結論: Q1増収増益で通期を上方修正、実質配当は+13円。
📊 スコア: C 63点
💰 配当: 175→178円(+3円・分割前換算)、前期の70周年記念配当10円を除く実質普通配当ベースでは165→178円(+13円)
✅ 良い点: 15期連続増配、Q1営業益 +10.6%、通期予想を上方修正
⚠️ 注意点: 通期営業益 △25.2% 予想、ネット有利子負債3兆円超、自己資本比率 △0.6pt
1. 業績ハイライト
- 売上高 1兆4,083億円(+9.0%)、営業利益 1,306億円(+10.6%)で増収増益。
- 事業施設 営業益 +13.5%、賃貸住宅 +12.6% と主力2本柱が牽引。
- マンション事業 営業益 △46.5%、分譲引渡戸数の減少が続く。
- 通期予想を上方修正、営業益 4,000→4,600億円(+15.0%)へ。
- 期末配当を90→92円へ増額、年間178円(分割前換算)予想に修正。
サマリー
- マンション以外は増収増益: 6セグメント中5つが増収・増益で、減収減益はマンションのみ。全体では売上 +9.0% に対し営業益 +10.6% と、増収率をやや上回る利益の伸びを確保した。
- 通期計画を3か月で引き上げ: 5月時点の営業益4,000億円計画をQ1終了時点で4,600億円へ修正。会社は第1四半期の堅調な業績と足元の事業進捗を踏まえ、海外事業や中東情勢のリスク要因を織り込んだ上での修正と説明する(2026年8月6日 業績予想・配当予想の修正に関するお知らせ)。Q1進捗は営業益28.4%、純利益31.3%と、四半期均等の25%を上回るペース。
- 金融費用は増加基調: 支払利息が99.91億→132.26億円(+32.4%)へ膨らみ、経常益 +9.9% は営業益 +10.6% をわずかに下回った。有利子負債の拡大が利益の伸びを削っている。
2. 配当判断サマリー
- 通期予想は年間178円(分割前換算)。前期の創業70周年記念配当10円が剥落するため表面では +3円 だが、実質普通配当ベースでは165→178円で +13円 の増配にあたる。
- 8月6日に期末配当を90→92円(分割前換算)へ増額修正。15期連続増配(2012年3月期起点・実質普通配当ベース)を継続し、当期予想で16期目の見込み。
- 通期予想の配当性向は41.4%で、会社が方針として掲げる連結配当性向35%以上を上回る水準。ただし前期実績30.9%(表面)からは +10.5pt 上昇しており、減益局面で性向が切り上がる構図。
- 同じ建設業の積水ハウス(1928)も配当性向目標型の還元方針で連続増配を続けており、方針の強度と原資余力を横比較しやすい組み合わせ。
3. スコア内訳
配当持続性ランク: C(63/100点) ★★★☆☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 39 | 性向9・DOE7・利回り7・方針6・耐性10 |
| 財務 | 25 | 12 | 自己資本比率7・ネットキャッシュ2・営業CF安定性3 |
| 収益 | 25 | 12 | 営業利益率8・ROE4 |
| 合計 | 100 | 63 | — |
3-1. 主な加点(高得点項目)
- 増配減配耐性 10/10: 15期連続増配(2012年3月期起点・実質普通配当ベース)、直近5年で減配なし、コロナ期(2020→2021年3月期)も115→116円で増配を維持し、当期予想で16期目見込み。判定の最高水準
- 配当性向 9/10: 通期予想41.4%(178円÷予想EPS429.48円〔株式分割考慮前〕)。本ブログ採点基準の中央値35%との乖離+6.4ptで「中央値〜+10pt」帯(建設業の業種補正は配当性向に未適用)
- 自己資本比率 7/10: 33.8%(△0.6pt)。建設業補正(25%以上で7点、40%以上で10点)を適用し満点には届かない水準
- 配当利回り 7/10: 3.86%(予想DPS178円÷株価¥4,609)、「3.5〜4.5%」帯
- DOE 7/10: 3.9%(2026年3月期 決算短信の純資産配当率(連結))、「3〜5%」帯
3-2. 主な減点(低得点項目)
- ネットキャッシュ 2/10: 現金及び預金459,663百万円 + 短期有価証券196百万円 − 有利子負債3,463,955百万円 = △3,004,096百万円、時価総額約30,402.63億円比 △98.8%。建設業補正でマイナスでも2点付与
- ROE 4/10: 通期予想9.2%(予想純利益2,660億円÷期首自己資本2兆8,967.44億円と第1四半期末2兆9,095.82億円の平均2兆9,031.63億円)、「5〜10%」帯。四半期カルテのROEは当期通期の会社予想を採点根拠とする
3-3. スコアの動き(定点観測)
- スコア変動: 前期(2026年3月期 通期)64点 → 今期63点(△1点)
- 変動の内訳: 動いたのは配当性向のみ(10→9)。本決算カルテは当期実績30.9%を採点根拠としていたが、四半期カルテは当期通期の会社予想41.4%を採点根拠とするため、中央値35%を上回る帯に移った。自己資本比率は34.4%→33.8%と低下し、ネットキャッシュも有利子負債の増加でマイナス幅が広がった(前カルテとは有利子負債の定義が異なるため金額の直接比較はしない)が、いずれも同じ配点帯・業種補正の内側で得点は不変
