結論: 分譲の反動で減益、賃貸は第1四半期の最高益。
📊 スコア: C 67点
💰 配当: 35→37円(+2円・2027年3月期通期の会社予想)
✅ 良い点: 賃貸・マネジメント・施設営業がQ1最高益、増配継続、通期予想据え置き
⚠️ 注意点: 分譲 △62.9%、有利子負債5兆918.82億円、自己資本比率 △1.0pt
1. 業績ハイライト
- 売上高 6,169.30億円(△23.1%)、営業利益 1,035.07億円(△35.4%)で減収減益。
- 経常利益 894.93億円(△37.9%)、純利益 758.18億円(△39.0%)。EPSは28.04円。
- 分譲 売上 △62.9%、国内住宅の計上戸数は1,150→797戸へ減少。
- 賃貸 事業利益 +13.1%、首都圏オフィス空室率(単体)は1.6%→0.9%へ低下。
- 通期予想は据え置き、進捗率は売上22.0%・営業利益25.2%・純利益26.6%。
サマリー
- 減益の中身は前期の一過性の反動: 前年同期は都心の高額・大規模分譲物件の計上と固定資産売却益264.93億円が重なった期。売却損益の差(当期は1.44億円)だけで事業利益の減少額の約3割を占め、残りの大半は分譲の計上反動によるもの。賃貸・マネジメント・施設営業の3セグメントはいずれも第1四半期として過去最高の事業利益を更新した。
- 売上進捗は低いが会社は予想を据え置き: 売上の進捗率22.0%は4分の1のペースを下回るが、営業利益は25.2%とほぼ標準どおり。分譲は物件の引渡時期で計上が動くため下期に偏る構造で、会社は2026年5月13日公表の通期予想を修正なしとしている。
- 資産の積み増しが借入で先行: 販売用不動産等の残高は2兆6,030.86億円→2兆7,464.77億円(+5.5%)、有利子負債は4兆6,325.44億円→5兆918.82億円(+9.9%)へ増えた。自己資本比率は32.4%→31.4%(△1.0pt)へ低下している。
2. 配当判断サマリー
- 当期通期の会社予想は年37円(中間18.5円+期末18.5円)で、前期実績35円から +2円。第1四半期時点で配当予想の修正はない。
- 通期予想の配当性向は35.0%(37円÷予想EPS105.77円)で、会社が掲げる「毎期35%程度」とほぼ一致。不動産事業会社の標準35〜45%帯の下限にあたり、配当原資には余力がある。
- 5期連続増配(2022年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)を継続中で、当期予想で6期目の見込み。コロナ期(2020→2021年3月期)も14.67円で維持している。
- 配当利回りは2.54%。同じ不動産大手で累進配当を掲げる住友不動産(8830)は1.54%で、方針の強度に対して利回りが低く出るのは業種共通の構図。
3. スコア内訳
配当持続性ランク: C(67/100点) ★★★☆☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 41 | 性向10・DOE7・利回り4・方針10・耐性10 |
| 財務 | 25 | 10 | 自己資本7・ネットキャッシュ0・営業CF安定性3 |
| 収益 | 25 | 16 | 営業利益率12・ROE4 |
| 合計 | 100 | 67 | — |
3-1. 主な加点(高得点項目)
- 配当性向 10/10: 通期予想35.0%(予想DPS37円÷予想EPS105.77円)。不動産事業会社の中央値40%を下回り、業種補正後は満点帯
- 配当方針 10/10: 「安定的な増配(累進配当)」をグループ長期経営方針の2024〜2026年度の株主還元方針として決算短信で明示。累進配当の宣言として最上位帯
- 増配減配耐性 10/10: 5期連続増配(2022年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)、直近5年に減配なし、当期予想も +2円 の増配で最上位帯
- 営業利益率 12/15: 通期予想14.64%(4,100億円÷2兆8,000億円)。「10〜15%」帯で、四半期単独ではなく当期通期の会社予想を採点根拠としている
- 自己資本比率 7/10: 31.4%(△1.0pt)。不動産事業会社の業種補正(25%以上で7点・40%以上で10点)を適用しても満点には届かない
- DOE 7/10: 3.0%(2026年3月期実績・決算短信「純資産配当率(連結)」記載値)。「3〜5%」帯の下限にあたる
3-2. 主な減点(低得点項目)
- ネットキャッシュ 0/10: △4兆8,539.33億円、時価総額比 △122.55%。物件取得と分譲用在庫を借入で賄う構造だが、不動産事業会社は最低2点の業種補正対象外のため0点
- 配当利回り 4/10: 2.54%(予想DPS37円÷株価¥1,457)。「2.5〜3.5%」帯で、高配当指標としては中位
- ROE 4/10: 通期予想8.74%(2,850億円÷平均自己資本3兆2,608.48億円)。「5〜10%」帯で、自己資本3兆2,441.88億円の厚みに対し資本効率は中位
3-3. スコアの動き(定点観測)
- スコア変動: 前期(2026年3月期 通期)62点 → 今期67点(+5点)
