結論: 分譲の反動で減益、通期予想と年37円は維持
📊 スコア: C 65点
💰 配当: 35→37円予想(+2円)、中間18.5円を決定・期末18.5円予想(期初予想から修正なし)
✅ 良い点: 賃貸・施設営業が中間期の過去最高、通期予想据え置き、自己株式200億円の追加取得
⚠️ 注意点: 営業利益△19.5%、中間期の営業CF△1,694.03億円、有利子負債5兆425.04億円
1. 業績ハイライト
- 売上高1兆2,154.94億円(△10.2%)の減収
- 営業利益1,761.29億円(△19.5%)、事業利益△8.8%
- 純利益1,391.55億円(△8.5%)、EPS51.57円
- 分譲の事業利益△22.1%、賃貸は+12.4%
- 通期予想と年37円の配当予想はともに据え置き
サマリー
- 減益の中心は分譲の計上反動: 国内住宅分譲の営業収益は前年同期の都心・高額・大規模物件の反動で△38.7%。固定資産売却損益が265.00億→484.54億円に増え、事業利益の減少は△8.8%にとどまった。
- 下期に偏った通期予想を据え置き: 通期予想に対する進捗率は売上43.4%、営業利益43.0%。予想どおりなら下期の営業利益は2,338.71億円で、前年下期比+30.7%の増益が前提になる。
- 在庫の積み増しを借入で賄う: 販売用不動産等は+12.1%の2兆9,176.54億円、有利子負債は+8.8%の5兆425.04億円へ増え、中間期の営業CFは△1,694.03億円だった。
2. 配当判断サマリー
- 中間配当は18.5円に決まり(前年同期17円・支払開始予定日2026年12月2日)、期末予想18.5円と合わせた年37円は期初予想から修正がない。前期35円から+2円で、6期連続の増配見込み
- 予想配当性向は35.0%(37円÷予想EPS105.79円)で、会社が掲げる「毎期35%程度」とほぼ一致し、不動産業(事業会社)の中央値40%を下回る。同じく累進配当を掲げる三菱地所(8802)は配当性向30%程度を目処としており、本銘柄はそれより高い水準を目安に置く
- 中間期末後の11月6日に自己株式200億円(上限2,000万株)の追加取得を決め、当期に決めた取得額は実施済みの400億円と合わせて総額600億円となる。会社は当期の総還元性向を56.0%(予定)と見込み、方針の「毎期50%以上」を上回る
- DOEの採点値は2026年3月期実績の3.0%(3〜5%帯・7点)。配当利回りは1.5〜2.5%帯(2点)で、予想DPSは据え置かれたが、記事作成時点の終値で計算すると前回の2.5〜3.5%帯から一つ下がった
3. スコア内訳
配当持続性ランク: C(65/100点) ★★★☆☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 39 | 性向10・DOE7・利回り2・方針10・耐性10 |
| 財務 | 25 | 10 | 自己資本7・ネットキャッシュ0・営業CF安定性3 |
| 収益 | 25 | 16 | 営業利益率12・ROE4 |
| 合計 | 100 | 65 | — |
3-1. 主な加点(高得点項目)
- 配当性向 10/10: 通期予想35.0%(予想DPS37円÷予想EPS105.79円)。不動産業(事業会社)の中央値40%を下回り、業種補正後は満点帯
- 配当方針 10/10: 「安定的な増配(累進配当)」をグループ長期経営方針の2024〜2026年度の株主還元方針として2026年3月期決算短信で明示。累進配当の宣言として最上位帯
- 増配減配耐性 10/10: 5期連続増配(2022年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)、直近5年に減配なし、当期予想も+2円の増配で最上位帯
- 営業利益率 12/15: 通期予想14.64%(4,100億円÷2兆8,000億円・本ブログ算出)、「10〜15%」帯。中間期累計の実績14.5%ではなく当期通期の会社予想を採点根拠としている
- 自己資本比率 7/10: 中間期末31.4%(前期末32.4%から△1.0pt)。不動産業(事業会社)の業種補正(25%以上で7点・40%以上で10点)を適用しても満点には届かない
- DOE 7/10: 3.0%(2026年3月期 決算短信「2.配当の状況」の純資産配当率)。中間期の決算短信に同欄はなく、当期の会社見込みDOEの数値の開示もないため直近通期の開示実績を採用。「3〜5%」帯
3-2. 主な減点(低得点項目)
