結論: 海外の物件売却でQ1利益が急増、増配も継続。
📊 スコア: C 64点
💰 配当: 46→49円(+3円・2027年3月期通期の会社予想)
✅ 良い点: 営業利益 +94.3%、累進配当を継続、自己株式6,128,800株を消却
⚠️ 注意点: 配当利回り1.33%、有利子負債3兆7,795.59億円、支払利息 +25.9%
1. 業績ハイライト
- 営業収益 4,976.85億円(+39.4%)、営業利益 1,212.40億円(+94.3%)。
- 経常利益 1,081.76億円(+94.3%)、純利益 954.16億円(+198.3%)。
- 海外事業 営業収益 +292.4%、セグメント利益は430.36億円へ。
- 丸の内事業 セグメント利益 +10.6%、272.40億円で堅調。
- 通期予想は据え置き、進捗率は営業利益32.8%・純利益40.6%。
サマリー
- 増益の主役は海外の物件売却: 営業利益の増加額588.34億円のうち366.63億円が海外事業の増加分で、同セグメントの営業収益は303.83億円→1,192.14億円へ4倍近くに膨らんだ。丸の内・住宅・コマーシャル不動産の3事業もそろって増益だが、伸びの大半は海外に偏っている。
- 純利益の伸びは特別損益の好転も上乗せ: 投資有価証券売却益が78.92億円→302.28億円へ増え、前年同期にあった固定資産除却関連損114.91億円は当期ゼロ。税金等調整前四半期純利益1,384.04億円の21.8%が売却益にあたり、営業利益 +94.3% より純利益 +198.3% の伸びが大きい理由もここにある。
- 進捗が先行しても通期予想は据え置き: 営業利益の進捗率32.8%は4分の1のペースを大きく上回るが、会社は2026年5月13日公表の通期予想を修正していない。物件売却の計上時期で利益が動く構造を踏まえた据え置きにあたる。
2. 配当判断サマリー
- 当期通期の会社予想は年49円(中間24円+期末25円)で、前期実績46円から +3円。第1四半期時点で配当予想の修正はない。
- 通期予想の配当性向は25.0%(予想DPS49円÷予想EPS196.27円)で、会社が目処に置く連結配当性向30%程度を下回る。不動産事業会社の中央値40%と比べても配当原資の余力は厚い。
- 5期連続増配(2022年3月期〜2026年3月期)を継続中で、当期予想で6期目の見込み。「長期経営計画2030」が掲げる毎期3円増配の原則どおりの増配幅にあたる。
- 配当利回りは1.33%。同じく累進配当を掲げる三井不動産(8801)は2.54%、住友不動産(8830)は1.54%で、大手3社の中でも最も低い。
3. スコア内訳
配当持続性ランク: C(64/100点) ★★★☆☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 34 | 性向10・DOE4・利回り0・方針10・耐性10 |
| 財務 | 25 | 11 | 自己資本7・ネットキャッシュ0・営業CF安定性4 |
| 収益 | 25 | 19 | 営業利益率15・ROE4 |
| 合計 | 100 | 64 | — |
3-1. 主な加点(高得点項目)
- 営業利益率 15/15: 通期予想18.5%(3,700億円÷2兆0,000億円)。「15%以上」帯で、四半期単独ではなく当期通期の会社予想を採点根拠としている
- 配当性向 10/10: 通期予想25.0%(予想DPS49円÷予想EPS196.27円)。不動産事業会社の中央値40%を大きく下回り、業種補正後も最上位帯
- 配当方針 10/10: 「2030年までは毎期3円増配の累進配当を原則」と2026年3月期決算短信「会社の利益配分に関する基本方針」で明示。累進配当の宣言として最上位帯
- 増配減配耐性 10/10: 5期連続増配(2022年3月期〜2026年3月期)、直近5年に減配なし、当期予想も +3円 の増配で最上位帯
- 営業CF安定性 4/5: 2022年3月期〜2026年3月期の5期はいずれも黒字。5期平均3,380.57億円に対し2026年3月期の +50.5% だけが外れ、この1期を除いた4期は平均2,953.42億円に対し最大9.7%と±20%以内に収まる
- 自己資本比率 7/10: 31.8%(+0.4pt)。不動産事業会社の業種補正(25%以上で7点・40%以上で10点)を適用しても満点には届かない
3-2. 主な減点(低得点項目)
- ネットキャッシュ 0/10: △3兆5,483.55億円、時価総額比 △79.68%。丸の内をはじめとする賃貸用不動産を借入で保有する構造だが、不動産事業会社は最低2点の業種補正対象外のため0点