- 変動の内訳: 動いたのはDOE(4→7)と配当利回り(2→4)の2項目。DOEは前カルテが自己資本の期末残高から独自に再計算した約2.95%を採点根拠にしていたのに対し、今回は決算短信「純資産配当率(連結)」の記載値3.0%を採る運用(2026-08-16 の基準整理)に揃えたため「1〜3%」帯から「3〜5%」帯へ移った。事業側の変化ではなく採点根拠の統一による移動である。配当利回りは株価が¥1,540(2026-05-15終値)から¥1,457(2026-08-14終値)へ下がり、分子も当期通期予想37円に切り替わったため「1.5〜2.5%」帯から「2.5〜3.5%」帯へ移った
- 配当本体は満点維持: 配当性向10点・配当方針10点・増配減配耐性10点の3項目が満点で継続。累進配当の宣言と、配当性向35.0%という原資余力が配当カテゴリの床を支えている
- 現在の位置づけ: C評価の上位。Bに届かないのは、有利子負債5兆918.82億円に対して現金及び預金が2,379.49億円しかなくネットキャッシュが0点に張り付くこと、営業CFが期によって大きく振れること、ROEが8%台の中位帯にとどまることによる。第1四半期は四半期連結キャッシュ・フロー計算書が作成されないため、営業CFの振れは次の中間決算での確認事項になる
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. 事業の強み・構造リスク
4-1. ✅ 事業の強み
- 国内分譲の契約先行率の高さ: 当期に計上予定の国内新築マンション2,350戸のうち83%が第1四半期末で契約済みと会社が開示し、完成在庫は46戸にとどまる。売れ行きが売上計上より先に確定する商売のため、四半期業績の振れが配当原資の毀損を意味しにくい。
- 分譲の計上時期に左右されない管理基盤: リパークの管理台数は250,942台→254,839台、外部向け仲介件数は8,540件→8,731件へ増加。物件数と1件あたり単価の両方が伸びており、分譲の谷を埋める収益の層になっている。
4-2. ⚠️ 構造リスク
- 横浜マンションの杭問題をめぐる求償訴訟: 子会社が施工3社へ約505億円を請求した訴訟で、2026年6月17日の一審判決は約13億円の支払命令にとどまり、同月30日に控訴した。会社は影響額を合理的に見積ることは困難と注記しており、回収できない分は自社負担として残る。
- 短期性の調達への傾斜: 短期借入金・コマーシャル・ペーパー等の短期性の有利子負債は9,561.56億円→1兆2,878.74億円へ +3,317.18億円。四半期だけでこの規模が動くため、金利が動いたときに調達コストへ反映されるのが早い構造にある。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有しています(株数は非開示・2026年8月時点)。
5. 筆者メモ
三井不動産は不動産大手3社の中でも施設運営まで手がける幅を評価して持っている。3割超の減益は前の年の売却益の剥落と分譲の計上反動によるもので、賃貸の空室率が1%を切っている方を自分は重く見ている。
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2025年3月期実績 | 中間15円+期末16円=31円 |
| 2026年3月期実績 | 中間17円+期末18円=35円(+4円) |
| 2027年3月期予想 | 中間18.5円+期末18.5円=37円(+2円) |
| 配当性向(連結・通期予想・表面) | 35.0%(予想DPS37円 ÷ 予想EPS105.77円。記念配当・特別配当がないため表面=実質普通配当ベース) |
| DOE(連結・純資産配当率) | 3.0%(2026年3月期実績・決算短信記載値。四半期短信には非記載) |
| 配当利回り | 2.54%(予想DPS37円 ÷ 株価¥1,457・2026-08-14終値・J-Quants API) |
| 配当方針 | 累進配当方針(会社表記は「安定的な増配(累進配当)」)+総還元性向「毎期50%以上」+配当性向「毎期35%程度」を、グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」の2024年度〜2026年度の株主還元方針として2026年3月期決算短信「利益配分に関する基本方針」で明示。あわせて自己株式の機動的・継続的な取得を実施すると表明 |
| 連続増配年数 | 5期連続増配(2022年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)+当期予想で 6期目 継続見込み |
| 株式分割 | 2024年4月1日を効力発生日として普通株式1株→3株(基準日2024年3月31日)。本記事のDPS・EPSはすべて分割後ベース |
| 自己株式 | 期末発行済株式総数(自己株式を含む)は2,755,914,511株→2,718,535,953株へ 37,378,558株減少。発行済総数が減るのは消却によるものだが、自己株式数の減少は38,378,428株→27,250,106株の11,128,322株にとどまるため、消却と並行して自己株式の追加取得も進んだ四半期にあたる(資本剰余金も3,115.60億円→2,494.07億円へ減少) |