- ネットキャッシュ 0/10: △4兆8,820.29億円。物件取得と分譲用在庫を借入で賄う構造だが、不動産業(事業会社)は最低2点の業種補正の対象外のため0点
- 配当利回り 2/10: 予想DPS37円ベース、ガイドの「1.5〜2.5%」帯
- ROE 4/10: 通期予想8.60%(予想純利益2,850億円÷期首自己資本3兆2,775.08億円と中間期末自己資本3兆3,485.78億円の平均3兆3,130.43億円・本ブログ算出)、「5〜10%」帯
3-3. スコアの動き(定点観測)
- スコア変動: 前回(2027年3月期Q1)67点 → 今回(2027年3月期 中間期)65点(△2点)。ランクはCのまま
- 変動の内訳: 動いたのは配当利回りの4→2だけ。予想DPSは37円で変わらないが、記事作成時点の終値が前回より高く、「2.5〜3.5%」帯から「1.5〜2.5%」帯へ移った。予想EPSは105.77円→105.79円、通期予想ROEは8.74%→8.60%とわずかに動いたものの、配当性向・ROEとも帯は前回と同じ。自己資本比率は31.4%で前回と同値
- 配当本体は満点維持: 配当性向10点・配当方針10点・増配減配耐性10点の3項目が満点で継続。中間配当18.5円を予定どおり決め、自己株式の追加取得も重ねており、累進配当と総還元性向の方針が数字で続いている
- 現在の位置づけ: C帯(55〜69点)の上寄りで、B(70点以上)まで5点。前回カルテで中間決算での確認事項とした営業CFは、中間期に△1,694.03億円(前年同期△855.29億円)とマイナス幅が広がった。販売用不動産の増加(△3,122.64億円)が主因で、有利子負債5兆425.04億円に対しネットキャッシュは0点に張り付いたまま
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. 事業の強み・構造リスク
※本章はスコア(§3)に入っていない事業上の強み・構造リスクを扱います。
4-1. ✅ 事業の強み
- 契約が計上に先行する国内分譲: 当期に計上予定の国内新築マンション2,350戸の契約進捗率は中間期末で93%、投資家向け分譲も約90%と会社は開示している。下期に偏る分譲の利益の多くが契約で裏付けられており、配当原資の見通しを支える。
- 件数で積み上がる管理の収益: プロパティマネジメントは運営管理受託件数の増加で営業利益が203.56億→224.87億円(+10.5%)、リパークの管理台数も250,678→255,696台へ増えた。分譲の計上時期に左右されにくい収益の層になっている。
4-2. ⚠️ 構造リスク
- 横浜マンションの杭問題をめぐる求償訴訟: 子会社が施工3社へ約505億円を求めた訴訟は、2026年6月の一審判決が約13億円の支払命令にとどまり控訴中。仮払い額は流動資産にあり、会社は影響額の見通しを示していない。回収できない分が損失になれば、配当原資の純利益を押し下げうる。
- 短期性の調達の増加: コマーシャル・ペーパーは1,327.94億→2,811.84億円、1年内償還予定の社債は0→1,286.70億円で、短期性の有利子負債は9,561.56億→1兆2,780.72億円へ増えた。短期の負債ほど金利上昇が利払いを通じて配当原資の利益に早く響く。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有しています(株数は非開示・2026年11月時点)。
5. 筆者メモ
不動産大手3社に分けて持つ中で、三井不動産は賃貸から施設運営までの幅を評価している。中間期は分譲の反動で減益でも、賃貸と施設営業が中間期の過去最高を更新した点を重く見ている。
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2026年3月期実績 | 中間17円+期末18円=35円(前期31円から+4円) |
| 2027年3月期 中間期実績 | 中間配当18.5円(前年同期17円・支払開始予定日2026年12月2日) |
| 2027年3月期予想 | 中間18.5円+期末18.5円=37円(+2円)。期初(2026年5月13日)の予想から修正なし |
| 配当性向(連結・通期予想・表面) | 35.0%(予想DPS37円 ÷ 予想EPS105.79円・決算短信「3.2027年3月期の連結業績予想」より本ブログ算出)。記念配当・特別配当がないため表面=実質普通配当ベース。前期実績は34.6%(決算短信記載値) |
