結論: Q1は営業益・純利益とも過去最高、増配も継続。
📊 スコア: C 65点
💰 配当: 44→52円(+8円・2027年3月期通期の会社予想)
✅ 良い点: Q1利益は過去最高、賃貸営業益 +9.8%、累進配当を継続
⚠️ 注意点: 配当利回り1.54%、有利子負債3兆9,932億円、支払利息 +28.0%
1. 業績ハイライト
- 売上高 2,810.16億円(△4.2%)、営業利益 1,028.46億円(+1.0%)で減収増益。
- 経常利益 1,087.35億円(+3.3%)、純利益 851.61億円(+15.4%)といずれもQ1として過去最高。
- 不動産賃貸 営業益 +9.8%、既存ビル空室率は4.3%→3.6%へ低下。
- 不動産販売 売上 △11.0%、計上戸数1,511→1,076戸と減少。
- 通期予想は据え置き、進捗率は経常36%・純利益38%。
サマリー
- 減収でも三利益が過去最高: 売上は不動産販売の計上戸数減で △4.2% となったが、賃料増が続く不動産賃貸が営業益 +9.8% と補い、営業・経常・純利益はいずれもQ1として過去最高を更新した。
- 純利益の伸びは特別損益が押し上げ: 純利益 +15.4% に対し営業利益は +1.0%。差の主因は投資有価証券売却益159.73億円を含む特別損益のネット改善149.22億円と、受取利息及び配当金の増加による営業外損益の改善24.35億円。
- 通期計画に対しては順調: 会社は2026年5月13日公表の通期予想を据え置き、経常利益36%・純利益38%の進捗を「順調」と説明。不動産販売の営業益進捗は6割に達する一方、ステップ事業は21%と弱含みで推移している。
2. 配当判断サマリー
- 当期通期の会社予想は年間52円(中間26円+期末26円)で、前期実績44円から +8円。会社は「配当性向35%到達まで年8円以上の累進配当」を継続すると表明しており、予想はその下限どおりの増配幅にあたる。
- 通期予想の配当性向は21.7%で、不動産事業会社の標準35〜45%帯を大きく下回る。配当原資の余力は厚い。
- 12期連続増配(2015年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)を継続中で、当期予想で13期目の見込み。コロナ期(2020→2021年3月期)も17.5→20円と増配を維持している。
- 配当利回りは1.54%。同じ不動産大手で累進配当方針を掲げる三菱地所(8802)も利回りは1%台で、方針の強度と利回り水準が噛み合わないのは業種共通の構図。
3. スコア内訳
配当持続性ランク: C(65/100点) ★★★☆☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 36 | 性向10・DOE4・利回り2・方針10・耐性10 |
| 財務 | 25 | 10 | 自己資本7・ネットキャッシュ0・営業CF安定性3 |
| 収益 | 25 | 19 | 営業利益率15・ROE4 |
| 合計 | 100 | 65 | — |
3-1. 主な加点(高得点項目)
- 営業利益率 15/15: 通期予想29.9%(3,200億円÷1兆700億円)。不動産事業会社として極めて高い水準で、四半期単独ではなく当期通期の会社予想を採点根拠としている
- 配当性向 10/10: 通期予想21.7%(52円÷予想EPS239.67円)。不動産事業会社の中央値40%を大きく下回り、業種補正後も最上位帯
- 配当方針 10/10: 「配当性向35%到達まで年8円以上の累進配当」を継続すると2026年5月13日 会社IRで表明。累進配当の宣言として最上位帯
- 増配減配耐性 10/10: 12期連続増配(2015年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)、直近5年に減配なし、当期予想も +8円 の増配で最上位帯
- 自己資本比率 7/10: 35.4%(+1.0pt)。不動産事業会社の業種補正(25%以上で7点・40%以上で10点)を適用しても満点には届かない
3-2. 主な減点(低得点項目)
- ネットキャッシュ 0/10: △3兆9,339.94億円、時価総額比 △124.3%。物件取得を借入で賄う構造だが、不動産事業会社は最低2点の業種補正対象外のため0点
- 配当利回り 2/10: 1.54%(予想DPS52円÷株価¥3,382)。「1.5〜2.5%」帯で、高配当指標としては依然低位
- DOE 4/10: 1.8%(2026年3月期実績・決算短信記載値)。「1〜3%」帯で、自己資本2兆5,601億円に対し配当総額が小さいことを反映
- ROE 4/10: 通期予想8.9%(2,230億円÷平均自己資本2兆5,154.53億円)。「5〜10%」帯で、自己資本の厚みと裏腹に資本効率は中位
3-3. スコアの動き(定点観測)
- スコア変動: 前期(2026年3月期 通期)63点 → 今期65点(+2点)