- 配当本体は満点維持: 15期連続増配による増配減配耐性10点は不変。前期の記念配当10円が剥落しても実質普通配当ベースで +13円 の増配となる構造が、配当カテゴリの床を支えている
- 現在の位置づけ: C評価の中位。Bに届かないのは、通期予想ベースの営業利益率8点・ROE4点と収益性が控えめなこと、販売用不動産の仕入れを借入で賄う構造でネットキャッシュが2点にとどまることによる
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. 事業の強み・構造リスク
4-1. ✅ 事業の強み
- データセンターを軸にした最大セグメントの受注軸: 2026年4月にデータセンター事業本部を新設し、福島県大熊町でモジュール型施設が竣工・稼働した。営業益 +13.5% の事業施設に新しい受注軸が加わり、配当原資の中心を厚くする。
- 管理・運営に広がるストック収益: プロパティマネジメントの管理棟数は271棟、物流センターは110棟・延床約42.9万坪へ拡大。工事の受注量に左右されにくい収益源が積み上がり、利益の振れ幅を抑える働きをする。
4-2. ⚠️ 構造リスク
- 物件売却益に左右される利益構造: 事業施設は「BIZリブネス御殿場神場」等の売却、賃貸住宅も国内開発物件2物件の売却が営業益に寄与した。売却時期の前後で四半期利益が振れるため、配当原資の見通しが立てにくい。
- 米国市場への成長依存: 戸建は米国の販売コミュニティ増と2026年3月のJK Monarch事業譲受、賃貸も米国保有物件の稼働率改善が伸びしろ。現地の住宅需要や金利が振れると成長シナリオが揺らぐ。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有していません(観察対象として継続フォロー予定)。
5. 筆者メモ
気になるのは配当方針の後ろ盾だ。配当性向35%以上と下限145円は第7次中計に紐づいた約束で、その中計が終わり次の計画がまだ出ていない。
次回(2027年3月期Q2・2026年11月発表予定)見るポイント:
- 第8次中期経営計画の発表時期: 配当性向35%以上・下限145円という現行方針は第7次中計(2026年3月期まで)の期間条件付きで、次期方針がまだ示されていない
- 有利子負債の伸び: Q1だけで +3,872.50億円 増えた借入・コマーシャル・ペーパー依存が、通期でどこまで拡大するか
- マンション事業の底入れ: 営業益 △46.5% の落ち込みが分譲引渡戸数の回復で反転するか
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2025/3期実績 | 中間70円+期末80円=150円(分割前ベース) |
| 2026/3期実績 | 中間75円+期末100円=175円(期末100円=普通90円+創業70周年記念配当10円、実質普通配当ベース165円) |
| 2027/3期予想 | 中間86円+期末92円=178円(分割前換算・2026年8月6日に期末を90→92円へ増額修正、記念配当なし、実質普通配当ベースで165→178円 +13円) |
| 配当性向(連結・通期予想) | 41.4%(予想DPS178円 ÷ 予想EPS429.48円〔株式分割考慮前〕・2027年3月期は記念配当がないため表面=実質普通配当ベース) |
| DOE(連結・純資産配当率) | 3.9%(2026年3月期 決算短信記載値、四半期短信には非記載) |
| 配当利回り | 3.86%(予想DPS178円 ÷ 株価¥4,609・2026-08-14終値・J-Quants API) |
| 配当方針 | 連結配当性向35%以上、かつ1株当たり年間配当金の下限145円を明示(第7次中期経営計画=2022年4月〜2026年3月に紐づく目標だが、会社IR「株主還元方針」は2026年8月時点も本方針を現行として掲示しており、本カルテはこれを採点根拠とする)。累進配当の宣言はなし、DOE目標も非開示。第8次中期経営計画は発表延期のため次期の方針は未公表 |
| 連続増配年数 | 15期連続増配(2012年3月期〜2026年3月期・実質普通配当ベース)+当期予想で 16期目 継続見込み。会社は表面ベースで「16期連続」と数えられる系列を公表(§6-2注参照) |
| 株式分割 | 2026年10月1日効力発生予定で普通株式1株→2株(基準日2026年9月30日)。当四半期時点では未発生のため、本記事の配当・EPSはすべて分割前ベース |
6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用、配当÷EPS再計算)
2022年以前の履歴を表示(連続増配の検証用)
| 年度 | DPS(円・分割前) | 実質普通DPS(円・分割前) | EPS(円・分割前) | 配当性向 |
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 24 | 24 | 7.20 | 333.3% |