- 配当利回り 0/10: 1.33%(予想DPS49円÷株価¥3,677)。「1.5%未満」帯で、高配当指標としては最も低い評価にあたる
- DOE 4/10: 2.1%(2026年3月期実績・決算短信「純資産配当率(連結)」記載値)。「1〜3%」帯で、自己資本2兆7,203.03億円の厚みに対し配当総額が小さいことを反映
- ROE 4/10: 通期予想8.69%(2,350億円÷平均自己資本2兆7,048.91億円)。「5〜10%」帯で、総資産8兆5,429.58億円を回す装置産業的な構造を反映している
3-3. スコアの動き(定点観測)
- スコア変動: 前期(2026年3月期 通期)64点 → 今期64点(±0点)
- 変動の内訳: 10項目すべてが前カルテと同じ配点帯にとどまった。配当利回りは株価が¥4,137(2026-05-15終値)から¥3,677(2026-08-14終値)へ下がり、分子も当期通期予想49円に切り替わったため1.11%→1.33%へ上がったが「1.5%未満」帯の内側で0点のまま。自己資本比率も31.4%→31.8%へ改善したが「25〜40%」帯の内側で7点。ネットキャッシュは有利子負債が3兆5,819.21億円→3兆7,795.59億円へ増えマイナス幅が広がったが、いずれもマイナス帯で0点にあたる
- 配当本体は満点維持: 配当性向10点・配当方針10点・増配減配耐性10点の3項目が満点で継続。毎期3円増配という累進配当の原則と、配当性向25.0%という原資余力が配当カテゴリの床を支えている
- 現在の位置づけ: C評価の上位。Bに届かないのは、利回りが1%台前半で0点に張り付くこと、有利子負債3兆7,795.59億円に対して現金及び預金が2,237.32億円しかなくネットキャッシュも0点になること、DOE・ROEがともに中位帯であることによる。逆に営業利益率15点と配当3項目の満点が下支えとなっており、C帯の中では上寄りの構成にある。第1四半期は四半期連結キャッシュ・フロー計算書が作成されないため、営業CFの振れは次の中間決算での確認事項になる
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有しています(株数は非開示・2026年8月時点)。
4. 筆者メモ
三菱地所は丸の内の保有不動産の含み益という資産の裏付けを評価して保有している。今回の増益は海外の物件売却が主役で、丸の内の伸びは1割ほど。派手な数字よりも、毎期3円の増配が続くかを自分は見ている。
5. 配当の見方
5-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2025年3月期実績 | 中間21円+期末22円=43円 |
| 2026年3月期実績 | 中間23円+期末23円=46円(+3円) |
| 2027年3月期予想 | 中間24円+期末25円=49円(+3円) |
| 配当性向(連結・通期予想・表面) | 25.0%(予想DPS49円 ÷ 予想EPS196.27円・決算短信記載値と一致。記念配当・特別配当がないため表面=実質普通配当ベース) |
| DOE(連結・純資産配当率) | 2.1%(2026年3月期実績・決算短信記載値。四半期短信には非記載) |
| 配当利回り | 1.33%(予想DPS49円 ÷ 株価¥3,677・2026-08-14終値・J-Quants API) |
| 配当方針 | 累進配当方針(会社表記は「毎期3円増配の累進配当を原則」)+連結配当性向「30%程度を目処」+2030年で「原則60円以上」を、「長期経営計画2030」の株主還元方針として2026年3月期決算短信「(3)会社の利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当」で明示。四半期短信には基本方針の節がない |
| 連続増配年数 | 5期連続増配(2022年3月期〜2026年3月期)+当期予想で 6期目 継続見込み |
| 株式分割 | 掲載年度のいずれにも該当なし。DPS・EPSはすべて開示実額 |
| 自己株式 | 期末発行済株式総数(自己株式を含む)は1,217,233,706株→1,211,104,906株へ 6,128,800株減少。減少分は2026年6月30日を消却予定日とする自己株式の消却によるもの。自己株式数は10,763,604株→7,975,960株の2,787,644株減にとどまるため、消却と並行して差額3,341,156株分の取得が進んだ四半期にあたる |
5-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用、配当÷EPS再計算)
2022年以前の履歴を表示(連続増配の検証用)