6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用、配当÷EPS再計算)
2022年以前の履歴を表示(連続増配の検証用)
| 年度 | DPS(円・分割後換算) | EPS(円・分割後換算) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2016 | 10 | 39.71 | 25.2% |
| 2017 | 11.33 | 44.47 | 25.5% |
| 2018 | 13.33 | 52.58 | 25.4% |
| 2019 | 14.67 | 57.10 | 25.7% |
| 2020 | 14.67 | 62.78 | 23.4% |
| 2021 | 14.67 | 44.81 | 32.7% |
| 2022 | 18.33 | 61.48 | 29.8% |
| 年度 | DPS(円・分割後換算) | EPS(円・分割後換算) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 20.67 | 69.30 | 29.8% |
| 2024 | 28 | 80.19 | 34.9% |
| 2025 | 31 | 89.26 | 34.7% |
| 2026 | 35 | 101.04 | 34.6% |
| 2027(予) | 37 | 105.77 | 35.0% |
(注)
- データ基準: EDINET DB引用の開示実額を2024年4月1日効力発生の株式分割(1株→3株)で遡及換算している。2024年3月期・2023年3月期の開示EPS(80.19円・69.30円)は2024年3月期決算短信の注記どおり既に分割後基準のため、そのまま掲載した。2023年3月期以前のDPSは分割前の実際の配当金額を3で除している(2023年3月期62円→20.67円、2024年3月期84円→28円)
- 記念配当・特別配当: 掲載年度のいずれにも該当なし。表面DPS=実質普通配当ベースで一致する
- 連続増配の起点: 2019年3月期〜2021年3月期は14.67円で3期据え置きとなっており、増配の連続は2022年3月期(14.67円→18.33円)から始まる。2026年3月期までで5期、当期予想37円で6期目にあたる
- 2021年3月期の配当性向32.7%: コロナ影響でEPSが62.78円→44.81円へ落ちた一方でDPSを14.67円のまま維持したことによる一時的な上昇
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 分割後換算で2024年3月期28円→2025年3月期31円(+3円)→2026年3月期35円(+4円)→2027年3月期予想37円(+2円)。EPSも80.19円→89.26円→101.04円→予想105.77円と伸びており、配当性向を34〜35%に収めたまま増配が積み上がっている
- 方針シグナル: 累進配当という減配しない旨の宣言に加え、配当性向「毎期35%程度」と総還元性向「毎期50%以上」という2つの水準、さらに自己株式の機動的・継続的な取得までを同じ株主還元方針の中で明示している。当第1四半期にも自己株式の消却と取得が実行されており、方針が数字として現れている
- 耐性実績: 直近5年(2022年3月期〜2026年3月期)に減配はなく、その前のコロナ期(2020→2021年3月期)もEPSが約3割落ちた局面で14.67円を維持した。当期は前年同期比で大幅減益となった第1四半期でも配当予想を据え置いており、業績変動局面での配当維持姿勢は実績で確認できる
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー(2027年3月期 第1四半期累計)
| 指標 | 当期Q1 | 前期Q1 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 6,169.30億円 | 8,023.16億円 | △23.1% |
| 営業利益 | 1,035.07億円 | 1,601.12億円 | △35.4% |
| 事業利益 | 1,045.83億円 | 1,877.09億円 | △44.3% |
| 経常利益 | 894.93億円 | 1,440.05億円 | △37.9% |
| 親会社株主帰属四半期純利益 | 758.18億円 | 1,242.32億円 | △39.0% |
| EPS(Q1単独) | 28.04円 | 44.81円 | △37.4% |
| 営業利益率(Q1単独) | 16.8% | 20.0% | △3.2pt |
セグメント別(対前年同期比)
| 区分 | 売上高 | 前期比 | 事業利益 | 前期比 |
|---|---|---|---|---|
| 賃貸 | 2,413.85億円 | +6.8% | 517.71億円 | +13.1% |
| 分譲 | 1,231.79億円 | △62.9% | 345.19億円 | △72.3% |
| マネジメント | 1,277.87億円 | +6.3% | 198.59億円 | +13.8% |
