結論: 中間は増収増益、通期67円で14期連続増配予想。
📊 スコア: B 75点
💰 配当: 62→67円(+5円)、中間33.50円は実施済み
✅ 良い点: 13期連続増配、DOE5.4%、営業利益率19.3%、性向45%目標
⚠️ 注意点: 支払利息 +50.8%、有利子負債2.3兆円・自己資本比率26.3%、のれん1,311億円
1. 業績ハイライト
- 営業収益 416,596百万円(+38.8%)、販売用不動産の売却が伸長
- 営業利益 80,313百万円(+7.0%)、増収率ほどは伸びず
- 中間純利益 49,978百万円(+11.3%)、EPS 65.82円
- 通期営業利益の進捗率38.2%、売却の下期偏重は例年通り
- 中間配当33.50円を実施、通期67円予想は据え置き
サマリー
- 増収の中身: 営業収益+38.8%の主因は、利益率が賃貸より低い販売用不動産の売却進行。営業利益は+7.0%にとどまった。賃貸収入は竣工・取得物件の寄与で安定推移している。
- 進捗は下期偏重: 営業利益の通期進捗は38.2%。会社は物件売買の成否で営業収益が大きく変動するとして通期の営業収益予想を非開示とし、利益の通期計画は据え置いた。
- 金利コストの重さ: 支払利息は9,451→14,249百万円(+50.8%)。経常利益+6.4%が営業+7.0%を下回るのは負債コスト増によるもの。
2. 配当判断サマリー
- 中間配当33.50円(前年28.50円)を実施済み、通期67.00円予想(+5円)で14期連続増配の見込み
- 予想配当性向42.0%(67円÷予想EPS159.34円)は不動産事業会社の中央値40%近辺で、中長期経営計画は2029年にかけて連結配当性向を段階的に45%へ引き上げる目標を明示
- DOE5.4%(2025年12月期実績ベース)と、直近5期2,661〜3,534億円の営業CFが配当原資を裏付ける
- 同業大手では累進配当方針の三菱地所(8802)、配当性向35%目標の住友不動産(8830)と還元設計を横比較できる
3. スコア内訳
配当持続性ランク: B(75/100点) ★★★★☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 42 | 性向9・DOE10・利回り7・方針6・耐性10 |
| 財務 | 25 | 11 | 自己資本7・ネットキャッシュ0・営業CF安定性4 |
| 収益 | 25 | 22 | 営業利益率15・ROE7 |
| 合計 | 100 | 75 | — |
中間期カルテのため、配当・収益カテゴリは「中間期実績+2026年12月期通期予想」、財務カテゴリは中間期末の貸借対照表を基準に採点。過去系列(営業CF・配当履歴)は直近5期の通期実績を使用。
3-1. 主な加点(配点比70%以上)
- 営業利益率 15/15: 中間期実績19.3%(前年同期25.0%)、直近通期(2025年12月期)も25.7%。15%以上で満点
- DOE 10/10: 5.4%(2025年12月期の配当総額47,532百万円÷期中平均自己資本873,136百万円)、5%以上で満点
- 増配減配耐性 10/10: 13期連続増配+直近5年(2021〜2025年12月期)で減配なし+当期67円の増配予想、判定順1の最高帯
- 配当性向 9/10: 当期予想42.0%、不動産事業会社の業種中央値40%との乖離は+2.0ptで「中央値〜+10pt」の帯
- 営業CF安定性 4/5: 直近5期(2021〜2025年12月期)は連続黒字。2024年12月期3,534億円だけが5期平均から+21.8%外れるが、この1件を除いた4期は平均±20%以内
- 配当利回り 7/10: 3.51%(予想DPS67円÷株価¥1,907)、3.5〜4.5%の帯
- 自己資本比率 7/10: 26.3%(不動産業の業種補正で25%以上=7点・前期末26.0%から+0.3pt)
- ROE 7/10: 通期予想ベース12.8%(予想純利益121,000百万円÷中間期末自己資本947,431百万円)、10〜15%の帯
3-2. 主な減点(配点比40%以下)
- ネットキャッシュ 0/10: 約△2兆1,191億円(現金及び預金1,562億円−有利子負債2兆2,753億円)。不動産業はネットキャッシュのマイナス救済(最低2点)の対象業種に含まれないため、本則どおり0点
3-3. スコアの動き(定点観測)
- スコア変動: 前期74点 → 今期75点(+1点)
