため満点
- 増配減配耐性 10/10: 8期連続増配+直近5年(2021〜2025年12月期)で減配なし+当期98円の増配予想で、判定順1の最高帯
- ROE 10/10: 通期予想27.0%(予想純利益9,178百万円÷平均自己資本34,056百万円)。15%以上で満点
- DOE 7/10: 会社開示の純資産配当率(連結)は2025年12月期実績で4.9%・3〜5%の帯
- 配当利回り 7/10: 3.71%(予想DPS98円÷株価¥2,642)、3.5〜4.5%の帯
- 自己資本比率 7/10: 27.1%(不動産事業会社の業種補正で25%以上=7点・前期末26.1%から+1.0pt)
3-2. 主な減点(配点比40%以下)
- ネットキャッシュ 0/10: △59,442百万円(現金及び預金15,870百万円+短期有価証券0百万円−有利子負債75,312百万円)。不動産業はネットキャッシュのマイナス救済(最低2点)の対象業種に含まれないため、本則どおり0点
- 営業CF安定性 0/5: 直近5期の営業CFは△450→△1,517→△789→△18,656→△2,632百万円(2021〜2025年12月期)と5期連続マイナス。販売用不動産の取得が営業活動に分類される業態の会計特性によるもので、赤字2回以上の帯に該当
3-3. スコアの動き(定点観測)
- スコア変動: 前カルテ(2026年12月期Q1)の72点から変動なし(±0点)で、ランクもBを据え置き
- 変動の内訳: 配当利回りが4→7点(+3点)へ上がる一方、DOEが10→7点(△3点)へ下がり、差し引きで±0となった。利回りは3.26%(予想DPS98円÷¥3,005・2026-01-30終値)から3.71%(同98円÷¥2,642・2026-08-27終値)へ上がり、2.5〜3.5%帯から3.5〜4.5%帯へ移った。押し上げの主因は2026年7月1日の自己株式無償割当で、1株につき0.2株が交付された分だけ割当前の1株に対する受取配当が98円→117.6円と2割増えたことにある。株価は名目では¥3,005→¥2,642だが、割当後ベースに揃えると前回は¥2,504相当で実質は+5.5%の上昇にあたり、利回りの上昇幅を一部打ち消す方向に働いている。DOEは前カルテの自算値5.6%から、会社開示の純資産配当率4.9%(2025年12月期実績)へ基準を統一したことによる帯の移動で、配当額や資本構成が悪化したことによる低下ではない
- 満点項目維持: 配当性向10/10・増配減配耐性10/10・営業利益率15/15・ROE10/10 の4項目は前カルテから満点を維持
- 現在の位置づけ: B帯(70〜84点)の下位。配当40/50と収益25/25が土台を作る一方、物件取得を借入で回す業態のため財務が7/25で天井になる構図
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. 事業の強み・構造リスク
※本章はスコア(§3)に反映されていない事業上の強み・構造リスクを扱います。
4-1. ✅ 事業の強み
- 受託資産1,400億円超のフィー収入基盤: アセットマネジメント事業の中間期売上は450百万円(+35.9%)、中間期末の受託資産残高は1,400億円超(連結子会社からの受託分を含む)。物件売却の期ズレに左右されにくい継続収入が、売買益への依存を薄める。
- 不動産セキュリティトークンへの参入: グループのロードスター証券が2026年7月16日にSTOの新規案件の有価証券届出書を提出し、8月1日から販売を開始した。物件を小口化して個人資金を呼び込む販売経路が増え、在庫回転の選択肢が広がる。
4-2. ⚠️ 構造リスク
- ストック収入が売上の2割に満たない構造: 賃貸・ホテル・アセットマネジメント・クラウドファンディングの継続収入は合計4,820百万円で売上の17.0%にとどまり、残りは物件売却。売却時期の前後で期ごとの利益が振れる。
- 匿名組合出資預り金の膨らみ: 固定負債の匿名組合出資預り金は前期末11,141百万円から12,199百万円へ増え、中間期の匿名組合損益分配額は284百万円(前年同期261百万円)。利益の一部が出資者へ先に配分され、親会社株主に残る取り分を薄める。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有していません(観察対象として継続フォロー予定)。
5. 筆者メモ
営業4.5%増に対して経常が2.5%増にとどまったのは、支払利息が26.5%増えたためです。物件を借入で回す会社なので、金利の水準が利益の取り分を左右する度合いが大きいと感じます。