| DOE(連結・純資産配当率) | 3.0%(決算短信記載値=2026年3月期 決算短信「2.配当の状況」の2026年3月期実績。中間期の決算短信に同欄はなく、当期の会社見込みDOEの数値の開示もない) |
| 配当利回り | 採点帯 1.5〜2.5%(2/10)・予想DPS37円 |
| 配当方針 | 累進配当方針(会社表記は「安定的な増配(累進配当)」)+総還元性向「毎期50%以上」+配当性向「毎期35%程度」を、グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」の2024年度〜2026年度の株主還元方針として2026年3月期決算短信「(5)利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当」で明示。あわせて自己株式の機動的・継続的な取得を実施すると表明。2026年11月6日の自己株式取得の決定も、この株主還元方針を取得の理由に挙げている |
| 連続増配年数 | 5期連続増配(2022年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)+当期予想で 6期目 継続見込み |
| 株式分割 | 2024年4月1日を効力発生日として普通株式1株→3株(基準日2024年3月31日)。本記事のDPS・EPSはすべて分割後ベース |
| 自己株式 | 当中間期に自己株式400億円を取得し(中間連結キャッシュ・フロー計算書「自己株式の増減額」△40,000百万円)、期末発行済株式総数(自己株式を含む)は前期末2,755,914,511株→2,693,184,033株へ62,730,478株減った(消却)。中間期末後の2026年11月6日に上限2,000万株・200億円の追加取得を決議 |
6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用、配当÷EPS再計算)
2022年以前の履歴を表示(連続増配の検証用)
| 年度 | DPS(円・分割後換算) | EPS(円・分割後換算) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2016 | 10 | 39.71 | 25.2% |
| 2017 | 11.33 | 44.47 | 25.5% |
| 2018 | 13.33 | 52.58 | 25.4% |
| 2019 | 14.67 | 57.10 | 25.7% |
| 2020 | 14.67 | 62.78 | 23.4% |
| 2021 | 14.67 | 44.81 | 32.7% |
| 2022 | 18.33 | 61.48 | 29.8% |
| 年度 | DPS(円・分割後換算) | EPS(円・分割後換算) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 20.67 | 69.30 | 29.8% |
| 2024 | 28 | 80.19 | 34.9% |
| 2025 | 31 | 89.26 | 34.7% |
| 2026 | 35 | 101.04 | 34.6% |
| 2027(予) | 37 | 105.79 | 35.0% |
(注)
- データ基準: EDINET DB引用の開示実額を2024年4月1日効力発生の株式分割(1株→3株)で遡及換算している。2024年3月期・2023年3月期の開示EPS(80.19円・69.30円)は2024年3月期決算短信の注記どおり既に分割後基準のため、そのまま掲載した。2024年3月期以前のDPSは分割前の実際の配当金額を3で除している(2023年3月期62円→20.67円、2024年3月期84円→28円)。2024年3月期の期末配当の基準日(2024年3月31日)は分割の効力発生日(2024年4月1日)より前のため、同期の配当84円は中間・期末とも分割前の株式に対する金額で、2025年3月期以降は分割後の実額。2026年3月期は2026年3月期 決算短信の記載値(DPS35円・EPS101.04円・配当性向34.6%)、2027年3月期は当中間期の決算短信の会社予想(DPS37円・EPS105.79円)
- 記念配当・特別配当: 掲載年度のいずれにも該当なし。表面DPS=実質普通配当ベースで一致する
- 連続増配の起点: 2019年3月期〜2021年3月期は14.67円で3期据え置きとなっており、増配の連続は2022年3月期(14.67円→18.33円)から始まる。2026年3月期までで5期、当期予想37円で6期目にあたる