- 変動の内訳: 動いたのは配当利回りのみ(0→2)。株価が¥4,232(2026-05-15終値)から¥3,382(2026-08-14終値)へ下がり、分子も当期通期予想52円に切り替わったため、「1.5%未満」帯から「1.5〜2.5%」帯へ移った。自己資本比率は34.4%→35.4%と改善したが同じ配点帯の内側で得点は不変、ネットキャッシュも有利子負債が3兆9,759.20億円→3兆9,932.25億円と増えたがいずれもマイナス帯で0点のまま
- 配当本体は満点維持: 配当性向10点・配当方針10点・増配減配耐性10点の3項目が満点で継続。「配当性向35%到達まで年8円以上の累進配当」という下限つきの方針と、性向21.7%という原資余力が配当カテゴリの床を支えている
- 現在の位置づけ: C評価の上位。Bに届かないのは、利回りが1%台にとどまること、有利子負債4兆円規模でネットキャッシュが0点に張り付くこと、DOE・ROEがともに中位帯であることによる。逆に営業利益率15点と配当3項目の満点が下支えとなっており、C帯の中では上寄りの構成
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. 事業の強み・構造リスク
4-1. ✅ 事業の強み
- 上場有価証券の売却益を金利負担の相殺に充てる方針: 今後概ね10年で政策保有株を含む上場有価証券を時価4,000億円売却し、売却益を増加が見込まれる金利負担の相殺に、売却資金をインド事業などの成長投資に充てると開示。前期末に56銘柄(取得価格822億円)を管理処分信託へ設定済み。
- 賃料改定での価格転嫁力: 2026年3月期の賃料改定はほぼ全件で値上げが受け入れられ、最大20%超・平均7%台の上昇を実現、直近半年の新規成約平均賃料も前年同期比約10%上昇したと会社が公表。金利上昇分を賃料で吸収する構図が働いている。
4-2. ⚠️ 構造リスク
- 短期市場調達への依存: コマーシャル・ペーパー残高は2,360億円→2,470億円、1年内償還予定の社債も200億円→400億円へ増加。支払利息は64.12億円→82.06億円(+28.0%)で、金利上昇が調達コストへ直接効く構造。
- 成長投資のインド・ムンバイへの傾斜: 当Q1の総資産増加564億円は主にインド子会社への出資金など投資有価証券の増加によると会社が説明。上場有価証券の売却資金も同事業へ振り向ける方針で、配当原資となる利益の源泉が国内賃貸以外へ広がる点は確認点。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有しています(株数は非開示・2026年8月時点)。
5. 筆者メモ
不動産は三井不動産・三菱地所と3社に分けて持っており、住友不動産については都心の自社保有ビルの含み益という資産の裏付けを評価している。利回りは低いままだが、年8円ずつ増える配当がその分を埋めてくれると考えている。
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2025年3月期実績 | 35円(分割後換算・短信記載は分割前70円) |
| 2026年3月期実績 | 44円(中間42円=分割前基準+期末23円=分割後基準。有価証券報告書 注7「株式分割を考慮しない場合の第93期の1株当たり配当額は88円に相当」の分割後換算値) |
| 2027年3月期予想 | 52円(中間26円+期末26円・いずれも分割後基準・+8円) |
| 配当性向(連結・通期予想・表面) | 21.7%(予想DPS52円 ÷ 予想EPS239.67円・決算短信記載値と一致。記念配当・特別配当がないため表面=実質普通配当ベース) |
| DOE(連結・純資産配当率) | 1.8%(2026年3月期実績・決算短信記載値。四半期短信には非記載) |
| 配当利回り | 1.54%(予想DPS52円 ÷ 株価¥3,382・2026-08-14終値・J-Quants API) |
| 配当方針 | 累進配当を継続(「配当性向35%到達まで年8円以上の累進配当」を2026年5月13日 会社IR「第十次中期経営計画１年目を終えて 今後の課題への対処」で表明)。株式分割に伴い累進配当額は分割後1株あたり8円以上(分割前換算16円以上)へ読み替え済み(2025年11月11日 会社IR) |
| 連続増配年数 | 12期連続増配(2015年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)+当期予想で 13期目 継続見込み |
| 株式分割 | 2026年1月1日を効力発生日として普通株式1株→2株(基準日2025年12月31日)。本記事のDPS・EPSはすべて分割後ベース |
6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用、配当÷EPS再計算)
2022年以前の履歴を表示(連続増配の検証用)
