結論: 分譲の採算悪化と金利増で減益、67円の減配予想は据え置き
📊 スコア: C 57点
💰 配当: 72→67円(△5円、中間35→32円は確定・期末37→35円は予想)
✅ 良い点: 上期は計画超過、契約済未引渡の厚み、配当性向35.0%
⚠️ 注意点: 減配予想、支払利息の増加、ネットデット、営業CFマイナス
1. 業績ハイライト
- 売上高221.83億円(△0.0%)・前年同期並み
- 営業利益20.50億円(△25.7%)・分譲の採算悪化
- 経常利益14.25億円(△38.2%)・支払利息が約4割増
- 中間純利益9.63億円(△41.6%)・EPS87.85円
- 自己資本比率29.4%(△1.3pt)・借入で在庫を積み増し
サマリー
- 減益の中身: 主力の分譲マンションは引渡277戸(△15.0%)で売上△11.5%、セグメント利益△40.8%。利益率は13.6%→9.1%、全社の売上総利益率も22.2%→18.8%に下がった
- 売上を補った一棟売却: 賃貸マンション等12物件を売ったその他不動産販売が33.22億円(+114.9%)と倍増し、分譲の減収分をほぼ補った。物件の売却時期しだいの収益で、毎期同じ規模になるとは限らない
- 上期計画は上回る: 9月18日に引き上げた上期予想(売上220億円・営業利益20億円)を売上100.8%・営業利益102.5%で上回った。通期予想は据え置きで、営業利益の進捗は47.7%
2. 配当判断サマリー
- 年間67円予想(中間32円+期末35円)は据え置きで、前期72円から△5円の減配予想。中間配当32円(前年同期35円)は9月18日に当初予想25円から引き上げた額で、今回の短信で配当予想の修正はない
- 予想配当性向35.0%(67円÷通期予想EPS191.66円)は、中期経営計画の配当性向30%を上回る。上期EPS87.85円に対する中間配当32円の比率は36.4%
- 2022〜2026年2月期は実質普通配当で40→50→58→70→72円と5期連続増配。当期が予想どおり67円で着地すれば、連続増配は5期で途切れる
- 同じ関西でマンション分譲を手がけるエスリード(8877)も配当を「連結配当性向30%を超える」水準として示しているが、同社は当期の配当を据え置いており、配当性向30%を物差しにしながら還元の方向は分かれた
3. スコア内訳
配当持続性ランク: C(57/100点) ★★★☆☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 38 | 性向10・DOE4・利回り10・方針6・耐性8 |
| 財務 | 25 | 7 | 自己資本7・ネットキャッシュ0・営業CF安定性0 |
| 収益 | 25 | 12 | 営業利益率8・ROE4 |
| 合計 | 100 | 57 | — |
3-1. 主な加点(高得点項目)
- 配当性向 10/10: 予想35.0%(67円÷通期予想EPS191.66円)で、不動産業(事業会社)の中央値40%以下のため満点。減益予想の下でも配当原資に対して保守的な水準
- 配当利回り 10/10: 予想DPS67円÷株価¥1,282=5.23%で「4.5%以上」帯の満点
- 増配減配耐性 8/10: 2022〜2026年2月期に実質普通配当で5期連続増配し、直近5年で減配なし(「3年以上連続増配+直近5年で減配なし」帯)。当期予想は67円の減配で「次期予想で増配」の条件を満たさないため満点には届かない
- 自己資本比率 7/10: 29.4%で、不動産業(事業会社)の業種補正「25〜40%」帯の7点。物件取得の借入で構造的に低めに出る業種特性を加味
3-2. 主な減点(低得点項目)
- ネットキャッシュ 0/10: 現金及び預金14,712百万円 + 短期有価証券0百万円 − 有利子負債72,205百万円 = △57,493百万円のネットデット。時価総額約142.30億円(株価¥1,282×期末発行済株式総数11,100,000株・自己株式を含む)の△404.0%で「マイナス」帯。不動産業(事業会社)はネットキャッシュの業種補正の対象外のため本則どおり0点
- 営業CF安定性 0/5: 2022〜2026年2月期の通期営業CFは82.24億円→21.54億円→△11.77億円→△19.39億円→△90.16億円で、5期のうち赤字が3期あり「赤字2回以上」に該当
- DOE 4/10: 2.3%(2026年2月期・決算短信記載の純資産配当率)で「1〜3%」帯。会社は当期のDOE見込みを数値で示していないため、直近通期の開示実績を採用
- ROE 4/10: 通期予想ベース6.0%(予想当期純利益21億円÷平均自己資本350.07億円=前期末347.21億円と中間期末352.93億円の平均)で「5〜10%」帯
3-3. スコアの動き(定点観測)
- スコア変動: 前期(2027年2月期Q1)57点 → 今期(2027年2月期 中間期)57点(±0点)でランクCを維持