| 2010 | 17 | 17 | 33.00 | 51.5% |
| 2011 | 20(普通17+記念3) | 17 | 47.09 | 36.1% |
| 2012 | 25 | 25 | 57.36 | 43.6% |
| 2013 | 35 | 35 | 114.52 | 30.6% |
| 2014 | 50 | 50 | 161.08 | 31.0% |
| 2015 | 60 | 60 | 177.74 | 33.8% |
| 2016 | 80 | 80 | 156.40 | 51.2% |
| 2017 | 92 | 92 | 304.14 | 30.2% |
| 2018 | 107 | 107 | 355.87 | 30.1% |
| 2019 | 114 | 114 | 357.29 | 31.9% |
| 2020 | 115 | 115 | 351.84 | 32.7% |
| 2021 | 116 | 116 | 297.18 | 39.0% |
| 2022 | 126 | 126 | 343.82 | 36.6% |
| 年度 | DPS(円・分割前) | 実質普通DPS(円・分割前) | EPS(円・分割前) | 配当性向 |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 130 | 130 | 469.12 | 27.7% |
| 2024 | 143 | 143 | 457.16 | 31.3% |
| 2025 | 150 | 150 | 514.00 | 29.2% |
| 2026 | 175(普通165+記念10) | 165 | 566.47 | 29.1% |
| 2027(予) | 178 | 178 | 429.48 | 41.4% |
(注)
- データ基準: 年度は3月期(例: 2026=2026年3月期)。2026年10月1日効力発生予定の1株→2株分割は当四半期時点で未発生のため、DPS・EPSはすべて分割前ベース。直近期は決算短信記載値と一致確認済
- DPS 列の方針: 「DPS」は表面値、「実質普通DPS」は記念配当を除いた普通配当ベース。2026年3月期の表面175円には創業70周年記念配当10円(期末配当100円に内包)が含まれるため、実質普通DPSは165円。配当性向は実質普通DPSベース(165円÷566.47円=29.1%)で記載しており、表面ベースでは30.9%
- 連続増配の起点と数え方: 起点は2012年3月期(実質普通配当ベース)。2011年3月期の表面20円は普通配当17円+創業55周年記念配当3円の合計で、記念配当を除くと前期(2010年3月期17円)から据え置きにあたるため、本表の実質列では2012年3月期(25円)が増配の起点となり2026年3月期で15期連続。会社は表面ベース(2011年3月期起点)で数えており、2024年3月期143円を「14期連続の増配」と公表している(この数え方では2026年3月期で16期連続)。出典: 2012年3月期 決算短信(2012年5月10日)「配当の状況」注・主な経営指標の推移
- 2027年3月期予想の配当性向: 178円÷429.48円=41.4%。決算短信の記載値48.0%は2026年5月13日時点の旧予想(年間176円÷EPS366.51円)に対応する値で、2026年8月6日の業績予想・配当予想の修正を反映していない
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 表面175→178円(+3円)は記念配当10円の剥落を含んだ見え方で、実質普通配当ベースでは165→178円(+13円・+7.9%)。中間86円は前期75円から +11円、期末も90→92円へ引き上げており、記念配当のない年に普通配当を積み増す構図
- 方針シグナル: 連結配当性向35%以上+年間配当の下限145円という数値目標を掲げるが、これは第7次中期経営計画(2022年4月〜2026年3月)の期間条件付き。第8次中期経営計画が発表延期となっているため、当四半期時点で次期の還元方針は未公表。累進配当の宣言・DOE目標はいずれもなく、方針の強度は数値目標型にとどまる
- 耐性実績: 15期連続増配(2012年3月期〜2026年3月期・実質普通配当ベース)に加え、コロナ期(2020→2021年3月期)も115→116円で増配を維持。減益予想の当期でも増配を選択しており、業績変動局面での配当維持姿勢は実績で確認できる
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー(2027年3月期 第1四半期累計)
| 指標 | 当期Q1 | 前期Q1 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 1兆4,083.85億円 | 1兆2,921.44億円 | +9.0% |
| 営業利益 | 1,306.44億円 | 1,181.16億円 | +10.6% |
| 経常利益 | 1,230億円 | 1,119.39億円 | +9.9% |
| 親会社株主帰属四半期純利益 | 831.94億円 | 762.39億円 | +9.1% |
