結論: 賃料上昇で中間最高益、年55円へ増配修正
📊 スコア: C 65点
💰 配当: 44→55円予想(+11円・前期は分割後換算)、中間27円を決定・期末28円予想(期初予想52円から+3円の増額修正)
✅ 良い点: 中間期の三利益が過去最高、賃貸の営業利益+13.0%、増益額の6割程度を増配に回す方針へ強化
⚠️ 注意点: 純利益の伸びに株式売却益が上乗せ、有利子負債3兆8,943.96億円、支払利息+31.3%
1. 業績ハイライト
- 売上高5,279.60億円(△0.8%)の減収
- 営業利益1,814.80億円(+8.4%)、経常+9.0%
- 純利益1,401.32億円(+18.4%)で中間期の過去最高
- 賃貸の営業利益+13.0%、空室率は3.3%へ低下
- 通期の利益予想を上方修正、年55円へ増配修正
サマリー
- 増益の柱はオフィス賃貸: 既存ビルの賃料改定と空室率の低下(前年同期末5.4%→3.3%)で、不動産賃貸の営業利益は+13.0%の1,178.94億円。不動産販売も計上戸数が減る中、利益率の改善で+8.4%の増益だった。
- 純利益の伸びは株式売却益が上乗せ: 純利益+18.4%に対し営業利益は+8.4%。投資有価証券売却益303.10億円(前年同期115.16億円)を主因に、特別損益の純額が212.57億円改善した。
- 上方修正後も純利益は下期減益の計画: 通期予想は営業利益3,300億円・純利益2,300億円へ引き上げられ、進捗率は営業利益55.0%・純利益60.9%。下期に必要な営業利益は前年下期比+12.8%、純利益は同△4.6%。
2. 配当判断サマリー
- 中間配当は期初予想の26円から1円多い27円に決まり(前年同期は分割後換算21円・支払開始予定日2026年12月7日)、期末予想も26円→28円へ引き上げた。年55円は期初予想52円から+3円、前期44円(分割後換算)から+11円で、13期連続の増配見込み
- 同日、年度の増益額のうち増配に回す割合を35%程度から6割程度へ引き上げ、5年以内に年100円を目指すと公表した。当期の増配11円分の配当総額は約101.6億円(中間期末の株式数〔自己株式を除く〕で本ブログ算出)で、通期純利益の増加見込み174.65億円の約58%にあたる
- 予想配当性向は21.7%→22.3%(予想DPS52円→55円・予想EPS239.67円→247.19円)で、不動産業(事業会社)の中央値40%を大きく下回る。DOEの採点値は2026年3月期実績の1.8%(1〜3%帯・4点)、配当利回りは1.5〜2.5%帯(2点)で、いずれも前回と同じ帯
- 同じく累進配当を掲げる三菱地所(8802)は毎期3円増配と配当性向30%程度の目処、三井不動産(8801)は配当性向「毎期35%程度」を置く。本銘柄は、増益額のうち増配に回す割合(6割程度)を数値で示している
3. スコア内訳
配当持続性ランク: C(65/100点) ★★★☆☆
| カテゴリ | 配点 | 得点 | 主な内容 |
|---|---|---|---|
| 配当 | 50 | 36 | 性向10・DOE4・利回り2・方針10・耐性10 |
| 財務 | 25 | 10 | 自己資本7・ネットキャッシュ0・営業CF安定性3 |
| 収益 | 25 | 19 | 営業利益率15・ROE4 |
| 合計 | 100 | 65 | — |
3-1. 主な加点(高得点項目)
- 営業利益率 15/15: 通期予想31.1%(3,300億円÷1兆600億円・本ブログ算出)、「15%以上」帯。中間期累計の実績34.4%ではなく、上方修正後の当期通期の会社予想を採点根拠としている
- 配当性向 10/10: 通期予想22.3%(予想DPS55円÷予想EPS247.19円)。不動産業(事業会社)の中央値40%を大きく下回り、業種補正後も最上位帯
- 配当方針 10/10: 年8円以上の累進配当(会社表記は「累進増配」)を公約しており、2026年11月10日の適時開示で、増益額のうち増配に回す割合を6割程度へ引き上げた。累進配当の宣言として最上位帯