- 2021年3月期の配当性向32.7%: コロナ影響でEPSが62.78円→44.81円へ落ちた一方でDPSを14.67円のまま維持したことによる一時的な上昇
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 分割後換算で2024年3月期28円→2025年3月期31円(+3円)→2026年3月期35円(+4円)→2027年3月期予想37円(+2円)。EPSも80.19円→89.26円→101.04円→予想105.79円と伸びており、配当性向を34〜35%に収めたまま増配が積み上がっている
- 方針シグナル: 累進配当の宣言に加え、配当性向「毎期35%程度」と総還元性向「毎期50%以上」という2つの水準を同じ株主還元方針の中で示している。当中間期は自己株式400億円の取得と62,730,478株の消却を実行し、中間期末後に200億円の追加取得も決めた。この方針の対象期間は2024年度〜2026年度で、当期(2027年3月期)がその最終年度にあたる
- 耐性実績: 直近5年(2022年3月期〜2026年3月期)に減配はなく、その前のコロナ期(2020→2021年3月期)もEPSが約3割落ちた局面で14.67円を維持した。当期は中間期に営業利益△19.5%の減益となっても中間配当を予定どおり18.5円とし、年37円の予想も据え置いている
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー(2027年3月期 中間期累計)
| 指標 | 当中間期 | 前年同中間期 | 前年同期比 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 1兆2,154.94億円 | 1兆3,534.20億円 | △10.2% |
| 営業利益 | 1,761.29億円 | 2,187.80億円 | △19.5% |
| 事業利益 | 2,247.85億円 | 2,464.63億円 | △8.8% |
| 経常利益 | 1,370.79億円 | 1,835.87億円 | △25.3% |
| 親会社株主に帰属する中間純利益 | 1,391.55億円 | 1,521.53億円 | △8.5% |
| EPS(中間期) | 51.57円 | 54.88円 | △6.0% |
| 営業利益率(中間期実績) | 14.5% | 16.2% | △1.7pt |
| 自己資本比率 | 31.4% | 32.4%(前期末) | △1.0pt |
(注)営業利益率は中間期累計の実績で、スコアの営業利益率(14.64%)・ROE(8.60%)は通期予想ベースで採点している。事業利益は営業利益に持分法投資損益(不動産分譲を目的とした関係会社株式売却損益を含む)と固定資産売却損益を加えた会社定義の指標。
セグメント別(対前年同期比)
| 区分 | 売上(前年同期比) | セグメント利益(前年同期比) |
|---|---|---|
| 賃貸 | 4,879.19億円(+6.9%) | 995.26億円(+12.4%) |
| 分譲 | 2,161.32億円(△45.8%) | 967.46億円(△22.1%) |
| マネジメント | 2,564.59億円(+3.9%) | 383.48億円(△0.5%) |
| 施設営業 | 1,262.60億円(+5.0%) | 240.93億円(+3.1%) |
| その他 | 1,287.21億円(△2.0%) | 15.62億円(△22.3%) |
売上は外部顧客への営業収益、セグメント利益は事業利益で、いずれも同日開示の決算短信補足説明資料の値(当中間期の決算短信にはセグメント情報の注記がない)。増減率は本ブログ算出。セグメント利益の合計から全社費用・消去△354.91億円(前年同期△303.01億円)を引くと連結の事業利益になる。分譲は売上が半分近くまで減った一方、YAESU CORE(固定資産)の持分の一部売却などによる固定資産売却損益484.54億円がこの区分の事業利益に含まれるため、利益の減り方は売上より小さい。賃貸はオフィスの賃料収入と商業施設の売上がともに国内外で伸びて増収増益となり、当社単体の首都圏オフィス空室率は前期末1.6%→0.8%に下がった。施設営業はホテルの客室単価(ADR)の上昇と東京ドームの増収で増益。会社は賃貸・施設営業の事業利益が中間期として過去最高を更新したとしている。マネジメントは前年同期に計上した一過性のマネジメントフィーの反動で小幅減益だった。