| EPS(Q1単独) | 134.33円 | 123.25円 | +9.0% |
| 営業利益率(Q1単独) | 9.3% | 9.1% | +0.2pt |
セグメント別(対前年同期比)
| 区分 | 売上高 | 前期比 | 営業利益 | 前期比 |
|---|---|---|---|---|
| 戸建住宅 | 2,692.58億円 | +14.3% | 92.55億円 | +29.2% |
| 賃貸住宅 | 3,866.48億円 | +10.7% | 428.68億円 | +12.6% |
| マンション | 560.68億円 | △13.6% | 18.78億円 | △46.5% |
| 商業施設 | 3,154.16億円 | +9.1% | 356.56億円 | +0.5% |
| 事業施設 | 3,688.67億円 | +6.9% | 544.02億円 | +13.5% |
| 環境エネルギー | 320.44億円 | +14.6% | 49.43億円 | +12.9% |
業績増減要因の「業績の質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟢 小さい | 特別利益42.58億円・特別損失6.07億円で税前利益への影響は軽微。物件売却は事業施設・賃貸住宅の通常の事業モデルの一部 |
| 営業外損益 | 🟡 悪化 | 支払利息99.91億→132.26億円(+32.4%)、持分法投資損益も利益2.18億円→損失19.70億円へ転落し、経常 +9.9% が営業 +10.6% を下回った |
| 純利益押し下げ要因 | 🟢 安定 | 法人税等425.92億円で実効税率33.6%(前年同期32.5%)、非支配株主帰属分8.64億円と押し下げ要因は小さい |
| 開示の誠実性 | 🟢 高 | Q1時点で通期予想の上方修正と期末配当の増額を同時開示、退職給付数理差異等償却額を除いた前期比も併記 |
→ 業績の質: 概ねクリーン(一過性要因は小さく、増益は本業由来。金融費用の増加が利益の伸びを削っている点のみ留意)
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 2026年3月期末 | 2027年3月期Q1末 |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | 189,277 | N/A(CF未作成) |
| 投資CF(百万円) | △726,053 | N/A(CF未作成) |
| 財務CF(百万円) | 631,058 | N/A(CF未作成) |
| 現金及び預金(BS・百万円) | 434,371 | 459,663 |
| 短期有価証券(BS流動・百万円) | 195 | 196 |
| 現金及び現金同等物 期末残高(CF・百万円) | 424,588 | N/A(CF未作成) |
| 自己資本比率(%) | 34.4 | 33.8(△0.6pt) |
| D/Eレシオ(倍) | 1.06 | 1.19(悪化) |
| 棚卸資産(百万円・販売用不動産等の合算) | 3,179,639 | 3,392,449(+6.7%) |
- 有利子負債 3,463,955百万円(短期借入金1,051,469+1年内償還予定の社債91,000+1年内返済予定の長期借入金167,337+コマーシャル・ペーパー250,000+社債663,000+長期借入金1,241,148百万円。各科目は百万円未満切捨て表示のため単純合計は3,463,954百万円で、決算短信本文の記載値3,463,955百万円と1百万円の端数差がある。前期末3,076,705百万円から +387,250百万円 増)。四半期の連結貸借対照表ではリース債務が「その他」に含まれ個別開示されないため、決算短信「(2)当四半期連結累計期間の財政状態の概況」が用いる「リース債務等を除く有利子負債」の定義に揃えている(前期末を同じ定義で並べると3,076,705百万円、リース債務134,452百万円を含めた通期カルテの定義では3,211,157百万円)
- ネットキャッシュ: 現金及び預金459,663百万円 + 短期有価証券196百万円 − 有利子負債3,463,955百万円 = △3,004,096百万円(時価総額約30,402.63億円〔株価¥4,609×期末発行済株式数659,636,182株・自己株式を含む〕の △98.8%・建設業として構造的にマイナスだが業種補正で2点付与)
- ハイブリッドファイナンスの資本性考慮後D/Eレシオ 1.10倍(公募ハイブリッド社債・ハイブリッドローンのうち合計2,500億円について格付上の資本性50%を考慮)
- 負債増加の中身: 負債合計は5兆3,901.44億円→5兆6,137.42億円(+2,235.97億円)。仕入債務は減少した一方、販売用不動産・投資用不動産の取得資金を借入とコマーシャル・ペーパーの発行で賄った
- キャッシュ・フロー計算書: 第1四半期は四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成していないため、営業CFの安定性は直近通期(2026年3月期)までの実績推移で評価している。営業CFは2023年3月期2,302.98億円、2024年3月期3,022.94億円、2025年3月期4,205.61億円、2026年3月期1,892.77億円と黒字は維持するもののブレが大きい