- 増配減配耐性 10/10: 12期連続増配(2015年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)、直近5年に減配なし、当期予想も+11円の増配で最上位帯
- 自己資本比率 7/10: 中間期末35.9%(前期末34.4%から+1.5pt)。不動産業(事業会社)の業種補正(25%以上で7点・40%以上で10点)を適用しても満点には届かない
3-2. 主な減点(低得点項目)
- ネットキャッシュ 0/10: △3兆8,374.66億円。賃貸ビルの取得・開発を借入で賄う構造だが、不動産業(事業会社)は最低2点の業種補正の対象外のため0点
- 配当利回り 2/10: 予想DPS55円ベース、ガイドの「1.5〜2.5%」帯。増配修正で分子は52円→55円に増えたが、高配当指標としては低位にとどまる
- DOE 4/10: 1.8%(2026年3月期 決算短信「2.配当の状況」の純資産配当率)。中間期の決算短信に同欄はなく、当期の会社見込みDOEの数値の開示もないため直近通期の開示実績を採用。「1〜3%」帯
- ROE 4/10: 通期予想9.05%(予想純利益2,300億円÷期首自己資本2兆4,707.12億円と中間期末自己資本2兆6,139.83億円の平均2兆5,423.48億円・本ブログ算出)、「5〜10%」帯
3-3. スコアの動き(定点観測)
- スコア変動: 前回(2027年3月期Q1)65点 → 今回(2027年3月期 中間期)65点(±0点)。ランクはCのまま
- 変動の内訳: 10項目すべてが前回と同じ配点帯にとどまった。増配修正と業績予想の上方修正で予想DPSは52円→55円、予想EPSは239.67円→247.19円となり、配当性向は21.7%→22.3%、通期予想の営業利益率は29.9%→31.1%、ROEは8.9%→9.05%と動いたが、いずれも帯の内側。自己資本比率は35.4%→35.9%、有利子負債は3兆9,932.25億円→3兆8,943.96億円へ減ったが、ネットキャッシュはマイナス帯の0点のまま。配当利回りは予想DPSの増額と記事作成時点の終値の変化で前回より上がったが、「1.5〜2.5%」帯の2点で変わらない
- 配当本体は満点維持: 配当性向10点・配当方針10点・増配減配耐性10点の3項目が満点で継続。年8円以上という公約に対し、当期の増配幅は中間・期末の上積みで年11円まで広がった
- 現在の位置づけ: C帯(55〜69点)の上寄りで、B(70点以上)まで5点。利回りの2点、ネットキャッシュの0点、DOE・ROEの4点が上積みを抑えている。DOEは2026年3月期の実績1.8%で採点しているため、当期の増配は、会社が当期の見込みDOEを数値で開示するか本決算の実績が出るまで点に反映されない(期首と中間期末の平均自己資本で本ブログが試算した当期のDOEは2.0%で、同じ1〜3%帯)。年55円の配当と、増益額の6割程度という新しい配分の目安が本決算の実績でどう重なるかが、次の確認事項になる
※本スコアは決算短信の数値から機械的に算出した独自指標であり、将来の減配可能性を予測するものではありません。過去のデータ上の傾向を整理した参考情報としてご利用ください。
4. 事業の強み・構造リスク
※本章はスコア(§3)に入っていない事業上の強み・構造リスクを扱います。
4-1. ✅ 事業の強み
- 既存ビルに残る賃料の増額余地: 既存テナントの賃料を新規の水準に合わせた場合の差額は概ね800億円と会社は開示し、賃料改定率は前期平均+7%から当期4〜9月は+12%に上がった。改定が進むほど、物件を増やさずに賃貸利益を積み上げられる。
- 株式売却益で金利負担増を相殺する設計: 上場有価証券を今後概ね10年で売却し、売却益を金利負担増の相殺に充てる方針で、当中間期は投資有価証券を売却した。営業利益の伸びを純利益の伸びにつなげ、配当原資を守る狙い。
4-2. ⚠️ 構造リスク
- 借換えで遅れて表れる金利上昇: 有利子負債の95%は10年の長期借入で大半が固定金利だが、会社は10年後に平均調達金利が2.5%になれば現在約270億円の金利負担に700億円程度が上乗せされると試算する。賃料の増額が追いつかなければ配当原資を削る。