- 変動の内訳: 営業CF安定性が3→4点(+1点)。単発の振れ1件を除けば残り4期が平均±20%以内に収まる帯が新設され、直近5期がこれに該当した。これ以外の項目は前回から動いていない。なお配当方針は、会社開示を洗い直したところ現行の中長期経営計画(2026〜2036年・2026年2月3日公表)が掲げるのは「業績動向を踏まえた安定した配当の継続」と「2029年にかけて配当性向を段階的に45%へ」で、減配なしを約束する累進型の文言はないため、配当性向目標を明示する6点の帯に置き直した。前期カルテ(2026年12月期 Q1)も同じ6点へ訂正済みで、今期の前期比には差分として表れない
- 配当本体は満点維持: DOE10点・増配減配耐性10点・営業利益率15点の3本柱は前回から不変
- 現在の位置づけ: Bの中位。配当42/50と収益22/25が土台を作る一方、物件取得のための借入が財務11/25の天井を作る構図
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. 事業の強み・構造リスク
※本章はスコア(§3)に反映されていない事業上の強み・構造リスクを扱います。
4-1. ✅ 事業の強み
- 東京23区・駅近に集中した賃貸ポートフォリオ: 2026年6月末で賃貸物件約250件・賃貸可能面積約126万㎡を保有し、竣工・取得物件の寄与で賃貸収入は安定推移。売却益に依存しない賃料の土台が配当原資の下限を支える。
- 竣工待ちの再開発パイプライン: 銀座・自由が丘・新宿など9件超の開発・建替計画が進行中で、2026年3月にはクオーツ心斎橋が竣工した。竣工ごとに賃料収入が積み増され、賃貸利益の成長余地になる。
4-2. ⚠️ 構造リスク
- M&Aで膨らんだ非不動産事業とのれん: その他セグメントは営業収益+107.1%の一方で営業損失2,459百万円。リソー教育グループの株価連動のれん償却5,129百万円を計上し、のれん残高は1,311億円。株価下落時の追加償却が配当原資を削りうる。
- 建築費高騰と開発期間の長期化: 会社は建築費の高騰を事業環境として明示し、建設仮勘定は前期末比252億円増の967億円まで積み上がった。竣工が遅れれば資金が寝る期間が延び、賃料化までの時間差が投資回収を後ろにずらす。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有していません(観察対象として継続フォロー予定)。
5. 筆者メモ
売却が伸びた期の増収率は実力とは読めません。中間の営業収益は38.8%増でも営業利益は7.0%増にとどまり、賃貸と売却の利益率の違いが出ています。
次回(2026年12月期 第3四半期・2026年10月下旬発表予定)見るポイント:
- 販売用不動産の売却が下期にどこまで計上され、通期営業利益210,000百万円に近づくか
- 支払利息(中間14,249百万円)の増加ペースが賃貸利益の伸びを上回らないか
- リソー教育グループの株価連動のれん償却が下期にどう振れるか
- 期末配当33.50円(通期67.00円)が予定どおり据え置かれるか
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2025年12月期実績 | 中間28.50円+期末33.50円=62.00円 |
| 2026年12月期(当期)予想 | 中間33.50円(実施済)+期末33.50円=67.00円(+5円・+8.1%) |
| 配当性向(連結・当期予想) | 42.0%(67.00円 ÷ 予想EPS159.34円で再計算・前期実績41.2%) |
| DOE(連結・株主資本配当率) | 5.4%(2025年12月期の配当総額47,532百万円÷期中平均自己資本873,136百万円で算定・期末自己資本ベースでは5.2%) |
| 配当利回り | 3.51%(予想DPS67.00円 ÷ 株価¥1,907・2026-07-29終値・J-Quants API) |
| 配当方針 | 業績動向を踏まえた安定した配当の継続を基本方針とし、中長期経営計画(2026〜2036年・2026年2月3日公表)で 2029年にかけて連結配当性向を段階的に45%へ引き上げる目標 を明示。DOE目標や減配なしを約束する宣言は置いていない |
| 連続増配年数 | 13期連続増配(2013年12月期6.50円→2025年12月期62.00円) + 当期予想で 14期目 継続見込み |
6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用、配当÷EPS再計算)