次回(2026年12月期 第3四半期・2026年10月下旬発表予定)見るポイント:
- 下期の物件売却が進み、通期営業利益15,976百万円(中間進捗49.4%)に届くか
- 支払利息(中間749百万円・+26.5%)の増加ペースが営業利益の伸びを上回らないか
- クラウドファンディングの営業貸付金残高11,578百万円(前期末比+24.9%)の増勢と貸倒れの有無
- 期末一括配当98円が予定どおり実施され、連続増配が9期目に伸びるか
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2025年12月期実績 | 86円(期末一括) |
| 2026年12月期(当期)予想 | 98円(期末一括)(+12円・+14.0%・修正なし) |
| 配当性向(連結・表面・当期予想) | 21.6%(98円 ÷ 予想EPS454.18円で再計算・前期実績17.9%)。会社は配当総額ベースで21.7%と開示 |
| DOE(連結・純資産配当率) | 4.9%(2025年12月期実績・決算短信「2.配当の状況」記載値〔配当金総額1,448百万円・配当性向17.9%と併記〕。中間期短信は同欄を非開示のため、直近の会社開示値である通期実績を採用) |
| 配当利回り | 3.71%(予想DPS98円 ÷ 株価¥2,642・2026-08-27終値・J-Quants API) |
| 配当方針 | 配当性向18%以上を目安に、安定的かつ継続的な利益還元を行う(2026年12月期第2四半期決算説明資料・2026年8月6日)。中期経営計画も2027年の配当性向目標を18%以上としている。累進配当やDOE目標の宣言は置いていない |
| 連続増配年数 | 8期連続増配(2018年12月期9.5円→2025年12月期86円) + 当期予想で 9期目 継続見込み |
6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用、配当÷EPS再計算)
2022年以前の履歴を表示(連続増配の起点の検証用)
| 年度 | DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2016 | — | 27.66 | — |
| 2017 | 5.5 | 44.33 | 12.4% |
| 2018 | 9.5 | 64.93 | 14.6% |
| 2019 | 14.5 | 97.42 | 14.9% |
| 2020 | 24.5 | 152.48 | 16.1% |
| 2021 | 32 | 211.50 | 15.1% |
| 2022 | 50 | 301.69 | 16.6% |
| 年度 | DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 52.5 | 301.48 | 17.4% |
| 2024 | 70 | 416.73 | 16.8% |
| 2025(実績) | 86 | 479.56 | 17.9% |
| 2026(予) | 98 | 454.18 | 21.6% |
(注)
- データ基準: EDINET DB引用。直近期は決算短信記載と一致確認済(12月決算・配当は期末一括)。2026年は会社予想
- 株式分割の基準: DPS・EPSはいずれも2018年11月30日付の1株→2株分割後のベースに統一。上場後の株式分割は2017年12月15日付と2018年11月30日付の2回(いずれも1:2)で、2018年11月30日以降は株式分割・株式併合とも行われていない
- 自己株式無償割当の扱い(2026年): 2026年7月1日付で1株につき0.2株の自己株式無償割当(会社法185条)が実施されたが、発行済株式総数21,444,000株は割当の前後で変わらない。EPSのみ「前連結会計年度の期首に当該株式割当が行われたと仮定して」遡及調整され、2026年12月期の予想EPSは545.01円(第1四半期決算短信)から454.18円へ置き換わっている。一方DPSは名目値のまま据え置かれ、過去年度の再表示も行われていない。本表は2026年予想のみEPS=無償割当後ベース、2025年以前は割当前ベース / DPSは全年とも会社開示の名目値で並べている。2025年479.56円→2026年予想454.18円の見かけの減少は基準差によるもので、割当前ベースに揃えると+13.6%の増加