- 構造改革中の仲介事業: ステップ事業は仲介件数が△24.6%減り、店舗網の再編や歩合給の廃止を含む給与制度の改革で通期の営業利益予想を220億→150億円へ下げた。改革の費用が続く間は、賃貸以外の利益の振れが大きくなる。
保有状況: 筆者は本銘柄を 保有しています(株数は非開示・2026年11月時点)。
5. 筆者メモ
大手3社に分けて持つ中で、住友不動産は都心オフィスの含み益という資産の裏付けを評価している。賃料改定率が12%まで上がり、その増益が配当に回る道筋がはっきりした点を重く見ている。
6. 配当の見方
6-1. 配当の中身
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 2026年3月期実績 | 44円(分割後換算。中間42円=分割前基準+期末23円=分割後基準。有価証券報告書 注7「株式分割を考慮しない場合の第93期の1株当たり配当額は88円に相当」の分割後換算値) |
| 2027年3月期 中間期実績 | 中間配当27円(期初予想26円から+1円・前年同期は分割後換算21円・支払開始予定日2026年12月7日・配当金総額25,047百万円) |
| 2027年3月期予想 | 中間27円+期末28円=55円(+11円)。2026年11月10日に期初(2026年5月13日)の予想52円(中間26円+期末26円)から+3円の増額修正 |
| 配当性向(連結・通期予想・表面) | 22.3%(予想DPS55円 ÷ 予想EPS247.19円・決算短信「3.2027年3月期の連結業績予想」より本ブログ算出)。記念配当・特別配当がないため表面=実質普通配当ベース。前期実績は19.3%(決算短信記載値) |
| DOE(連結・純資産配当率) | 1.8%(決算短信記載値=2026年3月期 決算短信「2.配当の状況」の2026年3月期実績。中間期の決算短信に同欄はなく、当期の会社見込みDOEの数値の開示もない) |
| 配当利回り | 採点帯 1.5〜2.5%(2/10)・予想DPS55円 |
| 配当方針 | 累進配当方針(会社表記は「年8円以上の累進増配」)。2026年11月10日に配当方針の強化を公表し、年度の増益額のうち増配に振り向ける割合を35%程度から6割程度へ引き上げ、5年以内に年100円を目指すとした(35%程度・6割程度とも、年度の増益額に対する割合として同日の開示が示す値。出典は同日の適時開示「増配加速 5年内に配当倍増100円配へ」「通期業績予想の上方修正、剰余金の配当(中間配当)の実施および期末配当予想の修正(増配)に関するお知らせ」)。中間期の決算短信にも同日の公表内容の要旨が載っている |
| 連続増配年数 | 12期連続増配(2015年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)+当期予想で 13期目 継続見込み |
| 株式分割 | 2026年1月1日を効力発生日として普通株式1株→2株(基準日2025年12月31日)。本記事のDPS・EPSはすべて分割後ベース |
| 自己株式 | 当中間期に自己株式の取得はなく(中間連結キャッシュ・フロー計算書の自己株式の純増減額は△0百万円)、期末発行済株式総数(自己株式を含む)は936,000,000株で前期末から変わらない。中間期末の自己株式数12,317,065株(前期末12,383,675株)には、従業員向け株式報酬の信託が保有する3,996千株を含む |
6-2. 過去年度 連結DPS・EPS・配当性向(EDINET DB 引用、配当÷EPS再計算)
2022年以前の履歴を表示(連続増配の検証用)
| 年度 | DPS(円・分割後換算) | EPS(円・分割後換算) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2013 | 10 | 63.09 | 15.9% |
| 2014 | 10 | 73.51 | 13.6% |