- 会計方針の変更 / 連結範囲の重要な変更 / 監査法人レビュー / 継続企業の前提注記: いずれもなし
7-3. 通期業績予想(2027年3月期・2026年8月6日修正)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 5兆9,000億円 | +5.8% |
| 営業利益 | 4,600億円 | △25.2% |
| 経常利益 | 4,020億円 | △29.7% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 2,660億円 | △24.1% |
| EPS | 429.48円(株式分割考慮前) | △24.2% |
| 営業利益率(通期予想) | 7.8%(4,600億円÷5兆9,000億円・本ブログ算出) | △3.2pt |
| ROE(通期予想) | 9.2%(2,660億円÷期首自己資本2兆8,967.44億円と第1四半期末2兆9,095.82億円の平均2兆9,031.63億円・本ブログ算出) | △3.5pt |
- 上方修正の中身(2026年5月13日公表値→2026年8月6日修正値): 売上高5兆8,000億→5兆9,000億円、営業利益4,000億→4,600億円(+15.0%)、経常利益3,420億→4,020億円、純利益2,270億→2,660億円(+17.2%)。あわせて期末配当を90→92円(分割前換算)へ増額
- 前期比の見え方: 前期に発生した退職給付数理差異等償却額(営業費用1,156.75億円の減少要因)を除いて比較すると、営業利益 △7.9%・経常利益 △11.9%・純利益 △2.0% となり、表面の減益率ほど落ちない
- Q1進捗率: 売上高23.9%、営業利益28.4%、純利益31.3%。四半期均等の25%と比べると利益側が先行しており、上方修正後の計画に対しても余裕のあるスタート
- 株式分割の扱い: 短信の1株当たり当期純利益214円74銭は分割考慮後の金額。本表のEPSは他年度と基準を揃えるため分割考慮前の429円48銭を採用している
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| Q1売上・営業利益・経常利益・純利益・EPS | 2027年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕(連結)(2026-08-06開示) | 🟢 一次情報 |
| 通期業績予想・上方修正の内容・退職給付数理差異等償却額を除く比較 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「1.経営成績等の概況(3)連結業績予想などの将来予測情報に関する説明」 | 🟢 一次情報 |
| 営業利益率(通期予想)・ROE(通期予想) | 本ブログ算出(会社予想値より計算・ROE分母は期首自己資本(前期末)と直近開示時点自己資本の平均) | 🟡 補助データ |
| 配当実績・当期配当予想・記念配当の内訳・株式分割 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「2.配当の状況」注1〜注3、2026年3月期 決算短信「2.配当の状況」 | 🟢 一次情報 |
| DOE(純資産配当率)・過去の配当性向 | 2026年3月期 決算短信「≪参考資料≫主な経営指標の推移」 | 🟢 一次情報 |
| 自己資本比率・現金及び預金・短期有価証券・有利子負債・棚卸資産・発行済株式数 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「四半期連結貸借対照表」「注記事項(4)発行済株式数」 | 🟢 一次情報 |
| 営業CF・投資CF・財務CF・現金及び現金同等物 期末残高(2026年3月期) | 2026年3月期 決算短信「連結キャッシュ・フロー計算書」(第1四半期は連結CF計算書を作成していない) | 🟢 一次情報 |
| セグメント別 売上高・営業利益・各事業の概況 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「(セグメント情報等の注記)」「1.経営成績等の概況(1)」 | 🟢 一次情報 |
| 株主還元方針(連結配当性向35%以上・下限145円)・連続増配年数 | 会社IR「株主還元方針・配当金」(2026-08-17 確認) | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴・EPS推移 | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価¥4,609(2026-08-14終値) | J-Quants API(JPX 公式) | 🟢 一次情報 |
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