| 年度 | DPS(円・分割後換算) | EPS(円・分割後換算) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2013 | 10 | 63.09 | 15.9% |
| 2014 | 10 | 73.51 | 13.6% |
| 2015 | 10.5 | 84.99 | 12.4% |
| 2016 | 11 | 92.61 | 11.9% |
| 2017 | 12 | 109.17 | 11.0% |
| 2018 | 13.5 | 126.31 | 10.7% |
| 2019 | 15 | 138.01 | 10.9% |
| 2020 | 17.5 | 148.75 | 11.8% |
| 2021 | 20 | 149.16 | 13.4% |
| 2022 | 22.5 | 158.72 | 14.2% |
| 年度 | DPS(円・分割後換算) | EPS(円・分割後換算) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 26 | 170.83 | 15.2% |
| 2024 | 30 | 186.91 | 16.1% |
| 2025 | 35 | 202.56 | 17.3% |
| 2026 | 44 | 228.42 | 19.3% |
| 2027(予) | 52 | 239.67 | 21.7% |
(注)
- データ基準: 年度は3月期(例: 2026=2026年3月期)。2026年1月1日効力発生の1株→2株分割を反映し、2025年3月期以前は一律で分割後換算(分割前の開示値÷2)。直近期は決算短信記載値と一致確認済
- 2026年3月期のDPSが跨ぎ年度である点: 当社の配当は年2回で、分割の基準日(2025年12月31日)が中間配当の基準日(2025年9月30日)より後、期末配当の基準日(2026年3月31日)より前にあたるため、中間42円は分割前基準・期末23円は分割後基準となり単純合算できない(決算短信「2.配当の状況」の合計欄も「―」)。第93期有価証券報告書 注7が「第93期の1株当たり配当額65円は、当該株式分割前の中間配当額42円と当該株式分割後の期末配当額23円を合計した金額であり、株式分割を考慮しない場合の第93期の1株当たり配当額は88円に相当します」と明示しており、分割後換算の年間DPSは88円÷2=44円となる
- 連続増配の起点と数え方: 起点は2015年3月期。分割後換算の年間DPSは2012年3月期10円→2013年3月期10円→2014年3月期10円と3期続けて据え置きで、2015年3月期に10.5円へ引き上げられたところが増配の起点にあたる。以後2026年3月期の44円まで途切れなく増配が続き12期連続増配、当期予想52円で13期目の見込み。記念配当・特別配当の上乗せはなく全額が普通配当のため、表面DPSベースと実質普通配当ベースで年数は一致する
- 増配トレンド: 2015年3月期の10.5円から2026年3月期の44円まで約4.2倍。配当総額も2025年3月期33,054百万円→2026年3月期40,969百万円(+24.0%)と実額ベースで増加している
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 分割後換算で2025年3月期35円→2026年3月期44円(+9円)→2027年3月期予想52円(+8円)。2026年3月期は当期純利益が計画を超過したことを理由に期末配当を1円上積みしており、公約の年8円増配に利益上振れ分が乗る形になっている
- 方針シグナル: 「配当性向35%到達まで年8円以上の累進配当」という到達条件と下限額の両方を明示。株式分割時にも累進配当額を分割後1株あたり8円以上(分割前換算16円以上)へ読み替えて公表しており、分割で実質的な増配ペースが薄まらない設計になっている
- 耐性実績: 12期連続増配(2015年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)に加え、コロナ期(2020→2021年3月期)も17.5→20円と増配を維持。当期予想でも13期目の増配を計画しており、業績変動局面での配当維持姿勢は実績で確認できる
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー(2027年3月期 第1四半期累計)
| 指標 | 当期Q1 | 前期Q1 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 2,810.16億円 | 2,933.04億円 | △4.2% |
| 営業利益 | 1,028.46億円 | 1,017.92億円 | +1.0% |
| 経常利益 | 1,087.35億円 | 1,052.44億円 | +3.3% |
| 親会社株主帰属四半期純利益 | 851.61億円 | 737.76億円 | +15.4% |
| EPS(Q1単独) | 92.20円 | 78.95円 | +16.8% |