| 2015 | 10.5 | 84.99 | 12.4% |
| 2016 | 11 | 92.61 | 11.9% |
| 2017 | 12 | 109.17 | 11.0% |
| 2018 | 13.5 | 126.31 | 10.7% |
| 2019 | 15 | 138.01 | 10.9% |
| 2020 | 17.5 | 148.75 | 11.8% |
| 2021 | 20 | 149.16 | 13.4% |
| 2022 | 22.5 | 158.72 | 14.2% |
| 年度 | DPS(円・分割後換算) | EPS(円・分割後換算) | 配当性向 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 26 | 170.83 | 15.2% |
| 2024 | 30 | 186.91 | 16.1% |
| 2025 | 35 | 202.56 | 17.3% |
| 2026 | 44 | 228.42 | 19.3% |
| 2027(予) | 55 | 247.19 | 22.3% |
(注)
- データ基準: 年度は3月期(例: 2026=2026年3月期)。2026年1月1日効力発生の1株→2株分割を反映し、2025年3月期以前は一律で分割後換算(分割前の開示値÷2)。2026年3月期は2026年3月期 決算短信の記載値(EPS228.42円・配当性向19.3%)、2027年3月期は当中間期の決算短信の会社予想(DPS55円・EPS247.19円・いずれも修正後)
- 2026年3月期のDPSが跨ぎ年度である点: 配当は年2回で、分割の基準日(2025年12月31日)が中間配当の基準日(2025年9月30日)より後、期末配当の基準日(2026年3月31日)より前にあたるため、中間42円は分割前基準・期末23円は分割後基準となり単純合算できない(決算短信「2.配当の状況」の合計欄も「―」)。第93期有価証券報告書 注7が、分割を考慮しない場合の第93期の1株当たり配当額を88円相当と明示しており、分割後換算の年間DPSは88円÷2=44円となる。当中間期の適時開示も前期の年間配当を分割後換算44円と記載している
- 連続増配の起点と数え方: 起点は2015年3月期。分割後換算の年間DPSは2013年3月期10円→2014年3月期10円と据え置きで、2015年3月期に10.5円へ引き上げられたところが増配の起点にあたる。以後2026年3月期の44円まで途切れなく増配が続き12期連続増配、当期予想55円で13期目の見込み。記念配当・特別配当の上乗せはなく全額が普通配当のため、表面DPSベースと実質普通配当ベースで年数は一致する
- 配当性向の上昇: 2017年3月期〜2019年3月期の11%前後から、配当の伸びがEPSの伸びを上回る形で2026年3月期19.3%・当期予想22.3%まで上がってきた。それでも不動産業(事業会社)の中央値40%の半分強にとどまる
6-3. 配当の評価ポイント(3点)
- 増配構造: 分割後換算で2025年3月期35円→2026年3月期44円(+9円)→2027年3月期予想55円(+11円)。期初の予想は年8円以上の公約どおりの+8円(52円)だったが、中間期の決算と同時に中間・期末を合わせて3円上積みした。増配幅は2期続けて公約の8円を上回っている
- 方針シグナル: 「年8円以上」という下限に、増益額の6割程度という配分の目安と、5年以内に年100円という到達点が加わった。当期の増配11円分の配当総額(約101.6億円・本ブログ算出)は通期純利益の増加見込み174.65億円の約58%で、新しい目安に沿った幅になっている。一方、増配の原資となる純利益の増加には、金利負担増の相殺に充てる株式売却益も含まれる
- 耐性実績: 12期連続増配(2015年3月期〜2026年3月期・分割後ベース)に加え、コロナ期(2020→2021年3月期)も17.5→20円と増配を維持。当期は中間配当を期初予想より1円多い27円に決め、期末予想も28円へ引き上げている