| 年度 | DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2016 | 16 | 60.13 | 26.6% |
| 2017 | 20 | 74.00 | 27.0% |
| 2018 | 26 | 86.78 | 30.0% |
| 2019 | 30 | 96.97 | 30.9% |
| 2020 | 33 | 108.64 | 30.4% |
| 2021 | 31 | 101.34 | 30.6% |
| 2022 | 36 | 116.45 | 30.9% |
| 年度 | DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 38 | 125.54 | 30.3% |
| 2024 | 40 | 131.96 | 30.3% |
| 2025 | 43 | 151.04 | 28.5% |
| 2026 | 46 | 181.80 | 25.3% |
| 2027(予) | 49 | 196.27 | 25.0% |
(注)
- データ基準: EDINET DB引用の開示実額。直近期(2025年3月期〜)は決算短信記載と一致を確認済み。掲載年度に株式分割はなく、遡及換算は行っていない
- 記念配当・特別配当: 掲載年度のいずれにも該当なし。表面DPS=実質普通配当ベースで一致する
- 連続増配の起点: 2020年3月期33円→2021年3月期31円で △2円 の減配があり、増配の連続はその翌期(2022年3月期36円)から始まる。2026年3月期までで5期、当期予想49円で6期目にあたる
- 配当性向の低下: 2019年3月期〜2022年3月期は30%前後で推移していたが、2023年3月期以降はEPSの伸びが配当の伸びを上回り、2026年3月期25.3%・当期予想25.0%まで低下している
5-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 2023年3月期38円→2024年3月期40円(+2円)→2025年3月期43円(+3円)→2026年3月期46円(+3円)→当期予想49円(+3円)。「長期経営計画2030」が原則とする毎期3円増配のペースにそのまま重なっており、増配幅の予測可能性が高い
- 方針シグナル: 累進配当という減配しない旨の原則に加え、連結配当性向30%程度という水準と、2030年で原則60円以上という到達点の2つを同じ基本方針の中で示している。当期予想49円は前期46円からちょうど3円の増配にあたり、方針の文言と実際の予想が数字として噛み合っている
- 耐性実績: 直近5年(2022年3月期〜2026年3月期)に減配はない。その前のコロナ期(2020→2021年3月期)は33円→31円へ △2円 の減配があったが、翌2022年3月期に36円へ回復し以降は増配が続いている。当期は第1四半期時点で配当予想の修正もない
6. 詳細データ
6-1. 業績サマリー(2027年3月期 第1四半期累計)
| 指標 | 当期Q1 | 前期Q1 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 4,976.85億円 | 3,569.54億円 | +39.4% |
| 営業利益 | 1,212.40億円 | 624.05億円 | +94.3% |
| 経常利益 | 1,081.76億円 | 556.72億円 | +94.3% |
| 親会社株主帰属四半期純利益 | 954.16億円 | 319.85億円 | +198.3% |
| EPS(Q1単独) | 79.17円 | 25.75円 | +207.5% |
| 営業利益率(Q1単独) | 24.4% | 17.5% | +6.9pt |
セグメント別(対前年同期比)
| 区分 | 営業収益 | 前期比 | セグメント利益 | 前期比 |
|---|---|---|---|---|
| コマーシャル不動産事業 | 1,354.85億円 | +39.1% | 300.27億円 | +84.4% |
| 丸の内事業 | 1,015.96億円 | +4.6% | 272.40億円 | +10.6% |
| 住宅事業 | 1,259.35億円 | +5.1% | 233.05億円 | +17.4% |
| 海外事業 | 1,192.14億円 | +292.4% | 430.36億円 | +575.3% |
| 投資マネジメント事業 | 111.95億円 | +38.1% | 14.40億円 | +34.3% |
| 設計監理・不動産サービス事業 | 181.50億円 | +3.3% | 14.12億円 | △24.4% |
営業収益はセグメント間の内部取引を含む金額。セグメント利益は四半期連結損益計算書の営業利益と調整している。