- 変動の内訳: 10項目すべて前期と同点。株価が¥1,354→¥1,282へ下がり配当利回りは4.95%→5.23%、自己資本比率は29.5%→29.4%、ネットキャッシュの時価総額比は△365.4%→△404.0%と動いたが、いずれも帯は変わらない。営業利益率(通期予想9.3%=43億円÷460億円・8/15)とROE(通期予想6.0%)も通期予想の据え置きで同点
- 満点項目は維持: 配当性向10/10・配当利回り10/10の2項目が満点のまま。年間67円の予想が今回の短信で修正されなかったため、配当カテゴリ38/50も前期と同じ
- 現在の位置づけ: C帯(55〜69点)の下限から2点上。財務カテゴリが7/25にとどまり、借入で在庫を仕込む事業構造からネットキャッシュ0/10・営業CF安定性0/5となっている点が全体を押し下げている
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. 事業の強み・構造リスク
※本章はスコア(§3)に入っていない事業上の強み・構造リスクのみを扱います。
4-1. ✅ 事業の強み
- 契約済み・未引渡の受注残の厚み: 中間期末の契約済未引渡は分譲マンションで724戸・448.40億円(前年同期比+15.6%)、全セグメントで478.53億円(+18.9%)。翌期以降の引渡分も含むが下期に必要な売上(約238億円)の約2倍で、下期偏重の計画を受注面で支える。
4-2. ⚠️ 構造リスク
- 引渡時期で業績が偏る売上計上: 分譲マンションは竣工後の引渡時に売上を計上するため、開発時期や工期で業績が偏ると会社は説明している。今期は下期に前年下期比+19.3%の売上が必要で、竣工・引渡の遅れは通期の配当原資の見通しを変えうる。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有していません(観察対象として継続フォロー予定)。
5. 筆者メモ
上期は計画を上回りましたが、支払利息が前年より約4割増えています。借入で物件を仕込む会社なので、金利の上がり方が配当の元手をどこまで削るかを見ていきます。
次回(2027年2月期 第3四半期)見るポイント:
- 下期の引渡進捗(第3四半期累計の売上・営業利益と、通期予想に対する進捗)
- 支払利息・資金調達費用の増え方と、有利子負債の残高
- 期末35円(年67円)予想の維持と、予想配当性向35.0%の変化
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2026年2月期実績 | 72円(中間35+期末37) |
| 2027年2月期 中間期実績 | 32円(中間配当・前年同期35円。2026年9月18日に当初予想25円から引き上げ・支払開始予定日2026年11月11日) |
| 2027年2月期予想 | 67円(中間32+期末35・△5円)(今回の短信で修正なし) |
| 配当性向(単体・表面) | 35.0%(67円 ÷ 通期予想EPS191.66円・本ブログ算出。期初に会社が示した31.3%は修正前の年間60円ベース) |
| DOE(単体・純資産配当率) | 2.3%(2026年2月期・決算短信記載値。会社は当期のDOE見込みを示していないため直近通期の開示実績を採用) |
| 配当利回り | 5.23%(予想DPS67円 ÷ 株価¥1,282・2026-10-02終値・J-Quants API) |
| 配当方針 | 中期経営計画の利益配分方針として配当性向30%を明示し、「堅実経営と安定配当を基本」に還元する方針(第60期 IR REPORT・2026年5月)。2027年2月期も「配当性向は引続き30%を上回る見込み」と言及。DOE目標・累進配当の明示はなし |
| 連続増配年数 | 5期連続増配(2022〜2026年2月期・実質普通配当ベース) ※2027年2月期は67円の減配予想(△5円)で、予想どおりなら連続増配は5期で途切れる |
6-2. 過去年度 単体DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用、配当÷EPS再計算)
2022年2月期以前の履歴を表示
| 年度 | DPS(円) | 実質普通DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|---|
| 2017/2 | 27 | 27 | 137.10 | 19.7% |
| 2018/2 | 30 | 30 | 158.23 | 19.0% |
| 2019/2 | 32 | 32 | 166.07 | 19.3% |
| 2020/2 | 35 | 35 | 160.49 | 21.8% |
| 2021/2 | 35 | 35 | 114.22 | 30.6% |
| 2022/2 | 40 | 40 | 210.55 | 19.0% |
| 年度 | DPS(円) | 実質普通DPS(円) | EPS(円) | 配当性向 |