| 施設営業 | 659.69億円 | +5.1% | 150.47億円 | +4.5% |
| その他 | 586.07億円 | △4.8% | △1.94億円 | 前期 +0.53億円 から赤字転落 |
売上高は外部顧客への売上高。事業利益は営業利益に持分法投資損益と固定資産売却損益を加えた会社定義の指標。
業績増減要因の「業績の質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟡 注意 | 前年同期の事業利益には固定資産売却益264.93億円が含まれ、当期の固定資産売却損益は1.44億円にとどまる。事業利益の減少額831.26億円のうち約3割はこの差で説明でき、営業利益 △35.4% より事業利益 △44.3% の減少幅が大きい理由もここにある |
| 営業外損益 | 🟢 安定 | 支払利息は195.88億円→188.36億円(△3.8%)と減少し、営業外収益も67.56億円→77.96億円へ増加。営業外損益ネットは △161.07億円 から △140.15億円 へ改善している |
| 純利益押し上げ要因 | 🟡 注意 | 特別利益は投資有価証券売却益242.32億円のみ(前年同期は固定資産売却益264.93億円+投資有価証券売却益78.15億円=343.09億円)。税金等調整前四半期純利益1,137.25億円の21.3%が売却益由来にあたる |
| 開示の誠実性 | 🟢 高 | 任意ながら監査法人の期中レビューを受けている。空室率・完成在庫・契約進捗率をいずれも6期分並べて開示し、横浜マンションの杭問題に関する偶発債務も判決日・控訴日・請求金額まで記載している |
→ 業績の質: 減益は前期の一過性の反動が主因で、賃貸・マネジメント・施設営業はいずれもQ1として過去最高の事業利益。開示は丁寧
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 2026年3月期末 | 2027年3月期Q1末 |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | 145,270 | N/A(CF未作成) |
| 投資CF(百万円) | △179,014 | N/A(CF未作成) |
| 財務CF(百万円) | △59,118 | N/A(CF未作成) |
| 現金及び預金(BS・百万円) | 82,354 | 237,949 |
| 短期有価証券(BS流動・百万円) | 0 | 0 |
| 現金及び現金同等物 期末残高(CF・百万円) | 82,317 | N/A(CF未作成) |
| 自己資本比率(%) | 32.4 | 31.4(△1.0pt) |
| 販売用不動産等(百万円・仕掛・開発用土地・前渡金を含む) | 2,603,086 | 2,746,477(+5.5%) |
- 有利子負債 5,091,882百万円: 短期借入金1,074,774+コマーシャル・ペーパー200,000+ノンリコース1年内償還予定の社債13,100+社債1,091,300+ノンリコース社債50,298+長期借入金2,370,466+ノンリコース長期借入金291,944百万円の合算。四半期短信には有利子負債の脚注がないため、2026年3月期決算短信の脚注と同じ定義(短期借入金・ノンリコース短期借入金・コマーシャル・ペーパー・1年内償還予定の社債・ノンリコース1年内償還予定の社債・社債・ノンリコース社債・長期借入金・ノンリコース長期借入金の合計)で四半期連結貸借対照表から積み上げた。前期末を同じ方法で積み上げると4,632,544百万円となり +459,338百万円(+9.9%)の増加(2026年3月期決算短信の有利子負債記載値4,632,547百万円とは端数処理により3百万円の差がある)
- ネットキャッシュ: 現金及び預金237,949百万円 + 短期有価証券0百万円 − 有利子負債5,091,882百万円 = △4,853,933百万円(時価総額39,609.07億円〔株価¥1,457×期末発行済株式総数2,718,535,953株・自己株式を含む〕の △122.55%)。物件取得と分譲用在庫の仕入を借入で賄う不動産事業会社として構造的にマイナスだが、本ブログの業種補正では最低2点の救済対象外のため0点
- 短期有価証券: 四半期連結貸借対照表の流動資産に有価証券の科目がないため0として算定している。流動資産には短期貸付金200.85億円(前期末114.68億円)が計上されているが、グループの資金集中管理に伴う預け金であることが自証できないため分子には算入していない
- 現金及び預金の増加: 823.54億円→2,379.49億円へ +1,555.95億円。短期借入金とコマーシャル・ペーパーの積み増しが主因で、営業活動による回収で積み上がったものではない点は第1四半期に四半期連結キャッシュ・フロー計算書が作成されないため直接には確認できない
- キャッシュ・フロー計算書: 第1四半期は四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成していないため、営業CFの安定性は直近通期(2026年3月期)までの実績推移で評価している。営業CFは2022年3月期2,714.69億円、2023年3月期2,977.08億円、2024年3月期2,416.97億円、2025年3月期5,992.52億円、2026年3月期1,452.70億円と黒字は維持するもののブレが大きい