業績増減要因の「業績の質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟡 注意 | 国内住宅分譲は前年同期に都心・高額・大規模物件を計上した反動で、1戸当たり単価が1億7,045万円→1億2,267万円に下がり営業収益△38.7%。一方、固定資産売却損益は265.00億→484.54億円に増え、当中間期の事業利益の21.6%を占める。営業利益△19.5%より事業利益△8.8%の減少幅が小さいのはこの差による |
| 営業外損益 | 🟡 注意 | 支払利息が388.32億→402.73億円(+3.7%)、その他の営業外費用も60.50億→92.78億円へ増え、補助金収入28.49億円が入っても営業外損益のネットは△351.93億円から△390.49億円へ悪化した。経常利益△25.3%の減少率が営業利益△19.5%より大きいのはこのため |
| 純利益押し上げ要因 | 🟡 注意 | 特別利益は短信の合計で859.27億円(前年同期670.72億円)。内訳は固定資産売却益484.54億円と投資有価証券売却益374.72億円で、内訳の和との0.01億円の差は百万円未満の端数による。前年同期にあった減損損失166.73億円は当中間期にない。このため税金等調整前中間純利益は2,230.07億円(△4.7%)の減少にとどまり、その38.5%を売却益が占める。純利益△8.5%が経常利益△25.3%より小さな減少にとどまったのは売却益によるところが大きい |
| 開示の誠実性 | 🟢 高 | 当中間期の決算短信は財務諸表と注記が中心で、経営成績の説明とセグメント情報は同日開示の決算短信補足説明資料に委ねている。その補足資料で空室率と完成在庫を6期分並べ、契約進捗率、戸当たり単価、海外事業利益まで開示し、横浜マンションの杭問題に関する偶発債務も判決日・控訴日・請求金額まで記載している |
→ 業績の質: 減益は分譲の計上反動が主因で、固定資産売却益が事業利益の2割強を支えた(賃貸・施設営業は中間期の過去最高)
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 前期末(2026/3)・前年同中間期 | 当中間期末(2026/9) |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | △85,529 | △169,403 |
| 投資CF(百万円) | △92,301 | △16,381 |
| 財務CF(百万円) | 159,682 | 281,037 |
| 現金及び預金(BS・百万円) | 82,354 | 160,475 |
| 短期有価証券(BS流動・百万円) | 0 | 0 |
| 現金及び現金同等物 期末残高(CF・百万円) | 82,317 | 160,439 |
| 自己資本比率(%) | 32.4 | 31.4(△1.0pt) |
| 販売用不動産等(百万円・仕掛・開発用土地・前渡金を含む) | 2,603,086 | 2,917,654(+12.1%) |
(注)CFの3行は4〜9月の6ヶ月累計(左列は前年同期)、現金及び預金・短期有価証券・現金及び現金同等物 期末残高・自己資本比率・販売用不動産等は各期末時点(左列は前期末=2026年3月末、右列は中間期末=2026年9月末)。
- 有利子負債 5,042,504百万円: 短期借入金855,118+コマーシャル・ペーパー281,184+1年内償還予定の社債128,670+ノンリコース1年内償還予定の社債13,100+社債957,090+ノンリコース社債50,298+長期借入金2,461,188+ノンリコース長期借入金295,856百万円の合算(ノンリコース短期借入金は当中間期末に残高なし)。中間期の決算短信には有利子負債の脚注がないため、2026年3月期決算短信の脚注と同じ定義(短期借入金・ノンリコース短期借入金・コマーシャル・ペーパー・1年内償還予定の社債・ノンリコース1年内償還予定の社債・社債・ノンリコース社債・長期借入金・ノンリコース長期借入金の合計)で中間連結貸借対照表から積み上げた。決算短信補足説明資料の有利子負債5,042,506百万円とは端数処理により2百万円の差がある。前期末を同じ方法で積み上げると4,632,544百万円で、+409,960百万円(+8.8%)の増加