7. 詳細データ
7-1. 業績サマリー(2027年3月期 中間期累計)
| 指標 | 当中間期 | 前年同中間期 | 前年同期比 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 5,279.60億円 | 5,322.43億円 | △0.8% |
| 営業利益 | 1,814.80億円 | 1,674.79億円 | +8.4% |
| 経常利益 | 1,787.15億円 | 1,639.06億円 | +9.0% |
| 親会社株主に帰属する中間純利益 | 1,401.32億円 | 1,183.40億円 | +18.4% |
| EPS(中間期) | 151.72円 | 126.87円 | +19.6% |
| 営業利益率(中間期実績) | 34.4% | 31.5% | +2.9pt |
| 自己資本比率 | 35.9% | 34.4%(前期末) | +1.5pt |
(注)営業利益率は中間期累計の実績で、スコアの営業利益率(31.1%)・ROE(9.05%)は通期予想ベースで採点している。EPSの伸びが純利益の伸びを上回るのは、前期中の自己株式の取得・消却で期中平均株式数が932,760,072株→923,648,249株に減ったため。
セグメント別(対前年同期比)
| 区分 | 売上(前年同期比) | セグメント利益(前年同期比) |
|---|---|---|
| 不動産賃貸 | 2,456.41億円(+8.9%) | 1,178.94億円(+13.0%) |
| 不動産販売 | 1,870.64億円(△6.4%) | 692.73億円(+8.4%) |
| ハウジング | 598.88億円(△9.7%) | △20.01億円(前年同期は3.31億円) |
| ステップ | 308.33億円(△15.6%) | 79.22億円(△29.3%) |
売上はセグメント間の内部取引を含む金額、セグメント利益は営業利益ベースで、いずれも決算短信のセグメント情報の値。増減率は本ブログ算出。表の4区分に「その他」(売上92.07億円・利益21.24億円)と調整額(売上△46.74億円・利益△137.33億円)を加えると連結の数値になる。賃貸は2025年1月竣工の大型ビルが通期で稼働したことと既存ビルの賃料改定で増収増益となり、通期の営業利益予想も2,240億→2,340億円へ引き上げられた。販売は計上戸数が2,066戸→1,499戸に減って減収となったが、利益率の改善で増益を確保し、通期の営業利益予想は810億→930億円へ上方修正された。ハウジングは計上棟数の減少で減収となり営業損失に転じ、通期の営業利益予想も170億→155億円へ下げられた(会社は前期比では増収増益を見込む)。ステップは仲介件数が14,470件→10,907件に減り、構造改革に伴う費用も重なって減益となった。
業績増減要因の「業績の質」診断
| 観点 | 評価 | 解釈 |
|---|---|---|
| 一過性要因 | 🟡 注意 | 特別利益は投資有価証券売却益303.10億円が中心(前年同期115.16億円)。特別損益の純額は+58.10億円→+270.67億円で212.57億円改善し、営業利益の増加額140.01億円を上回る。会社は売却益を金利負担増の相殺に充てる方針を示している |
| 営業外損益 | 🟢 改善 | 支払利息は128.92億→169.29億円(+31.3%)に増えたが、受取利息及び配当金が108.13億→150.95億円(+39.6%)と上回り、営業外損益の純額は△35.73億円→△27.65億円で8.08億円改善 |
| 純利益押し下げ要因 | 🟢 安定 | 法人税等656.49億円で税負担率31.9%(前年同期30.3%)。非支配株主に帰属する中間純利益はゼロで、押し下げ要因は小さい |
| 開示の誠実性 | 🟢 高 | 4部門すべての通期予想の修正額と進捗率を開示し、ハウジング・ステップの下方修正も理由とあわせて明示。投資有価証券の売却額と、区分別の残高の増減も表で示している |