|---|---|---|---|---|
| 2023/2 | 50 | 50 | 214.61 | 23.3% |
| 2024/2 | 60(普通58+記念2) | 58 | 237.73 | 24.4% |
| 2025/2 | 70 | 70 | 284.51 | 24.6% |
| 2026/2(実績) | 72 | 72 | 239.44 | 30.1% |
| 2027/2(予想) | 67 | 67 | 191.66 | 35.0% |
(注)
- データ基準: 2017/2〜2026/2期はEDINET DB引用。2025/2期・2026/2期のDPS・EPSは2026年2月期 決算短信の記載と一致確認済。2027/2期は会社予想(中間32円は確定・期末35円は予想、EPSは通期予想の会社公表値)。株式分割・併合はなく全期が同一基準
- DPS 列の方針: 「DPS」は記念配当を含む表面の年間額、「実質普通DPS」は記念配当を除いた額。記念配当のない年は両列が同値。配当性向は実質普通DPS÷EPSで再計算している(2024/2期の表面ベースは25.2%)
- 2024年2月期の配当内訳: 年間60円のうち期末34円は普通配当32円+創業125周年記念配当2円(2024年4月12日「剰余金の配当に関するお知らせ」・2025年2月期決算短信の注記でも追認)。実質普通配当は58円(中間26+期末32)
- 連続増配の起点: 2020/2期・2021/2期は35円で横ばい、2022/2期40円が増配の起点。以降は実質普通配当で40→50→58→70→72円と2026/2期まで5期連続増配。2027/2期は67円の減配予想
- 配当政策の傾向: 配当性向は2022/2期の19.0%から2026/2期の30.1%へ段階的に上がった。2026/2期は当期純利益△16.0%でも72円へ増配したが、2027/2期予想は当期純利益△20.0%の計画に合わせて67円へ減配し、配当性向は35.0%へ上がる
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 2022年2月期以降は実質普通配当で40→72円まで増配を続けたが、2027年2月期は減益予想(当期純利益△20.0%)を受けて67円へ減配予想。配当性向30%の目安が、増配と減配の双方の物差しとして働いている
- 方針シグナル: 中期経営計画で配当性向30%を掲げ、当期も30%を上回る見込みとしている(第60期 IR REPORT)。DOE目標や累進配当の明示はなく、配当額は利益水準に左右されやすい
- 耐性実績: 直近5年(2022〜2026年2月期)の実績では減配なし。本スコアの耐性は直近5期の実績で判定するため、当期の減配予想は「次期予想で増配」の満点条件を外す形で反映している。中間配当は32円(前年同期35円)で既に決まっている
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー(2027年2月期 中間期累計)
| 指標 | 当中間期 | 前年同中間期 | 前年同期比 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 221.83億円 | 221.83億円 | △0.0% |
| 売上総利益率 | 18.8% | 22.2% | △3.4pt |
| 営業利益 | 20.50億円 | 27.59億円 | △25.7% |
| 経常利益 | 14.25億円 | 23.05億円 | △38.2% |
| 中間純利益 | 9.63億円 | 16.48億円 | △41.6% |
| EPS | 87.85円 | 150.38円 | △41.6% |
| 営業利益率(中間期実績) | 9.2% | 12.4% | △3.2pt |
(注)上表の営業利益率は中間期累計の実績。スコアの営業利益率(9.3%)・ROE(6.0%)は通期予想ベースで採点している。売上高は前年同期とほぼ同額(当中間期22,182百万円・前年同中間期22,182百万円)で、決算短信の増減率表示は△0.0%。上表の億円表示は千円単位の原数値を四捨五入しており、百万円未満を切り捨てる決算短信の表示とは0.01億円ずれる。
会社の上期予想(2026年9月18日修正)との比較
| 指標 | 上期予想 | 上期実績 | 達成率 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 220億円 | 221.83億円 | 100.8% |
| 営業利益 | 20億円 | 20.50億円 | 102.5% |
| 経常利益 | 13.50億円 | 14.25億円 | 105.6% |
| 中間純利益 | 9.50億円 | 9.63億円 | 101.3% |
(注)期初(2026年4月10日公表)の上期予想は売上高210億円・営業利益16億円・経常利益9億円・中間純利益7億円で、9月18日に上方修正された。