- 会計方針の変更 / 連結範囲の重要な変更 / 継続企業の前提注記 / 株主資本の著しい変動: いずれもなし(税金費用の計算にのみ四半期特有の会計処理を適用)。監査法人による期中レビューは任意で実施
7-3. 通期業績予想(2027年3月期)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 2兆8,000億円 | +3.3% |
| 営業利益 | 4,100億円 | +3.1% |
| 事業利益 | 4,500億円 | +1.1% |
| 経常利益 | 3,150億円 | +0.5% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 2,850億円 | +2.3% |
| EPS | 105.77円 | +4.7% |
| 営業利益率(通期予想) | 14.64%(4,100億円÷2兆8,000億円・本ブログ算出) | △0.1pt |
| ROE(通期予想) | 8.74%(2,850億円÷3兆2,608.48億円・本ブログ算出) | ±0.0pt |
- 予想は据え置き: 2026年5月13日公表の通期業績予想から修正なし。Q1時点の進捗率は売上22.0%・営業利益25.2%・経常利益28.4%・純利益26.6%
- ROE分母: 期首自己資本3兆2,775.08億円と当第1四半期末自己資本3兆2,441.88億円の平均
- EPSの前期比: 2026年3月期実績101.04円に対し +4.7%。純利益の伸び +2.3% を上回るのは、自己株式の取得・消却で株数が減っている影響
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| Q1売上・営業利益・事業利益・経常利益・純利益・EPS・営業利益率 | 2027年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕(連結)(2026-08-07開示) | 🟢 一次情報 |
| 通期業績予想・配当予想・期末発行済株式数・期末自己株式数 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「3.2027年3月期の連結業績予想」「2.配当の状況」「※注記事項」 | 🟢 一次情報 |
| 営業利益率(通期予想)・ROE(通期予想) | 本ブログ算出(会社予想値より計算・ROE分母は期首自己資本(前期末)と直近開示時点自己資本の平均) | 🟡 補助データ |
| 自己資本比率・現金及び預金・短期有価証券・有利子負債・販売用不動産等・資本剰余金 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「四半期連結貸借対照表」 | 🟢 一次情報 |
| セグメント別売上高・事業利益・固定資産売却損益 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「セグメント情報等の注記」 | 🟢 一次情報 |
| 横浜マンションの杭問題に関する偶発債務・期中レビュー・四半期連結キャッシュ・フロー計算書の未作成 | 2027年3月期 第1四半期決算短信「四半期連結貸借対照表に関する注記」「四半期連結キャッシュ・フロー計算書に関する注記」「期中レビュー報告書」 | 🟢 一次情報 |
| 空室率・国内住宅分譲の計上戸数と完成在庫・契約進捗率・リパーク管理台数・仲介件数・ホテル稼働率 | 2027年3月期 第1四半期 決算補足説明資料(2026-08-07開示) | 🟢 一次情報 |
| DOE(純資産配当率)・配当実績・営業CF/投資CF/財務CF・有利子負債の定義・前期の実績営業利益率とROE | 2026年3月期 決算短信(2026-05-13開示)「2.配当の状況」「連結キャッシュ・フロー計算書」「1.(2)財政状態の概況」 | 🟢 一次情報 |
| 配当方針(累進配当・総還元性向50%以上・配当性向35%程度) | 2026年3月期 決算短信「1.(5)利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当」 | 🟢 一次情報 |
| 株式分割(2024年4月1日効力発生・1株→3株・基準日2024年3月31日) | 三井不動産 2024年3月1日 会社IR「株式分割および株式分割に伴う定款の一部変更ならびに株主優待制度の新設に関するお知らせ」/ 2024年3月期 決算短信 注記 | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴・EPS推移 | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価¥1,457(2026-08-14終値) | J-Quants API(JPX 公式) | 🟢 一次情報 |
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