→ 業績の質: 増益の中心は賃料上昇による賃貸の伸びで本業由来、純利益の伸びには株式売却益の上乗せが大きい(営業利益は+8.4%)
7-2. 財務・CFサマリー
| 指標 | 前期末(2026/3)・前年同中間期 | 当中間期末(2026/9) |
|---|---|---|
| 営業CF(百万円) | 136,134 | 138,663 |
| 投資CF(百万円) | △74,655 | △55,131 |
| 財務CF(百万円) | △97,380 | △86,430 |
| 現金及び預金(BS・百万円) | 59,172 | 56,930 |
| 短期有価証券(BS流動・百万円) | 0 | 0 |
| 現金及び現金同等物 期末残高(CF・百万円) | 58,286 | 56,044 |
| 自己資本比率(%) | 34.4 | 35.9(+1.5pt) |
| 棚卸資産(百万円・販売用不動産等の合算) | 1,062,877 | 1,100,294(+3.5%) |
(注)CFの3行は4〜9月の6ヶ月累計(左列は前年同期)、現金及び預金・短期有価証券・現金及び現金同等物 期末残高・自己資本比率・棚卸資産は各期末時点(左列は前期末=2026年3月末、右列は中間期末=2026年9月末)。
- 有利子負債 3,894,396百万円: 短期借入金19,805+1年内返済予定の長期借入金251,262+ノンリコース1年内返済予定長期借入金1,852+コマーシャル・ペーパー242,000+1年内償還予定の社債30,000+社債180,000+ノンリコース社債16,100+長期借入金3,035,445+ノンリコース長期借入金117,932百万円の合算(ノンリコース1年内償還予定社債は中間期末の残高なし)。前期末3,975,920百万円から△81,524百万円(△2.1%)の減少。同日のFACT SHEETSの連結有利子負債(会社集計値)3,894,396百万円と一致する。中間連結貸借対照表ではリース債務が「その他」に含まれ個別に開示されないため、前回カルテと同じ定義で並べている
- ネットキャッシュ: 現金及び預金56,930百万円 + 短期有価証券0百万円 − 有利子負債3,894,396百万円 = △3,837,466百万円(時価総額比〔期末発行済株式総数936,000,000株・自己株式を含む〕)。前期末は59,172−3,975,920=△3,916,748百万円。賃貸ビルを借入で保有する不動産業(事業会社)として構造的にマイナスだが、本ブログの業種補正では最低2点の対象外のため0点
- 短期有価証券: 中間連結貸借対照表の流動資産に有価証券の科目はないため0として算定している。投資その他の資産の投資有価証券1兆1,637.80億円(インド子会社への出資金や純投資株式を含む)は長期保有のため含めていない
- 営業CF安定性の評価対象5期(2022〜2026年3月期・単位百万円): 192,967 → 165,112 → 232,033 → 253,171 → 127,287。5期とも赤字はないが、5期平均194,114百万円に対して2025年3月期+30.4%・2026年3月期△34.4%が±20%を外れる。平均から最も離れた2026年3月期を除いた4期も、平均210,821百万円に対し2023年3月期が△21.7%で±20%を外れるため、「赤字は無いがブレあり」の3/5点。直近期は2026年3月期 決算短信、それ以前はEDINET DBによる
- 中間期の営業CF: 138,663百万円(前年同期136,134百万円・+1.9%)。棚卸資産の増加で37,237百万円(前年同期5,643百万円)が出た一方、法人税等の支払が57,381→48,812百万円に減った。投資有価証券の売却益30,171百万円(売却損との純額)は営業CFの計算で差し引かれ、売却による収入43,658百万円は投資CFに入っている