- 連続増配の起点: 2016年12月期は上場前で配当実績の記録がなく、上場後初の配当が2017年12月期の5.5円。2018年12月期の9.5円が最初の増配で、そこから2025年12月期まで8期連続増配。当期98円が実現すれば9期目。なお決算説明資料の本文には連続増配の期数を7期とする記載が残っているが、これは2024年12月期時点の数え方で、同じページの配当金推移グラフは2017年5.5円→2025年86円まで毎期の増配を示している。連続増配を10期まで伸ばすという目標と、グラフの横軸が2027年まで引かれていることとも整合するため、本記事は開示された配当金系列に基づき2025年12月期時点を8期として数えている
- 特別配当・記念配当: 決算短信「配当の状況」に特別配当・記念配当の注記はなく、支給は確認できない。表面DPS=実質普通配当ベース
- 配当政策の傾向: 配当性向は2017年12.4%から2025年17.9%まで15〜18%の範囲で推移し、2026年予想で21.6%へ上昇。会社が目安とする18%を初めて明確に上回る水準
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 8期連続増配(2018年12月期9.5円→2025年12月期86円・約9倍)。当期98円で9期目が継続見込みで、自己株式無償割当を加味すると割当前の1株に対しては117.6円相当になる
- 方針シグナル: 配当性向18%以上を目安とする方針を開示。中期経営計画は2027年の目標として売上高600億円・ROE25%以上・配当性向18%以上を掲げ、決算説明資料には連続増配を10期まで伸ばす目標の記載もある。ただし累進配当やDOE目標のような、減配しないことを約束する文言は置いていない
- 耐性実績: コロナ期(2020→2021年12月期)も24.5→32円(+30.6%)と増配を維持し、直近5年(2021〜2025年12月期)で減配なし。ただし営業CFは5期連続マイナスで、配当原資は物件売却の代金と借入に依存する構造
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー
中間期累計実績(2026年1月1日〜2026年6月30日)
| 指標 | 当中間期 | 前年中間期 | 前年同期比 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 28,293百万円 | 20,797百万円 | +36.0% |
| 営業利益 | 7,887百万円 | 7,544百万円 | +4.5% |
| 経常利益 | 7,061百万円 | 6,889百万円 | +2.5% |
| 親会社株主帰属中間純利益 | 4,589百万円 | 4,528百万円 | +1.3% |
| EPS(累計) | 226.58円 | 227.78円 | △0.5% |
| 営業利益率 | 27.9% | 36.3% | △8.4pt |
売上高・営業利益・経常利益・中間純利益の前年同期比は決算短信「1.(1)連結経営成績(累計)」の記載値。EPSは前年同期分も自己株式無償割当後のベースへ遡及調整済みで、両期は同一基準で比較できる。営業利益率は短信に記載がないため算出値。
事業別売上(対前年同期比)
当社は不動産関連事業の単一セグメントのため、決算短信では事業別売上のみが開示されている。
| 区分 | 売上 | 構成比 | 前年同期比 |
|---|---|---|---|
| コーポレートファンディング(不動産投資) | 23,460百万円 | 82.9% | +43.9% |
| コーポレートファンディング(ホテル運営) | 2,103百万円 | 7.4% | △0.4% |
| コーポレートファンディング(不動産賃貸) | 1,826百万円 | 6.5% | +10.4% |
| アセットマネジメント | 450百万円 | 1.6% | +35.9% |
| クラウドファンディング | 441百万円 | 1.6% | +13.9% |
| その他 | 11百万円 | 0.0% | △4.8% |
不動産投資は東京都内のオフィスビル2物件の売却が寄与。不動産賃貸は上記2物件を手放した一方で東京都内のオフィスビルを含む5物件を取得し、売上は+10.4%となった。クラウドファンディングは中間期に8,013百万円(+24.3%)の融資を実行し5,707百万円の償還を受けた結果、営業貸付金残高は11,578百万円(前期末比+24.9%)まで積み上がっている。
通期計画 進捗率(2026年12月期・期初予想から修正なし)