セグメント別(対前年同期比)
| 区分 | 売上 | 前年同期比 | セグメント利益(前年同期比) |
|---|---|---|---|
| 分譲マンション販売 | 162.66億円 | △11.5% | 14.82億円(△40.8%) |
| 戸建て住宅販売 | 7.88億円 | +35.8% | 0.80億円(前年同期は0.19億円の損失) |
| その他不動産販売 | 33.22億円 | +114.9% | 5.51億円(+107.8%) |
| 不動産賃貸収入 | 16.79億円 | +1.6% | 4.46億円(△22.4%) |
| その他 | 1.27億円 | +274.8% | 0.45億円(+231.0%) |
(注)分譲マンションは発売314戸(前年同期比△14.7%)・契約268戸(同△11.0%)・引渡277戸(同△15.0%)。セグメント利益の合計26.04億円から全社費用5.54億円を差し引いたものが営業利益20.50億円。
業績増減要因の「業績の質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟡 | 賃貸マンション等12物件の一棟売却(その他不動産販売)が売上33.22億円・セグメント利益5.51億円と倍増し、分譲の減益を一部補った。物件の売却時期に左右され、毎期同じ規模で続くとは限らない |
| 営業外損益 | 🔴 | 支払利息6.41億円(前年同期4.58億円)・資金調達費用0.85億円(同0.29億円)で営業外費用は7.42億円(同4.93億円)。経常の減益率(△38.2%)が営業(△25.7%)より大きい |
| 純利益押し下げ/押し上げ要因 | 🟡 | 特別利益2.48億円(固定資産売却益1.10億円・関係会社株式売却益1.38億円)と減損損失3.01億円がほぼ相殺し、特別損益は差し引き約0.54億円のマイナス。営業外収益には保険解約返戻金0.81億円も計上 |
| 開示の誠実性 | 🟡 | 物件別の販売実績や契約済未引渡残高まで開示する一方、減損損失3.01億円の対象資産と理由、関係会社株式の売却先と目的は短信本文に説明がない |
→ 業績の質: 減益の主因は分譲の利益率低下と金利負担の増加で、一過性の特別損益は差し引きで小さい
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 2026年2月期 | 2027年2月期 中間期 |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | △9,016 | △3,963 |
| 投資CF(百万円) | △2,792 | △217 |
| 財務CF(百万円) | 7,271 | 6,304 |
| 現金及び預金(BS・百万円) | 12,615 | 14,712 |
| 短期有価証券(BS流動・百万円) | 0 | 0 |
| 現金及び現金同等物 期末残高(CF・百万円) | 10,295 | 12,420 |
| 有利子負債(百万円) | 65,497 | 72,205 |
| 自己資本比率(%) | 30.7 | 29.4(△1.3pt) |
(注)2026年2月期のCFは通期、2027年2月期 中間期は中間キャッシュ・フロー計算書の金額(前年同中間期の営業CFは△1,546百万円)。金額は千円単位の原数値を百万円へ四捨五入しており、百万円未満を切り捨てる決算短信本文の記載とは1百万円ずれる項目がある。
- 有利子負債: 短期借入金9,943 + 1年内返済予定の長期借入金16,274 + 長期借入金45,896 + 社債(1年内償還予定56+固定36)92 = 合計72,205百万円。前期末を同じ5項目で数えると65,497百万円で、半年で+6,708百万円増えた(用地取得・建築進捗に伴うプロジェクト資金の借入)。リース債務(2026年2月期末で約8百万円)は中間貸借対照表で区分表示がなく算入していないが、算入してもネットキャッシュの帯・得点は変わらない
- ネットキャッシュ: 現金及び預金14,712百万円 + 短期有価証券0百万円(中間貸借対照表の流動資産に有価証券の計上なし) − 有利子負債72,205百万円 = △57,493百万円(ネットデット)。時価総額約142.30億円(株価¥1,282×期末発行済株式総数11,100,000株・自己株式を含む)の△404.0%で「マイナス(有利子負債超過)」帯の0/10点。不動産業(事業会社)はネットキャッシュの業種補正の対象外のため本則を適用
- 自己株式・発行済株式数: 期末発行済株式総数(自己株式を含む)は11,100,000株で前期末から変わらず、消却はない。期末自己株式数は142,480株→138,980株(△3,500株)で、自己株式の処分(中間キャッシュ・フロー計算書の「自己株式の処分による収入」4百万円)による減少。自己株式の取得はない