- 投資CF・財務CF: 投資CFは有形固定資産の取得60,412百万円と投資有価証券の取得41,418百万円が中心で△55,131百万円、営業CFと合わせたフリーキャッシュフローは+83,532百万円。財務CFは長期借入金の返済152,175百万円とノンリコース長期借入金の返済33,887百万円が長期借入れ127,500百万円を上回り、社債の償還20,000百万円と配当金の支払21,355百万円も加わって△86,430百万円
- 自己株式: 期末発行済株式総数(自己株式を含む)は前期末・中間期末とも936,000,000株で、当中間期に消却はない。期末自己株式数は12,383,675株→12,317,065株で、株式報酬の信託の保有分が4,063千株→3,996千株に減った分の変動
- 会計方針の変更 / 連結範囲の重要な変更 / 継続企業の前提注記 / 株主資本の著しい変動 / 重要な後発事象: いずれもなし(税金費用の計算にのみ中間期特有の会計処理を適用)。中間期の決算短信は公認会計士又は監査法人のレビューの対象外
7-3. 通期業績予想(2027年3月期)
| 項目 | 予想 | 前期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 1兆600億円 | +0.2% |
| 営業利益 | 3,300億円 | +10.3% |
| 経常利益 | 3,150億円 | +8.9% |
| 親会社株主帰属当期純利益 | 2,300億円 | +8.2% |
| EPS | 247.19円 | +8.2% |
| 営業利益率(通期予想) | 31.1%(3,300億円÷1兆600億円・本ブログ算出) | +2.8pt(前期実績28.3%) |
| ROE(通期予想) | 9.05%(2,300億円÷2兆5,423.48億円・本ブログ算出) | △0.15pt(前期実績9.2%) |
| 1株当たり年間配当 | 55円 | +11円(予想配当性向22.3%) |
- 予想の修正(2026年11月10日): 売上高1兆700億→1兆600億円(△100億円)、営業利益3,200億→3,300億円、経常利益3,000億→3,150億円、純利益2,230億→2,300億円。部門別の営業利益予想は不動産賃貸2,240億→2,340億円、不動産販売810億→930億円を引き上げ、ハウジング170億→155億円、ステップ220億→150億円を引き下げた。予想EPSは239.67円(第1四半期時点)→247.19円
- 進捗: 修正後の通期予想に対する中間期の進捗率は売上高49.8%、営業利益55.0%、経常利益56.7%、純利益60.9%
- 下期に必要な額(本ブログ算出・通期予想−中間期実績): 売上高5,320.40億円(前年下期比+1.2%)、営業利益1,485.20億円(同+12.8%)、経常利益1,362.85億円(同+8.7%)、純利益898.68億円(同△4.6%)。営業利益は下期も増益を前提とする一方、純利益は特別利益の大きかった中間期より小さい額で組み立てられている
- 純利益予想に含まれる特別損益: 同日のFACT SHEETSによると、通期予想の税金等調整前当期純利益は3,350億円で経常利益予想3,150億円を200億円上回る。この200億円を予想の税負担率(法人税等1,050億円÷3,350億円)で税引後にして除くと、純利益は約2,163億円、ROEは約8.5%、配当性向は約23.7%となる(本ブログの粗い試算)。ROEは「5〜10%」帯、配当性向は中央値40%以下のままで、得点は変わらない
- ROE分母: 期首自己資本2兆4,707.12億円と当中間期末自己資本2兆6,139.83億円の平均。前期の実績営業利益率28.3%(売上高営業利益率)とROE9.2%(自己資本当期純利益率)は2026年3月期 決算短信の記載値
7-4. データ出典の透明性
| 項目 | 出典 | 信頼度 |
|---|---|---|
| 中間期の売上高・営業利益・経常利益・中間純利益・EPS・自己資本比率・営業外損益・特別損益・期中平均株式数 | 2027年3月期 第2四半期(中間期)決算短信〔日本基準〕(連結)(2026-11-10開示) | 🟢 一次情報 |