| 項目 | 通期予想 | 前期比 | 中間期進捗率 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 56,150百万円 | +25.8% | 50.4% |
| 営業利益 | 15,976百万円 | +19.1% | 49.4% |
| 経常利益 | 14,009百万円 | +14.5% | 50.4% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 9,178百万円 | +15.1% | 50.0% |
会社は当中間期の業績が概ね当初計画どおりに推移しているとして、通期予想を修正していない。
業績増減要因の「業績の質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟡 注意 | 増収の主因は東京都内オフィスビル2物件の売却。売却の期ズレで四半期業績が振れる構造で、+36.0%をそのまま実力とは読めない |
| 営業外損益 | 🔴 大きい | 支払利息が592→749百万円(+26.5%)へ膨らみ営業外費用は974百万円。経常+2.5%が営業+4.5%を下回った。金利スワップの評価益99百万円が一部を相殺 |
| 純利益押し下げ要因 | 🟡 注意 | 匿名組合損益分配額284百万円(前年同期261百万円)が税前利益を削り、法人税等合計は2,189百万円(+4.3%)。中間純利益+1.3%は営業+4.5%を下回った |
| 開示の誠実性 | 🟢 高 | 単一セグメントながら事業別売上を6区分で開示。自己株式無償割当は交付株式数3,382,179株と割当前後の発行済株式数を後発事象に明記し、EPS遡及調整の前提も表紙に注記 |
→ 業績の質: 中品質(増収は物件売却の進行によるもので、金利負担の増加が利益の伸びを削っている)
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 2025/12期末(CFは前年中間期累計) | 2026/6月末(CFは当中間期累計) |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | △10,696 | △2,611 |
| 投資CF(百万円) | △1 | △149 |
| 財務CF(百万円) | +10,085 | +4,042 |
| 現金及び預金(BS・百万円) | 14,589 | 15,870 |
| 短期有価証券(BS流動・百万円) | 0 | 0 |
| 現金及び現金同等物 期末残高(CF・百万円) | 12,040 | 15,870 |
| 自己資本比率(%) | 26.1% | 27.1% |
- 有利子負債: 75,312百万円(短期借入金613百万円+1年内返済予定の長期借入金3,131百万円+長期借入金71,568百万円)。前期末69,651百万円から+8.1%で、販売用不動産の取得に伴う長期借入の増加が主因。固定負債の匿名組合出資預り金12,199百万円は利息を払う借入ではなく損益分配の対象であるため有利子負債には含めていない
- ネットキャッシュ: 現金及び預金15,870百万円 + 短期有価証券0百万円 − 有利子負債75,312百万円 = △59,442百万円。時価総額約566億円(株価¥2,642×期末発行済株式総数21,444,000株・自己株式を含む)に対して約△104.9%で、物件取得を借入で回す業態の構造的な姿。BSの流動資産に有価証券の計上はないため短期有価証券は0
- 営業CFの中身: 税金等調整前中間純利益6,777百万円で資金が増えた一方、販売用不動産の増加額6,857百万円・営業貸付金の増加額2,306百万円・法人税等の支払額2,140百万円で流出が上回り、△2,611百万円。物件仕入の先行投資が営業活動に区分されるため、仕入が進む期ほどマイナスが大きくなる
- 販売用不動産: 前期末92,568百万円 → 中間期末98,681百万円(+6.6%)。総資産131,775百万円の74.9%を占める中核資産
7-3. 通期業績予想(2026年12月期)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 56,150百万円 | +25.8% |
| 営業利益 | 15,976百万円 | +19.1% |
| 経常利益 | 14,009百万円 | +14.5% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 9,178百万円 | +15.1% |