業績増減要因の「業績の質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🔴 大きい | 営業利益の増加額588.34億円のうち366.63億円(62.3%)が海外事業の増加分。同セグメントの営業収益は4倍近くに膨らんでおり、物件の売却時期に左右されるフロー型の利益が主役にあたる |
| 営業外損益 | 🟡 注意 | 支払利息が119.07億円→149.88億円(+25.9%)へ増え、受取配当金も48.96億円→42.73億円へ減少。営業外損益ネットは △67.33億円 から △130.64億円 へ悪化している |
| 純利益押し上げ要因 | 🟡 注意 | 特別利益は投資有価証券売却益302.28億円のみ(前年同期78.92億円)で、前年同期にあった固定資産除却関連損114.91億円は当期ゼロ。税金等調整前四半期純利益1,384.04億円の21.8%が売却益由来にあたる |
| 開示の誠実性 | 🟡 注意 | 7区分のセグメント情報は開示されるが、経営成績の詳細は同日開示の決算補足説明資料へ委ねる構成で、短信本体の定性情報は1ページに収まる。監査法人による四半期レビューも受けていない |
→ 業績の質: 増益・増収の主役は海外の物件売却と特別利益の好転で、本業のストック収益である丸の内は +10.6% にとどまる。数字の派手さは割り引いて読む必要がある
6-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 2026年3月期末 | 2027年3月期Q1末 |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | 508,917 | N/A(CF未作成) |
| 投資CF(百万円) | △441,457 | N/A(CF未作成) |
| 財務CF(百万円) | △39,776 | N/A(CF未作成) |
| 現金及び預金(BS・百万円) | 275,957 | 223,732 |
| 短期有価証券(BS流動・百万円) | 6,977 | 7,472 |
| 現金及び現金同等物 期末残高(CF・百万円) | 280,133 | N/A(CF未作成) |
| 自己資本比率(%) | 31.4 | 31.8(+0.4pt) |
| 棚卸資産(百万円・販売用不動産等の合算) | 642,615 | 632,394(△1.6%) |
- 有利子負債 3,779,559百万円: 短期借入金246,473+1年内返済予定の長期借入金402,322+コマーシャル・ペーパー80,000+1年内償還予定の社債72,924+社債822,958+長期借入金2,154,882百万円の合算。前期末を同じ方法で積み上げると3,581,921百万円となり +197,638百万円(+5.5%)の増加。2026年3月期決算短信の「(参考)有利子負債」3,610,907百万円との28,986百万円の差はリース債務等によるもので、四半期連結貸借対照表では「その他」に含まれ個別開示されないため、両期とも借入金・社債・コマーシャル・ペーパーのみで揃えている
- ネットキャッシュ: 現金及び預金223,732百万円 + 短期有価証券7,472百万円 − 有利子負債3,779,559百万円 = △3,548,355百万円(時価総額44,532.33億円〔株価¥3,677×期末発行済株式総数1,211,104,906株・自己株式を含む〕の △79.68%)。賃貸用不動産を借入で保有する不動産事業会社として構造的にマイナスだが、本ブログの業種補正では最低2点の救済対象外のため0点
- 短期有価証券: 四半期連結貸借対照表の流動資産に「有価証券」7,472百万円が計上されているため、これを分子に算入している。長期の投資有価証券391,892百万円と長期貸付金3,564百万円は分子に含めていない
- 現金及び預金の減少: 2,759.57億円→2,237.32億円へ △522.25億円。第1四半期は四半期連結キャッシュ・フロー計算書が作成されないため、資金の出入りの内訳は直接には確認できない
- 営業CFの5期推移: 2022年3月期2,800.90億円、2023年3月期2,699.14億円、2024年3月期3,072.49億円、2025年3月期3,241.16億円、2026年3月期5,089.17億円(いずれも各期の決算短信「連結キャッシュ・フロー計算書」)。5期連続黒字で、5期平均3,380.57億円に対し2026年3月期のみ +50.5% と外れる。この1期を除いた4期は平均2,953.42億円に対し最大9.7%と±20%以内に収まる
- 会計方針の変更 / 連結範囲の重要な変更 / 継続企業の前提注記 / 株主資本の著しい変動: いずれもなし。監査法人による四半期レビューも受けていない