- 営業CF安定性: 2022〜2026年2月期の通期営業CFは8,224→2,154→△1,177→△1,939→△9,016百万円で、赤字の期が3期あり「赤字2回以上」の0/5点。中間期の営業CFも△3,963百万円で、棚卸資産の増加(△5,377百万円)が主因
7-3. 通期業績予想(2027年2月期・2026年4月10日公表から修正なし)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 460億円 | +9.1% |
| 営業利益 | 43億円 | △13.8% |
| 経常利益 | 30億円 | △24.7% |
| 当期純利益 | 21億円 | △20.0% |
| EPS | 191.66円 | △20.0% |
| 営業利益率(通期予想) | 9.3%(営業利益43億円÷売上高460億円・本ブログ算出) | △2.5pt(前期実績11.8%) |
| ROE(通期予想) | 6.0%(当期純利益21億円÷自己資本の平均350.07億円=期首347.21億円と中間期末352.93億円の平均・本ブログ算出) | △1.8pt(前期実績7.8%) |
| 1株当たり年間配当 | 67円 | △5円(予想配当性向35.0%) |
- 進捗: 通期予想に対する中間期の進捗は売上48.2%・営業利益47.7%・経常利益47.5%・純利益45.8%
- 下期に必要な額(本サイト算出・通期予想−中間期実績): 売上238.17億円(前期下期199.62億円比+19.3%)・営業利益22.50億円(同22.30億円比+0.9%)・経常利益15.75億円(同16.77億円比△6.1%)
- 予想の経緯: 9月18日の修正は上期(累計)予想と中間配当のみで、通期の業績予想は4月10日公表の期初予想のまま。中間期の短信でも業績予想・配当予想の修正はない
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 中間期の売上・営業利益・経常利益・中間純利益・EPS・売上総利益率・営業外損益・特別損益・セグメント別・販売戸数・契約済未引渡残高 | 2027年2月期 第2四半期(中間期)決算短信〔日本基準〕(非連結)(2026-10-02開示) | 🟢 一次情報 |
| 通期業績予想(据え置き)・中間配当32円・当期配当予想 | 2027年2月期 第2四半期(中間期)決算短信「2.配当の状況」「3.業績予想」「(3)業績予想などの将来予測情報に関する説明」 | 🟢 一次情報 |
| 上期業績予想の修正(売上220億円等)・中間配当予想の修正(25→32円) | 「業績予想及び配当予想の修正に関するお知らせ」(2026-09-18開示) | 🟢 一次情報 |
| 2026年2月期の実績(配当・配当性向・DOE・営業CF・投資CF・財務CF・貸借対照表)・期初の上期予想 | 2026年2月期 決算短信(2026-04-10開示)「2.配当の状況」「3.業績予想」「貸借対照表」「キャッシュ・フロー計算書」 | 🟢 一次情報 |
| 2024年2月期 期末配当の内訳(普通配当32円+創業125周年記念配当2円) | 「剰余金の配当に関するお知らせ」(2024-04-12開示)・2025年2月期決算短信(2025-04-11開示)「2.配当の状況」注記 | 🟢 一次情報 |
| 配当方針(配当性向30%目安) | 第60期 IR REPORT(株主通信・2026年5月)「株主還元、配当方針について」・中期経営計画 利益配分方針 | 🟢 一次情報 |
| 自己資本比率・自己資本・現金及び預金・短期有価証券・有利子負債・発行済株式数・自己株式数 | 2027年2月期 第2四半期(中間期)決算短信「中間貸借対照表」「発行済株式数(普通株式)」 | 🟢 一次情報 |
| 中間期の営業CF・投資CF・財務CF・現金及び現金同等物 中間期末残高 | 2027年2月期 第2四半期(中間期)決算短信「中間キャッシュ・フロー計算書」 | 🟢 一次情報 |
| 営業利益率(通期予想)・ROE(通期予想)・配当性向(年間67円ベース)・ネットキャッシュ・下期に必要な額 | 本ブログ算出(会社予想値・決算短信の自己資本および株式数より計算。ROEの分母は期首自己資本(前期末)と中間期末自己資本の平均) | 🟡 補助データ |
| 過去配当履歴・EPS推移・通期の営業CF(2022〜2024年2月期) | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価¥1,282(2026-10-02終値) | J-Quants API(JPX 公式) | 🟢 一次情報 |
【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事は配当持続性スコアの枠組みに基づき、筆者が一次情報と内容を確認・編集して公開しています。下書き・集計・整形には補助ツールを使用しています。誤りにお気づきの方は X(@haitoukarte) へお知らせください。