| EPS | 454.18円 | +13.6%(割当前ベース545.01円と前期実績479.56円の比較) |
| 営業利益率(通期予想) | 28.5%(15,976百万円÷56,150百万円・本ブログ算出) | △1.6pt |
| ROE(通期予想) | 27.0%(9,178百万円÷平均自己資本34,056百万円〔前期末32,421百万円と当中間期末35,690百万円の平均〕・本ブログ算出) | △0.7pt |
- 増減トーン: 期初予想から修正なし。売上高+25.8%に対して経常+14.5%と下の段階ほど伸びが薄いのは、支払利息の増加を織り込んだ形
- EPSの基準: 表示の454.18円は2026年7月1日の自己株式無償割当を反映した後のベース。第1四半期決算短信の予想545.01円を1.2で割った値にあたり、前期実績479.56円(割当前ベース)とは直接比較できない。同一基準に揃えた前期比(割当前ベース545.01円÷479.56円)は+13.6%
- 配当予想: 98円(期末一括・予想配当性向21.6%)で修正なし
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 中間期の売上高・営業利益・経常利益・中間純利益・EPS・事業別売上・支払利息 | 2026年12月期 第2四半期(中間期)決算短信(2026-08-06開示) | 🟢 一次情報 |
| 通期業績予想・進捗率・予想据え置きの説明 | 同上「3.2026年12月期の連結業績予想」「1.(3)連結業績予想などの将来予測情報に関する説明」 | 🟢 一次情報 |
| 営業利益率(通期予想)・ROE(通期予想) | 本ブログ算出(会社予想値より計算・ROEの分母は期首自己資本(前期末)と直近開示時点自己資本の平均) | 🟡 補助データ |
| 配当実績86円・当期予想98円(期末一括) | 同上「2.配当の状況」 | 🟢 一次情報 |
| 自己資本比率・現金及び預金・短期有価証券・借入金・販売用不動産・匿名組合出資預り金 | 同上「中間連結貸借対照表」 | 🟢 一次情報 |
| 営業CF・投資CF・財務CF・現金及び現金同等物 中間期末残高 | 同上「中間連結キャッシュ・フロー計算書」 | 🟢 一次情報 |
| 自己株式無償割当(基準日・効力発生日・交付株式数・発行済株式総数)・受託資産残高・不動産STO | 同上「(重要な後発事象)」「1.(1)当中間期の経営成績の概況」 | 🟢 一次情報 |
| 配当方針(配当性向18%以上を目安)・中期経営計画の2027年目標・受託資産残高の推移 | 会社IR「2026年12月期 第2四半期 決算説明資料」(2026年8月6日) | 🟢 一次情報 |
| 実質的増配の説明・配当予想98円の据え置き | 会社適時開示「配当予想(実質的増配)に関するお知らせ」(2026年6月12日) | 🟢 一次情報 |
| DOE(純資産配当率・連結)4.9%・配当金総額1,448百万円・前期実績配当性向17.9% | 2025年12月期決算短信(2026-02-13開示)「2.配当の状況」 | 🟢 一次情報 |
| 第1四半期の通期予想EPS 545.01円(割当前ベース) | 2026年12月期 第1四半期決算短信(2026-04-30開示) | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴・EPS推移・営業CF推移 | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価¥2,642(2026-08-27終値) | J-Quants API(JPX 公式) | 🟢 一次情報 |
⚠️ 不動産業の構造特性に関する補足: 本スコアの財務カテゴリのうち、自己資本比率は不動産業の業種補正(25%以上で7点)を適用していますが、ネットキャッシュは不動産業が補正対象業種に含まれないため本則どおり0点で評価しています。営業CF安定性も、販売用不動産の取得が営業活動に区分される会計上の扱いによって連続マイナスとなり0点です。いずれも物件取得を借入で回す業態では構造的に厳しく出る項目で、財務7/25という数値はこの前提の上で読む必要があります。
【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事は配当持続性スコアの枠組みに基づき、筆者が一次情報と内容を確認・編集して公開しています。下書き・集計・整形には補助ツールを使用しています。誤りにお気づきの方は X(@haitoukarte) へお知らせください。