- ネットキャッシュ: 現金及び預金160,475百万円 + 短期有価証券0百万円 − 有利子負債5,042,504百万円 = △4,882,029百万円(時価総額比〔期末発行済株式総数2,693,184,033株・自己株式を含む〕)。前期末は82,354−4,632,544=△4,550,190百万円。物件取得と分譲用在庫の仕入を借入で賄う不動産業(事業会社)として構造的にマイナスだが、本ブログの業種補正では最低2点の対象外のため0点。中間期末後の2026年11月6日に決議した自己株式の追加取得(上限2,000万株・200億円・取得期間2026年11月9日〜2027年10月31日・市場買付)は、時価総額の株数に反映していない
- 短期有価証券: 中間連結貸借対照表の流動資産に有価証券の科目がないため0として算定している。流動資産には短期貸付金232.75億円(前期末114.68億円)が計上されているが、グループの資金集中管理に伴う預け金であることが自証できないため分子には算入していない。投資その他の資産の投資有価証券1兆4,427.87億円も長期保有のため算入していない
- 営業CF安定性の評価対象5期(2022〜2026年3月期・単位百万円): 271,469 → 297,708 → 241,697 → 599,252 → 145,270。5期とも赤字はないが、5期平均311,079百万円に対して2024年3月期△22.3%・2025年3月期+92.6%・2026年3月期△53.3%の3期が±20%を外れる。平均から最も離れた2025年3月期を除いた4期の平均239,036百万円に対しても2023年3月期+24.5%・2026年3月期△39.2%が外れるため、「赤字は無いがブレあり」の3/5点
- 中間期の営業CF: △169,403百万円(前年同期△85,529百万円)。販売用不動産の増減額△312,264百万円(前年同期△82,519百万円)が主因で、分譲用の在庫の積み増しが営業CFの段階で出ている。投資CFは有形及び無形固定資産の売却による収入93,770百万円があり△16,381百万円にとどまったが、営業CFと合わせたフリーキャッシュフローは△185,784百万円。財務CFは短期借入れの純増313,602百万円(収入5,570,521−返済5,256,919)と社債の発行91,600百万円を中心に281,037百万円の収入となり、配当金の支払48,898百万円と自己株式の取得40,000百万円もこの中から払われている
- 自己株式: 期末発行済株式総数(自己株式を含む)は2,755,914,511株→2,693,184,033株(△62,730,478株)、期末自己株式数は38,378,428株→863,524株となり、資本剰余金は3,115.60億→2,079.46億円へ減った。第1四半期末(2,718,535,953株)からも25,351,920株減っており、当中間期を通じて取得と消却を繰り返している
- 会計方針の変更 / 連結範囲の重要な変更 / 継続企業の前提注記 / 株主資本の著しい変動: いずれもなし(税金費用の計算にのみ中間連結財務諸表の作成に特有の会計処理を適用)。中間期の決算短信は公認会計士又は監査法人のレビューの対象外
7-3. 通期業績予想(2027年3月期)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 2兆8,000億円 | +3.3% |
| 営業利益 | 4,100億円 | +3.1% |
| 事業利益 | 4,500億円 | +1.1% |
| 経常利益 | 3,150億円 | +0.5% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 2,850億円 | +2.3% |
| EPS | 105.79円 | +4.7% |
| 営業利益率(通期予想) | 14.64%(4,100億円÷2兆8,000億円・本ブログ算出) | △0.1pt(前期実績14.7%) |
| ROE(通期予想) | 8.60%(2,850億円÷3兆3,130.43億円・本ブログ算出) | △0.1pt(前期実績8.7%) |
| 1株当たり年間配当 | 37円 | +2円(予想配当性向35.0%) |
- 予想は据え置き: 2026年5月13日公表の通期業績予想から修正なし。予想EPSは105.50円(5月13日)→105.77円(第1四半期)→105.79円(当中間期)と動いているが、純利益予想2,850億円は変わっておらず、自己株式の取得・消却に伴う株数の見込みの変化による
- 進捗: 通期予想に対する中間期の進捗率は売上43.4%、営業利益43.0%、事業利益50.0%、経常利益43.5%、純利益48.8%