| 営業利益率(Q1単独) | 36.6% | 34.7% | +1.9pt |
セグメント別(対前年同期比)
| 区分 | 売上高 | 前期比 | 営業利益 | 前期比 |
|---|---|---|---|---|
| 不動産賃貸 | 1,211.87億円 | +7.5% | 581.28億円 | +9.8% |
| 不動産販売 | 1,225.33億円 | △11.0% | 489.41億円 | △3.4% |
| ハウジング | 186.12億円 | △14.5% | △40.33億円 | 赤字幅 △14.88億円 拡大 |
| ステップ | 161.04億円 | △16.1% | 46.17億円 | △26.1% |
業績増減要因の「業績の質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟡 注意 | 特別損益はネット+153.82億円(投資有価証券売却益159.73億円が主因)で、前年同期のネット+4.60億円から149.22億円改善。純利益 +113.85億円 の伸びの大半をここが占め、営業利益の伸びは +10.54億円 にとどまる |
| 営業外損益 | 🟢 改善 | 支払利息は64.12億→82.06億円(+28.0%)に膨らんだが、受取利息及び配当金が100.05億→142.78億円(+42.7%)と上回り、営業外損益ネットは+24.35億円改善 |
| 純利益押し下げ要因 | 🟢 安定 | 法人税等389.55億円で税負担率31.4%(前年同期30.2%)。非支配株主に帰属する四半期純利益はゼロで、押し下げ要因は小さい |
| 開示の誠実性 | 🟢 高 | 4事業部門すべてについて通期予想に対する進捗率を開示し、ステップ事業が21%と弱含みである点も明示。四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成していないことも注記で明記 |
→ 業績の質: 賃貸の増益は本業由来だが、純利益の伸びは投資有価証券売却益の寄与が大きい(営業利益は +1.0%)。開示は丁寧
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 2026年3月期末 | 2027年3月期Q1末 |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | 127,287 | N/A(CF未作成) |
| 投資CF(百万円) | △154,387 | N/A(CF未作成) |
| 財務CF(百万円) | △12,756 | N/A(CF未作成) |
| 現金及び預金(BS・百万円) | 59,172 | 59,231 |
| 短期有価証券(BS流動・百万円) | 0 | 0 |
| 現金及び現金同等物 期末残高(CF・百万円) | 58,286 | N/A(CF未作成) |
| 自己資本比率(%) | 34.4 | 35.4(+1.0pt) |
| 棚卸資産(百万円・販売用不動産等の合算) | 1,062,877 | 1,078,847(+1.5%) |
- 有利子負債 3,993,225百万円(短期借入金19,778+1年内返済予定の長期借入金313,175+ノンリコース1年内返済予定長期借入金34,674+コマーシャル・ペーパー247,000+1年内償還予定の社債40,000+ノンリコース1年内償還予定社債6,000+社債180,000+ノンリコース社債16,100+長期借入金3,018,132+ノンリコース長期借入金118,366百万円)。前期末3,975,920百万円から +17,305百万円 増。四半期連結貸借対照表ではリース債務が「その他」に含まれ個別開示されないため、前期末も同じ定義で並べている
- ネットキャッシュ: 現金及び預金59,231百万円 + 短期有価証券0百万円 − 有利子負債3,993,225百万円 = △3,933,994百万円(時価総額約31,655.52億円〔株価¥3,382×期末発行済株式数936,000,000株・自己株式を含む〕の △124.3%)。物件取得を借入で賄う不動産事業会社として構造的にマイナスだが、本ブログの業種補正では最低2点の救済対象外のため0点
- 短期有価証券: 四半期連結貸借対照表の流動資産に有価証券の科目はないため0として算定している
- 負債構成の変化: 負債合計は4兆7,149.79億円→4兆6,819.24億円(△330.55億円)。社債の償還と未払法人税等の減少が主因で、有利子負債そのものは長期借入金とコマーシャル・ペーパーの増加により微増
- キャッシュ・フロー計算書: 第1四半期は四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成していないため、営業CFの安定性は直近通期(2026年3月期)までの実績推移で評価している。営業CFは2022年3月期1,929.67億円、2023年3月期1,651.12億円、2024年3月期2,320.33億円、2025年3月期2,531.71億円、2026年3月期1,272.87億円と黒字は維持するもののブレが大きい。この5期系列の直近期は2026年3月期 決算短信の連結キャッシュ・フロー計算書、それ以前はEDINET DBによる