2022年以前の履歴を表示(合併に伴う基準切替の注記含む)
| 年度 | DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2011 | 5.00 | △243.62 | — |
| 2012 | 2.50 | 22.31 | 11.2% |
| 2013 | 6.50 | 27.01 | 24.1% |
| 2014 | 10.50 | 37.72 | 27.8% |
| 2015 | 15.50 | 52.75 | 29.4% |
| 2016 | 17.00 | 53.00 | 32.1% |
| 2017 | 21.00 | 64.38 | 32.6% |
| 2018 | 25.50 | 75.18 | 33.9% |
| 2019 | 31.50 | 88.93 | 35.4% |
| 2020 | 36.00 | 95.23 | 37.8% |
| 2021 | 39.00 | 101.09 | 38.6% |
| 2022 | 42.00 | 104.00 | 40.4% |
| 年度 | DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 50.00 | 124.36 | 40.2% |
| 2024 | 54.00 | 134.42 | 40.2% |
| 2025(実績) | 62.00 | 150.50 | 41.2% |
| 2026(予) | 67.00 | 159.34 | 42.0% |
(注)
- データ基準: EDINET DB引用。2025年12月期は決算短信記載と一致確認済(DPS62.00円・EPS150.50円)。2026年12月期は中間期決算短信の通期予想EPS159.34円で配当性向を再計算
- 2012年12月期の断層: 2011年5.00円→2012年2.50円の減少は、2012年7月の昭栄との合併(合併比率 旧昭栄:旧ヒューリック=1:3)に伴う1株当たり基準の切り替わりによるもの。会社IRは2008〜2011年の1株当たり配当金を旧ヒューリックベースを3で除した換算値で開示し「上場以来毎期増配」と説明しているが、本記事は法人としての開示系列(EDINET DB)に基づき連続増配を2013年12月期起点の13期として数えている
- 特別配当・記念配当: 決算短信「配当の状況」に特別配当・記念配当の注記はなく、支給は確認できない。表面DPSは実質普通配当ベースと一致する
- 配当政策の傾向: 配当性向は2013年24.1%から2026年予想42.0%へ段階的に上昇。中長期経営計画は2029年に45%を目標としており、利益成長分を還元に回す設計
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 13期連続増配(2013年12月期6.50円→2025年12月期62.00円・約9.5倍)。当期予想67.00円で14期目が継続見込み
- 方針シグナル: 累進配当やDOE目標の宣言はないが、2029年にかけて連結配当性向を段階的に45%へ引き上げる目標を中長期経営計画で明示。利益成長に加えて性向引き上げの余地が還元の押し上げ要因になる
- 耐性実績: コロナ期(2020→2021年12月期)も36.00→39.00円と増配を維持、直近5年(2021〜2025年12月期)で減配なし。営業CFは5期連続黒字(2,661〜3,534億円)
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー
中間期累計実績(2026年1月1日〜2026年6月30日)
| 指標 | 当中間期 | 前年中間期 | 前年同期比 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 416,596百万円 | 300,081百万円 | +38.8% |
| 営業利益 | 80,313百万円 | 75,055百万円 | +7.0% |
| 経常利益 | 70,861百万円 | 66,547百万円 | +6.4% |
| 親会社株主帰属中間純利益 | 49,978百万円 | 44,893百万円 | +11.3% |
| EPS(累計) | 65.82円 | 59.06円 | +11.4% |
| 営業利益率 | 19.3% | 25.0% | △5.7pt |