6-3. 通期業績予想(2027年3月期)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 営業収益 | 2兆0,000億円 | +14.5% |
| 営業利益 | 3,700億円 | +12.2% |
| 経常利益 | 2,950億円 | +8.0% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 2,350億円 | +5.6% |
| EPS | 196.27円 | +8.0% |
| 営業利益率(通期予想) | 18.5%(3,700億円÷2兆0,000億円・本ブログ算出) | △0.4pt |
| ROE(通期予想) | 8.69%(2,350億円÷2兆7,048.91億円・本ブログ算出) | +0.2pt |
- 予想は据え置き: 2026年5月13日公表の通期業績予想から修正なし。Q1時点の進捗率は営業収益24.9%・営業利益32.8%・経常利益36.7%・純利益40.6%
- ROE分母: 期首自己資本2兆6,894.79億円と当第1四半期末自己資本2兆7,203.03億円の平均
- EPSの前期比: 2026年3月期実績181.80円に対し +8.0%。純利益の伸び +5.6% を上回るのは、自己株式の取得・消却で株数が減っている影響
6-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| Q1営業収益・営業利益・経常利益・純利益・EPS・営業利益率 | 2027年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕(連結)(2026-08-07開示) | 🟢 一次情報 |
| 通期業績予想・当期配当予想・期末発行済株式数・期末自己株式数 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「3.2027年3月期の連結業績予想」「2.配当の状況」「※注記事項」 | 🟢 一次情報 |
| 営業利益率(通期予想)・ROE(通期予想) | 本ブログ算出(会社予想値より計算・ROE分母は期首自己資本(前期末)と直近開示時点自己資本の平均) | 🟡 補助データ |
| 自己資本比率・現金及び預金・短期有価証券・有利子負債・棚卸資産・投資有価証券 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「四半期連結貸借対照表」 | 🟢 一次情報 |
| セグメント別営業収益・セグメント利益 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「セグメント情報等の注記」 | 🟢 一次情報 |
| 支払利息・受取配当金・特別損益・四半期連結キャッシュ・フロー計算書の未作成・監査法人レビューの有無 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「四半期連結損益計算書」「四半期連結キャッシュ・フロー計算書に関する注記」「※注記事項」 | 🟢 一次情報 |
| 配当方針(累進配当・配当性向30%程度・2030年60円以上)・DOE(純資産配当率)・前期の実績営業利益率とROE・営業CF/投資CF/財務CF・有利子負債の参考値 | 2026年3月期 決算短信(2026-05-13開示)「(3)会社の利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当」「2.配当の状況」「連結キャッシュ・フロー計算書」「1.(2)財政状態の概況」 | 🟢 一次情報 |
| 自己株式の取得枠(上限2,000万株・500億円)・消却株式数6,128,800株 | 2026年3月期 決算短信「(重要な後発事象)自己株式の取得・自己株式の消却」 | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴・EPS推移 | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価¥3,677(2026-08-14終値) | J-Quants API(JPX 公式) | 🟢 一次情報 |
【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事は配当持続性スコアの枠組みに基づき、筆者が一次情報と内容を確認・編集して公開しています。下書き・集計・整形には補助ツールを使用しています。誤りにお気づきの方は X(@haitoukarte) へお知らせください。