- 会計方針の変更 / 連結範囲の重要な変更 / 監査法人レビュー / 継続企業の前提注記: いずれもなし(税金費用の計算にのみ四半期特有の会計処理を適用)
7-3. 通期業績予想(2027年3月期)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 1兆700億円 | +1.2% |
| 営業利益 | 3,200億円 | +7.0% |
| 経常利益 | 3,000億円 | +3.7% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 2,230億円 | +4.9% |
| EPS | 239.67円 | +4.9% |
| 営業利益率(通期予想) | 29.9%(3,200億円÷1兆700億円・本ブログ算出) | +1.6pt |
| ROE(通期予想) | 8.9%(2,230億円÷2兆5,154.53億円・本ブログ算出) | △0.3pt |
- 予想は据え置き: 2026年5月13日公表の通期業績予想から変更なし。Q1時点の進捗率は売上26%・営業利益32%・経常利益36%・純利益38%
- 部門別の通期営業利益予想: 不動産賃貸2,240億円(進捗26%)、不動産販売810億円(同60%)、ハウジング170億円、ステップ220億円(同21%)
- ROE分母: 期首自己資本2兆4,707.12億円と当第1四半期末自己資本2兆5,601.94億円の平均
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| Q1売上・営業利益・経常利益・純利益・EPS・営業利益率 | 2027年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕(連結)(2026-08-06開示) | 🟢 一次情報 |
| 通期業績予想・部門別進捗率・空室率・計上戸数 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「1.当四半期決算に関する定性的情報」 | 🟢 一次情報 |
| 営業利益率(通期予想)・ROE(通期予想) | 本ブログ算出(会社予想値より計算・ROE分母は期首自己資本(前期末)と直近開示時点自己資本の平均) | 🟡 補助データ |
| 配当実績・当期配当予想・配当性向 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「2.配当の状況」 | 🟢 一次情報 |
| DOE(純資産配当率)・2026年3月期の配当金総額・営業CF/投資CF/財務CF | 2026年3月期 決算短信(2026-05-13開示)「2.配当の状況」「連結キャッシュ・フロー計算書」 | 🟢 一次情報 |
| 自己資本比率・現金及び預金・短期有価証券・有利子負債・棚卸資産 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「四半期連結貸借対照表」 | 🟢 一次情報 |
| セグメント別売上高・営業利益 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「セグメント情報等の注記」 | 🟢 一次情報 |
| 配当方針(配当性向35%到達まで年8円以上の累進配当)・賃料改定実績・上場有価証券の売却方針 | 住友不動産 2026年5月13日 会社IR「第十次中期経営計画１年目を終えて 今後の課題への対処」 | 🟢 一次情報 |
| 株式分割(2026年1月1日効力発生・1株→2株)・累進配当額の分割後読み替え | 住友不動産 2025年11月11日 会社IR「株式分割、株式分割に伴う定款一部変更ならびに配当予想の修正(増配)に関するお知らせ」 | 🟢 一次情報 |
| 2026年3月期の分割後換算 年間DPS 44円(分割前換算88円)の根拠 | 住友不動産 第93期有価証券報告書(2026年3月期)「(2)提出会社の経営指標等」注7 | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴・EPS推移 | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価¥3,382(2026-08-14終値) | J-Quants API(JPX 公式) | 🟢 一次情報 |
【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事は配当持続性スコアの枠組みに基づき、筆者が一次情報と内容を確認・編集して公開しています。下書き・集計・整形には補助ツールを使用しています。誤りにお気づきの方は X(@haitoukarte) へお知らせください。