営業収益・営業利益・経常利益・中間純利益の前年同期比は決算短信「1.(1)連結経営成績(累計)」の記載値。同社は増減率の小数第2位を切り捨てて表示しており、経常利益の実算出値は+6.48%(四捨五入なら+6.5%)。本記事は一次情報の表示に合わせて+6.4%で統一している。EPSと営業利益率は短信に増減率の記載がないため算出値。
セグメント別(対前年同期比)
| 区分 | 営業収益 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 不動産事業 | 349,630百万円 | +35.8% |
| ホテル・旅館事業 | 31,579百万円 | +13.0% |
| その他 | 39,389百万円 | +107.1% |
| 保険事業 | 2,058百万円 | +4.6% |
セグメント利益は不動産事業87,253百万円(+9.4%)、ホテル・旅館事業2,700百万円(+1.8%)、保険事業662百万円(+18.8%)、その他は営業損失2,459百万円(前年同期は営業損失52百万円)。不動産事業は東京23区の駅近を中心とした賃貸収入の安定推移に加え、ヒューリックみなとみらい・ヒューリック府中タワー等の販売用不動産の売却が寄与した。その他の損失拡大は、リソー教育グループの株価に応じた追加的なのれん償却5,129百万円が主因で、会社はこの特殊要因を除けば営業利益2,669百万円だったと説明している。
通期計画 進捗率(2026年12月期・期初予想から修正なし)
| 項目 | 通期予想 | 前期比 | 中間期進捗率 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 非開示 | — | — |
| 営業利益 | 210,000百万円 | +12.4% | 38.2% |
| 経常利益 | 185,000百万円 | +6.9% | 38.3% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 121,000百万円 | +5.8% | 41.3% |
物件売却が下期に偏る例年のパターンで、中間期の進捗が標準ペース(50%)を下回るのは構造的なもの。会社は「当中間期の業績は概ね計画通り」として通期予想を据え置いた。営業収益の通期予想は、物件売買の成否が経済情勢と不動産市況に左右され予測が困難として非開示のままとしている。
業績増減要因の「業績の質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟡 注意 | 営業収益+38.8%の主因は販売用不動産の売却進行。売却の期ズレで四半期業績が振れる構造で、増収率をそのまま実力と読めない |
| 営業外損益 | 🔴 大きい | 支払利息が9,451→14,249百万円(+50.8%)へ膨らみ、営業外費用は16,891百万円。経常+6.4%が営業+7.0%を下回った |
| 純利益押し上げ要因 | 🟡 注意 | 中間純利益+11.3%が営業+7.0%を上回る主因は法人税等合計の減少(23,568→21,342百万円・法人税等調整額△7,778百万円)。投資有価証券売却益4,674百万円も寄与 |
| 開示の誠実性 | 🟢 高 | のれん追加償却5,129百万円と、その特殊要因を除いた営業利益2,669百万円を併記。連結範囲変更の社名も具体的に開示 |
→ 業績の質: 中品質(賃貸収入は安定だが、増収の主因は売却進行で、純利益の伸びには税負担減と有価証券売却益が乗る)
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 前年中間期 | 当中間期 |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | 47,195 | 155,752(+230.0%) |
| 投資CF(百万円) | △220,580 | △200,165 |
| 財務CF(百万円) | 208,721 | 69,509 |
| 現金及び現金同等物 中間期末残高(百万円) | 169,585 | 155,867(△8.1%) |
| 自己資本比率(%) | — | 26.3(前期末26.0から+0.3pt) |
- 有利子負債: 2兆2,753億円(短期借入金1,792.5億円+短期社債1,008.2億円+1年内償還予定の社債300.6億円+社債4,791.9億円+長期借入金1兆4,859.9億円)。借入金残高1兆6,652億円のうち特別目的会社のノンリコースローンは500.6億円で、残りはグループが返済義務を負う