| 通期業績予想(修正後)・予想EPS247.19円・中間配当27円・期末配当予想28円・予想の修正の有無・期末発行済株式数・期末自己株式数 | 同 「2.配当の状況」「3.2027年3月期の連結業績予想」「※注記事項」 | 🟢 一次情報 |
| 部門別の業績・通期予想の修正内容と進捗率・空室率・計上戸数・仲介件数・投資有価証券の売却額と内訳・配当方針の強化の要旨 | 同 「1.当中間決算に関する定性的情報」 | 🟢 一次情報 |
| 自己資本・現金及び預金・借入金・社債・コマーシャル・ペーパー・棚卸資産・投資有価証券 | 同 「中間連結貸借対照表」 | 🟢 一次情報 |
| 中間期の営業CF・投資CF・財務CF・現金及び現金同等物 中間期末残高・自己株式の純増減額 | 同 「中間連結キャッシュ・フロー計算書」 | 🟢 一次情報 |
| セグメント別の売上高・セグメント利益・株式報酬の信託が保有する自己株式 | 同 「セグメント情報等の注記」「追加情報」 | 🟢 一次情報 |
| 配当方針の強化(増益額の6割程度を増配に充当・5年以内に年100円)・賃料改定率と新規賃料との差額・有利子負債の長期固定の比率と金利負担の試算 | 住友不動産「増配加速 5年内に配当倍増100円配へ 持続的利益成長で経常利益5年内4,000億円、10年内5,000億円を射程に」(2026-11-10 適時開示) | 🟢 一次情報 |
| 中間配当の決定額・配当金総額・支払開始予定日・期末配当予想の修正・修正前の予想・前期の分割後換算配当 | 住友不動産「通期業績予想の上方修正、剰余金の配当(中間配当)の実施および期末配当予想の修正(増配)に関するお知らせ」(2026-11-10 適時開示) | 🟢 一次情報 |
| 連結有利子負債(会社集計値)・通期予想の税金等調整前当期純利益と法人税等 | 住友不動産「2027年3月期 第2四半期 FACT SHEETS」(2026-11-10開示) | 🟢 一次情報 |
| DOE(純資産配当率)・前期の配当実績と配当性向・前期の実績営業利益率とROE・2026年3月期の営業CF/投資CF/財務CF | 2026年3月期 決算短信(2026-05-13開示)「2.配当の状況」「連結キャッシュ・フロー計算書」 | 🟢 一次情報 |
| 第1四半期時点の予想EPS239.67円・第1四半期末の自己資本比率と有利子負債 | 2027年3月期 第1四半期決算短信(2026-08-06開示) | 🟢 一次情報 |
| 株式分割(2026年1月1日効力発生・1株→2株) | 住友不動産 2025年11月11日 会社IR「株式分割、株式分割に伴う定款一部変更ならびに配当予想の修正(増配)に関するお知らせ」 | 🟢 一次情報 |
| 2026年3月期の分割後換算 年間DPS 44円(分割前換算88円)の根拠 | 住友不動産 第93期有価証券報告書(2026年3月期)「(2)提出会社の経営指標等」注7 | 🟢 一次情報 |
| 営業利益率(通期予想)・ROE(通期予想)・配当性向(通期予想ベース)・DOEの試算値・ネットキャッシュ・時価総額比・進捗率・下期に必要な額・セグメントの増減率・増配分の配当総額・特別損益を除いた試算 | 本ブログ算出(会社予想値・決算短信の自己資本および株式数より計算。ROE分母は期首自己資本(前期末)と中間期末自己資本の平均) | 🟡 補助データ |
| 過去配当履歴・EPS推移・通期の営業CF(2022〜2025年3月期) | EDINET DB | 🟢 一次情報 |
| 株価・配当利回り | 記事作成時点の終値を採点にのみ使用(数値は非掲載) | 🟡 補助データ |
【免責事項】 本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄の売買を推奨・勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事は配当持続性スコアの枠組みに基づき、筆者が一次情報と内容を確認・編集して公開しています。下書き・集計・整形には補助ツールを使用しています。誤りにお気づきの方は X(@haitoukarte) へお知らせください。