- 下期に必要な額(本ブログ算出・通期予想−中間期実績): 売上高1兆5,845.06億円(前年下期比+16.8%)、営業利益2,338.71億円(同+30.7%)、事業利益2,252.15億円(同+13.4%)、経常利益1,779.21億円(同+37.2%)、純利益1,458.45億円(同+15.3%)。中間期の減益に対し、下期は前年下期を大きく上回る増益を前提とした組み立てになっている
- ROE分母: 期首自己資本3兆2,775.08億円と当中間期末自己資本3兆3,485.78億円の平均。前期の実績営業利益率14.7%(売上高営業利益率)とROE8.7%(自己資本当期純利益率)は2026年3月期 決算短信の記載値
- EPSの前期比: 2026年3月期実績101.04円に対し+4.7%。純利益の伸び+2.3%を上回るのは、自己株式の取得・消却で株数が減っている影響
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 中間期の売上高・営業利益・事業利益・経常利益・中間純利益・EPS・自己資本比率・営業外損益・特別損益・偶発債務(横浜マンションの杭問題) | 2027年3月期 第2四半期(中間期)決算短信〔日本基準〕(連結)(2026-11-06開示) | 🟢 一次情報 |
| 通期業績予想・予想EPS105.79円・中間配当18.5円・期末配当予想18.5円・予想の修正の有無・期末発行済株式数・期末自己株式数 | 同 「2.配当の状況」「3.2027年3月期の連結業績予想」「※注記事項」 | 🟢 一次情報 |
| 自己資本・現金及び預金・短期貸付金・借入金・社債・コマーシャル・ペーパー・販売用不動産等・投資有価証券・資本剰余金 | 同 「中間連結貸借対照表」 | 🟢 一次情報 |
| 中間期の営業CF・投資CF・財務CF・現金及び現金同等物 中間期末残高・自己株式の取得額 | 同 「中間連結キャッシュ・フロー計算書」 | 🟢 一次情報 |
| セグメント別の営業収益・事業利益、固定資産売却損益、空室率、国内住宅分譲の戸当たり単価と契約進捗率、プロパティマネジメントの営業利益、リパーク管理台数、有利子負債(会社集計値)、当期の総還元性向の見込み | 2027年3月期第2四半期(中間期)決算短信 補足説明資料(2026-11-06開示) | 🟢 一次情報 |
| 中間期末後の自己株式の取得の決定(上限2,000万株・200億円・取得期間・取得方法) | 三井不動産「自己株式取得に係る事項の決定に関するお知らせ」(2026-11-06 適時開示) | 🟢 一次情報 |
| DOE(純資産配当率)・配当実績・前期の配当性向・前期の実績営業利益率とROE・有利子負債の定義・配当方針(累進配当・総還元性向50%以上・配当性向35%程度) | 2026年3月期 決算短信(2026-05-13開示)「2.配当の状況」「1.(2)財政状態の概況」「1.(5)利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当」 | 🟢 一次情報 |
| 第1四半期末の期末発行済株式数・第1四半期時点の予想EPS105.77円 | 2027年3月期 第1四半期決算短信(2026-08-07開示) | 🟢 一次情報 |
| 営業利益率(通期予想)・ROE(通期予想)・配当性向(通期予想ベース)・ネットキャッシュ・時価総額比・進捗率・下期に必要な額・セグメントの増減率 | 本ブログ算出(会社予想値・決算短信の自己資本および株式数より計算。ROE分母は期首自己資本(前期末)と中間期末自己資本の平均) | 🟡 補助データ |
| 株式分割(2024年4月1日効力発生・1株→3株・基準日2024年3月31日) | 三井不動産 2024年3月1日 会社IR「株式分割および株式分割に伴う定款の一部変更ならびに株主優待制度の新設に関するお知らせ」/ 2024年3月期 決算短信 注記 | 🟢 一次情報 |
| 過去配当履歴・EPS推移・通期の営業CF(2022〜2026年3月期) | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価・配当利回り | 記事作成時点の終値を採点にのみ使用(数値は非掲載) | 🟡 補助データ |
【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事は配当持続性スコアの枠組みに基づき、筆者が一次情報と内容を確認・編集して公開しています。下書き・集計・整形には補助ツールを使用しています。誤りにお気づきの方は X(@haitoukarte) へお知らせください。