- ネットキャッシュ: 約△2兆1,191億円(現金及び預金1,562億円−有利子負債2兆2,753億円)。時価総額約1兆4,644億円(¥1,907×発行済株式総数767,907,735株・自己株式含む)に対して大幅なマイナスで、物件取得を借入で回す業態の構造的な姿。営業投資有価証券1,095.6億円は換金性の判断が難しいため現金相当には含めていない
- 営業CFの中身: 税金等調整前中間純利益71,928百万円に加え、棚卸資産の減少56,912百万円と営業投資有価証券の減少37,140百万円が寄与。前年同期比で3.3倍に膨らんだのは販売用不動産の売却によるもの
- のれん残高: 前期末1,262億円 → 中間期末1,311億円。中間期の連結範囲変更は新規3社・除外2社で、物件取得や事業取得に伴うSPC等の出入りを含む
7-3. 通期業績予想(2026年12月期)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 営業収益 | 非開示 | — |
| 営業利益 | 210,000百万円 | +12.4% |
| 経常利益 | 185,000百万円 | +6.9% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 121,000百万円 | +5.8% |
| EPS | 159.34円 | +5.9% |
- 増減トーン: 期初予想から修正なし。営業利益は+12.4%の増益計画だが、経常+6.9%・純利益+5.8%と下の段階ほど伸びが薄いのは、支払利息の増加を織り込んだ形
- 増減率の基準: 営業利益・経常利益・当期純利益の前期比は決算短信「3.2026年12月期の連結業績予想」の記載値(小数第2位切り捨て)。EPSの+5.9%は短信に増減率の記載がないため159.34円÷150.50円からの算出値
- 営業収益の非開示: 賃貸事業を中心とした安定構造としつつ、販売用不動産の売買動向で営業収益が大きく変動し予測が困難なため、会社は営業収益の予想を記載していない
- 配当予想: 67.00円(中間33.50円+期末33.50円・予想配当性向42.0%)で据え置き
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 中間期の営業収益・営業利益・経常利益・純利益・EPS・セグメント別・支払利息 | 2026年12月期 第2四半期(中間期)決算短信(2026-07-28開示) | 🟢 一次情報 |
| 通期業績予想・進捗率・営業収益予想の非開示理由 | 同上「3.2026年12月期の連結業績予想」「1.(3)連結業績予想などの将来予測情報に関する説明」 | 🟢 一次情報 |
| 配当実績62.00円・当期予想67.00円(中間33.50円+期末33.50円) | 同上「2.配当の状況」 | 🟢 一次情報 |
| 自己資本比率26.3%・現金及び預金・借入金・社債・のれん・CF計算書 | 同上「中間連結貸借対照表」「中間連結キャッシュ・フロー計算書」 | 🟢 一次情報 |
| 配当方針(配当性向45%目標)・上場以来の増配に関する説明 | 会社IR「中長期経営計画(2026〜2036年)」(2026年2月3日更新)、同「配当金・配当性向」 | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴・EPS推移・営業CF推移・DOEの算定基礎(自己資本・配当総額) | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価¥1,907(2026-07-29終値) | J-Quants API(JPX 公式) | 🟢 一次情報 |
⚠️ 不動産業の構造特性に関する補足: 本スコアの財務カテゴリのうち、自己資本比率は不動産業の業種補正(25%以上で7点)を適用していますが、ネットキャッシュは不動産業が補正対象業種に含まれないため本則どおり0点で評価しています。物件取得を借入で回す業態では構造的に厳しく出る項目で、賃貸ポートフォリオの含み益や賃料キャッシュ・フローは反映されません。財務11/25という数値はこの前提の上で読む必要があります。
【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事は配当持続性スコアの枠組みに基づき、筆者が一次情報と内容を確認・編集して公開しています。下書き・集計・整形には補助ツールを使用しています。誤りにお気づきの方は X(@haitoukarte) へお知らせください。
